【正文】 機會參加抽獎，每 10位客戶就有一位可獲高檔轎車使用權(quán) 發(fā)展商 ：深圳祥云實業(yè) 代理商 ：深圳市經(jīng)緯行 項目簡析： “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 16 本項目由于位處圍嶺生態(tài)公園的半山上，因此，其推廣主題堅持以 “ 半山、伴山 ” 生態(tài)物業(yè)為，在市場上獲得不一定的認同。 買房送一成首期 164。 164。 步步為家，可圈可點 164。受片區(qū)客戶定位及其它方面因素的影響，該片區(qū)以小戶型高層物業(yè)居多。 金光華集團在北斗路的舊城改造項目，與朗鉅地產(chǎn)的朗 御庭 隔街向望，這 3 個樓盤將把羅湖口岸物業(yè)帶上一個新臺階。 對市場將產(chǎn)生影響的項目還有百仕達花園 4 期山水城，現(xiàn)開工的西區(qū)總建筑面積將超過 20 萬平方米，建筑規(guī)劃在秉承 2 期豪宅風(fēng)格的基礎(chǔ)上處處創(chuàng)新，更加大氣現(xiàn)代。羅湖地產(chǎn)睡獅變猛龍，今年樓市要上演猛龍?zhí)ь^的好戲。商鋪的明顯升溫，一方面是由于今年深圳經(jīng)濟繼續(xù)高速增長（上半年全市累計完成 億元，同比增長 ％），有力地促進了商鋪市場密切相關(guān)的的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面是因為加入 WTO、二十四小時通關(guān)及 CEPA 協(xié)議的簽署等利“松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 3 好因素，大大加快了深港經(jīng)濟 一體化及深圳與境內(nèi)、境外的經(jīng)貿(mào)合作，促使更多的外地、外資企業(yè)搶灘深圳，增加對商鋪的需求。 市場需求全面增長，高檔住宅、商鋪需求增勢強勁 今年上半年，深圳市商品房預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 ％。表明政府嚴(yán)控新增商品房用地等防止市場過熱的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始取得成效。在寸土寸金的羅湖，今年新開工房地產(chǎn)項目數(shù)量之多，開發(fā)量之大，著實出乎人們意料。崇德房地產(chǎn)的雍翠華府、世紀(jì)房地產(chǎn)的鵬城 .合正星園、陽基投資和華業(yè)投資的陽光天地、鵬運廣場物業(yè)發(fā)展公司的鵬運廣場，也都出手不凡，他們將為羅湖樓市增添不少活力。 羅湖 在售 在建將建樓盤一覽 表 項目名稱 發(fā)展商 總建筑面積（單位：平方米） 華潤中心 香 港華潤集團 萬 鴻翔花園 半島地產(chǎn) 26 萬 百仕達四期山水城 百仕達實業(yè) 21 萬 城市天地廣場 漢國置業(yè) 17 萬 鴻業(yè)苑 .名豪居 鴻基房地產(chǎn) 120324 崇德 .雍翠華府 崇德房地產(chǎn) 119730 鵬運廣場 鵬運廣場物業(yè)發(fā)展 11 萬 金光華商業(yè)廣場 金光華集團 10 萬 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 7 金光華北斗路項目 金光華集團 約 10 萬 嘉寶田花園 2 期 嘉寶田鄉(xiāng)村俱樂部 約 9 萬 豐湖花園 農(nóng)產(chǎn)品股份 75877 鵬城 .合正星園 世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā) 71639 金色都匯 冠懋地產(chǎn) 仙桐御景家園 海辰物業(yè) 萬 祥福雅居 福田房地產(chǎn)開發(fā) 58000 陽光天地 華業(yè)投資 陽基投資 碧嶺華庭 2 期 祥云實業(yè) 4 萬多 朗園 朗鉅地產(chǎn) 41648 翠擁華庭二期 京武投資 4 萬 翠沁閣 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn) 30629 由于羅湖發(fā)展空間越來越小，見縫插針式的項目無論在居住環(huán)境，還是交通方面都存在先天不足，因此，羅湖一定要開始進入舊城改造時期，否則將被福田、南山遠遠拋在后面。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 9 （ 2）、項目 周邊主要競爭樓盤分析 陽光天地 項目簡介 項目位置： 羅湖田貝四路與貝麗北路交匯處 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 7006 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 2 棟 31 層 總 戶 數(shù)： 700 戶左右 主力戶型：二房 5563平方米、三房 74101 平方米 銷售均價： 6800 元 /㎡（起價： 4800 元 /㎡） 銷售情況：銷售率 60％左右 主要客戶群： “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 10 164。 品牌管家，品牌服務(wù) 164。 發(fā)展商 ：深圳中洲地產(chǎn) 代理商 ：中原地產(chǎn) 近期項目動態(tài)： 該項目已現(xiàn)樓。小區(qū)內(nèi)深港巴士已開通。 