【正文】 為樂觀，四房以上的大戶型在銷售時有一定難度，如由深圳金豐城開發(fā)的翠峰閣，戶型均在 180 平方米以上，自 1998 年推出到現(xiàn)在，銷售速度較為緩慢，至今仍有部分大戶型未銷完。隨著該地區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步完善，中、高檔次（如帶電梯小高層、高層）住宅的開發(fā)比例逐漸加大，目前在售物業(yè)中小高層和高層分別占到總比例的 44％、 22％。 蓮塘片區(qū)僅去年竣工和開盤的房產(chǎn)便有 8 家之多，其中基本屬于小高層、小戶型樓盤，價格波動幅度在 5000 元每平方米左右，消費群體定位在白領(lǐng)工薪階層。未來區(qū)域內(nèi)物業(yè)將有較大的升值潛力。深圳仙湖家園整合推廣方案 目 錄 第一部分 項目市場環(huán)境分析 一、周邊市場分析 二、周邊個案簡介 第二部分 項目理解與定位 一、項目特征分析 項目概況 項目優(yōu)劣勢分析 二、項目定位分析 物業(yè)定位 目標(biāo)市場定位 第三部分：廣告推廣策略 一、廣告總體策略制定 １、總策略原則 ２、總策略目標(biāo) 二、廣告推廣主題 第四部分：媒介傳播策略 一、媒介目標(biāo) 二、媒體運用 三、媒介投放組合策略 第五部分：新聞題材公關(guān)活動策劃 一、新聞題材炒作 二、公關(guān)活動策劃 第六部分：廣告費預(yù)算 第七部分：項目相關(guān)建 議 第八部分：廣告效果監(jiān)控、評估、跟進(jìn) 第九部分：項目小組成員 第一部分 項目市場環(huán)境分析 一、片區(qū)市場分析 二、周邊個案分析 一、片區(qū)市場分析 蓮塘樓市喜憂參半 蓮塘作為一個擁有１８萬人口的片區(qū)，居住人群主要是由原居民、工業(yè)區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工、部分居住政府福利房的公務(wù)員、個體工商戶、普通工薪白領(lǐng)及深港家庭組成。 但隨著東部大旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)及本區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的日臻完善，以及整體規(guī)劃的重新調(diào)整、區(qū)域環(huán)境狀況的逐步改善，蓮塘片區(qū)有著優(yōu)越的自然環(huán)境，東北面是蜿蜒起伏的梧桐山，北側(cè)是滿是奇花異草的仙湖植物園，西北是碧波蕩漾的深圳水庫，山水相間，使得這一區(qū)域具有清新的空氣，空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)，對人體健康極為有益。究其原因，歸根于該地區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Υ螅又畵碛械淖匀画h(huán)境與外銷優(yōu)勢，因而吸引一些開發(fā)商大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成供應(yīng)量大增。 建筑類型分析 蓮塘片區(qū) 1998 年以前的住宅開發(fā)以多層為主，如惠名花園、畔山花園、鵬興花園一期等物業(yè)，這與該片區(qū)早期以工業(yè)區(qū)為主的功能定位有關(guān)?！暗蛢r格”與“地理位置” 的結(jié)合是關(guān)鍵所在：距國貿(mào)中心區(qū)、羅湖口岸、文錦渡口岸、沙頭角口岸驅(qū)車僅 10 幾分鐘車程，本地區(qū)的住宅售價則僅為羅湖中心區(qū)物業(yè)均價的 70％，這對那些收入不夠高的工薪階層及部分香港的一般平民無疑具極強的吸引力，故受到他們的追捧則屬當(dāng)然。 后市展望 雖然目前城市中心區(qū)一度西移，但有利的地理位置仍是今日羅湖的優(yōu)勢，蓮塘北臨沙灣聯(lián)檢站，東伴鹽田檢查站，南接香港，西望自然湖區(qū)，優(yōu)越的地理位置造就了蓮塘房地產(chǎn)市場活躍，成為羅湖樓市的一大亮點。自 98 年起蓮塘物業(yè)提上了一新臺階，曦龍山莊號稱蓮塘首屈一指的精品小區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與市區(qū)的任何一個盤都遜色，盡管當(dāng)年的售價達(dá)8000 元 /平方米以上，依然反響強烈。 五大劣勢： 片區(qū)住宅往返業(yè)價位檔次低，多數(shù)樓盤建筑風(fēng)格，規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、普通。 中戶型最好銷，表現(xiàn)為二房、三房的戶型，面積由 60110 平方米最受歡迎。 視覺景觀優(yōu)勢：依靠梧桐山，仙湖，深圳水庫視覺景觀好。 〔 3〕市場機會點 該片區(qū)罕有精致純小戶型個性樓盤。 通過一系列的新聞題材及現(xiàn)場公關(guān)活動，吸引人氣，讓更多人知曉仙湖家園這個樓盤，在蓮塘、羅湖、沙頭角一帶較有知名度，為項目的推廣降低難度。 ２、 純用于投資 由于該片區(qū)公寓出租市場成熟，出租率高，部分投資者會選擇本項目的小型公寓作為投資出租所用。 216。 216。 ◆ 在廣告推廣過程中，貫穿公關(guān)活動。 ◆強銷階段 Ａ、各大商場或公共娛樂場所流動促銷點促銷活動；主題展銷活動。 l 自助式小戶型，你知道多少？ l 自助式小戶型，你有嗎？ l 自助式小戶型，自由空間戰(zhàn)！ l 仙湖家園 —— 自助小戶型，最優(yōu)性價比！ 二、 USP “仙湖家園”仙湖鵲橋會 與《深圳都市報》聯(lián)合舉行“仙湖家園”仙湖鵲橋會，吸引目標(biāo)消費群到現(xiàn)場，并參與其中，起到很好的宣傳帶動銷售的作用。 費用預(yù)算：與開發(fā)商溝通后具體再定。 2）演繹個性生活，面面俱到的服務(wù) 在物業(yè)的管理方面，建議提高品質(zhì)，將居家服務(wù)與商務(wù)服務(wù)結(jié)合起來。 ■ 每周例會制度 ■ 實行專案小組制 ,推薦協(xié)合外協(xié)單位 ■ 定期廣告發(fā) 布效果跟蹤調(diào)查及信息反饋 ■ 定期競爭對手媒介投放監(jiān)控及信息收集 ■ 廣告成本預(yù)算及費用監(jiān)控