【正文】 為樂(lè)觀，四房以上的大戶型在銷售時(shí)有一定難度，如由深圳金豐城開(kāi)發(fā)的翠峰閣，戶型均在 180 平方米以上，自 1998 年推出到現(xiàn)在，銷售速度較為緩慢，至今仍有部分大戶型未銷完。隨著該地區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步完善，中、高檔次（如帶電梯小高層、高層）住宅的開(kāi)發(fā)比例逐漸加大，目前在售物業(yè)中小高層和高層分別占到總比例的 44％、 22％。 蓮塘片區(qū)僅去年竣工和開(kāi)盤的房產(chǎn)便有 8 家之多，其中基本屬于小高層、小戶型樓盤，價(jià)格波動(dòng)幅度在 5000 元每平方米左右，消費(fèi)群體定位在白領(lǐng)工薪階層。未來(lái)區(qū)域內(nèi)物業(yè)將有較大的升值潛力。深圳仙湖家園整合推廣方案 目 錄 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 一、周邊市場(chǎng)分析 二、周邊個(gè)案簡(jiǎn)介 第二部分 項(xiàng)目理解與定位 一、項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 二、項(xiàng)目定位分析 物業(yè)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 第三部分：廣告推廣策略 一、廣告總體策略制定 １、總策略原則 ２、總策略目標(biāo) 二、廣告推廣主題 第四部分：媒介傳播策略 一、媒介目標(biāo) 二、媒體運(yùn)用 三、媒介投放組合策略 第五部分：新聞?lì)}材公關(guān)活動(dòng)策劃 一、新聞?lì)}材炒作 二、公關(guān)活動(dòng)策劃 第六部分：廣告費(fèi)預(yù)算 第七部分：項(xiàng)目相關(guān)建 議 第八部分：廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、跟進(jìn) 第九部分：項(xiàng)目小組成員 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 一、片區(qū)市場(chǎng)分析 二、周邊個(gè)案分析 一、片區(qū)市場(chǎng)分析 蓮塘樓市喜憂參半 蓮塘作為一個(gè)擁有１８萬(wàn)人口的片區(qū)，居住人群主要是由原居民、工業(yè)區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工、部分居住政府福利房的公務(wù)員、個(gè)體工商戶、普通工薪白領(lǐng)及深港家庭組成。 但隨著東部大旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及本區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的日臻完善，以及整體規(guī)劃的重新調(diào)整、區(qū)域環(huán)境狀況的逐步改善，蓮塘片區(qū)有著優(yōu)越的自然環(huán)境，東北面是蜿蜒起伏的梧桐山，北側(cè)是滿是奇花異草的仙湖植物園，西北是碧波蕩漾的深圳水庫(kù)，山水相間，使得這一區(qū)域具有清新的空氣，空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)，對(duì)人體健康極為有益。究其原因，歸根于該地區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Υ螅又畵碛械淖匀画h(huán)境與外銷優(yōu)勢(shì)，因而吸引一些開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，造成供應(yīng)量大增。 建筑類型分析 蓮塘片區(qū) 1998 年以前的住宅開(kāi)發(fā)以多層為主，如惠名花園、畔山花園、鵬興花園一期等物業(yè)，這與該片區(qū)早期以工業(yè)區(qū)為主的功能定位有關(guān)?！暗蛢r(jià)格”與“地理位置” 的結(jié)合是關(guān)鍵所在：距國(guó)貿(mào)中心區(qū)、羅湖口岸、文錦渡口岸、沙頭角口岸驅(qū)車僅 10 幾分鐘車程，本地區(qū)的住宅售價(jià)則僅為羅湖中心區(qū)物業(yè)均價(jià)的 70％，這對(duì)那些收入不夠高的工薪階層及部分香港的一般平民無(wú)疑具極強(qiáng)的吸引力，故受到他們的追捧則屬當(dāng)然。 后市展望 雖然目前城市中心區(qū)一度西移，但有利的地理位置仍是今日羅湖的優(yōu)勢(shì)，蓮塘北臨沙灣聯(lián)檢站，東伴鹽田檢查站，南接香港，西望自然湖區(qū)，優(yōu)越的地理位置造就了蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，成為羅湖樓市的一大亮點(diǎn)。自 98 年起蓮塘物業(yè)提上了一新臺(tái)階，曦龍山莊號(hào)稱蓮塘首屈一指的精品小區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市區(qū)的任何一個(gè)盤都遜色，盡管當(dāng)年的售價(jià)達(dá)8000 元 /平方米以上，依然反響強(qiáng)烈。 五大劣勢(shì)： 片區(qū)住宅往返業(yè)價(jià)位檔次低，多數(shù)樓盤建筑風(fēng)格，規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、普通。 中戶型最好銷，表現(xiàn)為二房、三房的戶型，面積由 60110 平方米最受歡迎。 視覺(jué)景觀優(yōu)勢(shì)：依靠梧桐山，仙湖，深圳水庫(kù)視覺(jué)景觀好。 〔 3〕市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 該片區(qū)罕有精致純小戶型個(gè)性樓盤。 通過(guò)一系列的新聞?lì)}材及現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，吸引人氣，讓更多人知曉仙湖家園這個(gè)樓盤，在蓮塘、羅湖、沙頭角一帶較有知名度，為項(xiàng)目的推廣降低難度。 ２、 純用于投資 由于該片區(qū)公寓出租市場(chǎng)成熟，出租率高，部分投資者會(huì)選擇本項(xiàng)目的小型公寓作為投資出租所用。 216。 216。 ◆ 在廣告推廣過(guò)程中，貫穿公關(guān)活動(dòng)。 ◆強(qiáng)銷階段 Ａ、各大商場(chǎng)或公共娛樂(lè)場(chǎng)所流動(dòng)促銷點(diǎn)促銷活動(dòng)；主題展銷活動(dòng)。 l 自助式小戶型，你知道多少？ l 自助式小戶型，你有嗎？ l 自助式小戶型，自由空間戰(zhàn)！ l 仙湖家園 —— 自助小戶型，最優(yōu)性價(jià)比！ 二、 USP “仙湖家園”仙湖鵲橋會(huì) 與《深圳都市報(bào)》聯(lián)合舉行“仙湖家園”仙湖鵲橋會(huì)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群到現(xiàn)場(chǎng)，并參與其中，起到很好的宣傳帶動(dòng)銷售的作用。 費(fèi)用預(yù)算：與開(kāi)發(fā)商溝通后具體再定。 2）演繹個(gè)性生活，面面俱到的服務(wù) 在物業(yè)的管理方面，建議提高品質(zhì)，將居家服務(wù)與商務(wù)服務(wù)結(jié)合起來(lái)。 ■ 每周例會(huì)制度 ■ 實(shí)行專案小組制 ,推薦協(xié)合外協(xié)單位 ■ 定期廣告發(fā) 布效果跟蹤調(diào)查及信息反饋 ■ 定期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手媒介投放監(jiān)控及信息收集 ■ 廣告成本預(yù)算及費(fèi)用監(jiān)控