較高的折扣：按揭 89 折，一次性 84折， 發(fā)展商 ：城建集團 近期項目動態(tài)： 已入伙，各項設(shè)施已 正常使用。 東湖 翠景山莊 項目簡介： 項目位置： 羅湖區(qū)太白路 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 5031 平方米 總建筑面積： 總 棟 數(shù)： 2 棟 主力戶型：三房 8492平方米 均 價： 5400 元 /平方米（起價： 5000 元 /平方米） “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 23 入伙時間 ： 20xx 年 4 月（已入伙） 銷售情況： 銷售率為 90%左右 發(fā)展商 ：深圳市商控實業(yè)有限公司 代理商： 世紀(jì)蘭德置業(yè)有限公司 近期項目動態(tài)： 已入伙，現(xiàn)樓發(fā)售。 ⒉二線關(guān)的擴張、撤關(guān)相對于本項目所處位置可能會吸引更多客戶趨向于關(guān)外物業(yè)。 A、樓盤形象推廣主題 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 30 都市新領(lǐng)地，生活新空間 B、推廣主題 投資都市新領(lǐng)地，享受甜美新生活 C、 主題支撐點 a、區(qū)域居住特征支撐 項目位于布心秒片區(qū)內(nèi)，距地王國貿(mào)商務(wù)中心和東門商業(yè)中心均不遠，能直接感受都市中心動感生活。他們大多是公司職員或政府公務(wù)員，是都市的主流階層之一，也是蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代市民社會的中堅力量。一方面，他們?nèi)淌苤鴲毫拥木幼l件，喚發(fā)出強烈的購房欲望，另一方面，面對市場的空缺，他們又寧可忍一時之痛而走上 沒有精品不買房 的挑剔之路。 入市時機 根據(jù)以往推廣經(jīng)驗，一年之內(nèi)售樓的黃金時期有兩個：其一為 3～ 5 月，新年伊始，個人有全年計劃、企業(yè)有明確資金額度；其二為 9～ 12 月，一方面企業(yè)資金回籠、個人業(yè)績（收入）逐步明朗。發(fā)行 VIP 卡可以積累客戶資源，與潛在競爭對手爭奪客源，預(yù)熱市場，提高項目知名度。本節(jié)主要內(nèi)容為制訂價格的策略，分為核心均價的確定，價差的調(diào)整和價格策略的實行三部分。而在制訂價格表時，應(yīng)按平均折扣率反推。 認購期收集客戶反饋信息的方式有二： ● 收取少量誠意金的派籌方式 ● 客戶意見調(diào)查表（ 送優(yōu)惠或禮品） C、階段提價策略 在公開銷售后，應(yīng)根據(jù)銷售情況實施階段提價策略，階段提價方式主要有： ● 按單位套數(shù)劃分階段 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 44 ● 銷售率劃分階段 ● 按時間劃分階段 ● 按工程形象進度劃分階段 ● 每次提價策略應(yīng)保證在提價過程中不嚴(yán)重影響銷售速度 D、房號的控制 在實施低價入市，逐步提價的過程中，控制房號是保證提價策略順利實現(xiàn)的重要手段。這樣，海爾公司可以通過開發(fā)商擴大市場份額，而開發(fā)商則可借助海爾提升其品牌。 ◎ 售樓處 位置：本樓盤首層大堂南邊 面積： 150 平方米以上 具體功能配置：接待洽談區(qū)、靜態(tài)展示區(qū)、簽約區(qū)、辦公用房、洗手間、休息區(qū) ◎ 樣板房 樣板房的主要功能是給目標(biāo)客戶展示青年榜樣所倡導(dǎo)的生活模式與居家氛圍，激發(fā)購買欲望，促進成交?? 為了便于客戶參觀樣板房，有效促進銷售，建議樣板房設(shè)于售樓大廳后。 ? 模范執(zhí)行銷售任務(wù)，帶動整體成交氣氛 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 51 ? 以良好的業(yè)績激勵整個團隊的積極成交 ? 能及時發(fā)現(xiàn)問題， 協(xié)助經(jīng)理處理銷售難題 ? 以較強團隊精神，保持良好的內(nèi)部氣氛 在銷售過程中，售樓現(xiàn)場的基本人員配備應(yīng)保持： 平 日 ：銷售經(jīng)理 1 名，銷售人員 5— 6 名 節(jié)、假日 ：銷售經(jīng)理 1 名，銷售人員 6 名 展 銷 日 ：展點與現(xiàn)場人員各半，不可輪休。 現(xiàn)場銷售經(jīng)理必須具備絕對的管理 權(quán)威，否則就難以保證團隊的順利運作。 A、工程部 ? 工程形象進度的保證 ? 施工現(xiàn)場的整潔 ? 售樓現(xiàn)場的工程維護 ? 樓盤情況與工程知識的培訓(xùn) B、財務(wù)部 ? 及時收取客戶預(yù)付款 ? 與客戶簽訂合同、辦理按揭 ? 保證銷售推廣費用按計劃支付 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 58 C、物業(yè)管理公 司 ? 現(xiàn)場保安人員的配置與管理 ? 現(xiàn)場清潔人員的配置 ? 售樓現(xiàn)場的日常維護 （ 5）售后服務(wù)的重要性 眾廈認為現(xiàn)場銷售，促成交易并不是商鋪銷售的全部內(nèi)容，銷售過程中，售后服務(wù)也是非常重要的環(huán)節(jié)。 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 布心片區(qū)市場調(diào)研組 “松泉閣”項目策劃組 20xx111