【正文】 發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 18 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 26 棟 總 戶 數(shù)： 900 戶 主力戶型：二房 6979平方米、三房 80100平方米 均 價： 5100 元 /平方米（起價： 4700 元 /平方米） 入伙時間 ：一期 20xx 年 6 月 30日，二期 8 月 30日 銷售情況： 銷售率為 75%左右 促銷手段 ： 164。 百仕達三期 “月供 800元，不要去租房 ” 164。金光華集團的南國電影院改建項目—— 金光華商業(yè)廣場，建筑面積也超過 10 萬平方米，是僅次于華潤中心的大型商業(yè)項目，因其獨特的地位而倍受市 民關注。 深圳房地產(chǎn)市場供給與需求基本均衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持協(xié)調且市場景氣程度較高，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。表明 深圳 市對高檔住宅的需求仍然旺盛。這是華南甚至全國最大的現(xiàn)代都市商業(yè)項目，地處在蔡屋圍金融中心，由香港華潤集團投資 40 億元建造。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 8 三、片區(qū)市場簡析 （ 1）片區(qū)市場概況： 布心，位處深圳市羅湖區(qū)東北向、近布吉關口，屬羅湖老區(qū)；該片區(qū)因山水資源豐富而得有 “ 羅湖后花園 ”的美譽。評選頭條新聞，贏取豐厚大獎。 碧嶺華庭 項目簡介： 項目位置： 羅湖太白路 經(jīng)濟技術指標： 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 88504 平方米 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 15 總 棟 數(shù)： 5 棟 34層 總 戶 數(shù)： 1327多戶 主力戶型：二 房 6696平方米、三房 93121平方米 均 價： 5800 元 /平方米（起價： 4900 元 /平方米） 入伙時間 ： 20xx 年 10 月 30 日（已入伙） 銷售情況： 銷售率為 90%左右 促銷手段 ： 164。 購房送裝修 164。 以上差異化經(jīng)營思路為基礎，在此基礎上，遵循市場原則、環(huán)境原則、成本原則，引導出本項目的項目定位。他們遍布在高科技、房地產(chǎn)、金融、教科文衛(wèi)、政 府公務員等各個行業(yè)，月收入在 3500 元以上的占了 %。 理 由： （ 1）按工期推算，本樓盤于 20xx 年 4 月初 工程形象進度可達 10 層以上，估計已完成投資額的 2/3，已可申請預售許可證。 A、市場比較確定基 本核心均價 ● 選定同質競爭樓盤（同區(qū)或不同區(qū)）（不少于 4 個） ● 列表比較競爭樓盤的素質與價格 ● 計算本項目相對市場價格 ● 加權計算基本核心均價 B、核心均價的修正 ● 推廣費用的修正 ● 銷售速度的修正 ● 工程形象的修正 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 40 C、核心均價的確定 ● 對比核心均價的分析（至少三種） ● 建議核心均價的評估 （ 2）價差的調整 價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎，通過各項調差而制定的各單位價格明細表。 （ 2）報紙廣告以欄目炒作及活動軟性炒作為主，硬廣告為輔。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 48 樣板房戶型至少三種，二房一廳、一房一廳和單身公寓都要有。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 54 （ 2）人員的激勵與淘汰 銷售是一項長期的工作，維持高昂的團隊士氣，必須采用獎勵與淘汰兩種手段。 本方案是眾廈根據(jù)有限的資料及對工程進度預估后，所提出的一個初步的、階段性的工作思路，并不是全程的營銷策劃執(zhí)行方案。而在考核制度中應注意職業(yè)道德的考核。 圍墻：南邊圍墻要作宣傳，畫面色調鮮亮明快，視覺沖擊強烈，展示創(chuàng)業(yè)青年生活模式。 A、入市價的確定 眾廈建議在準備期即開始認購，以較低的入市吸納客戶，積聚開盤造勢客源，加快資金回收。因此，眾廈建議本項目的具體價格應在公開銷售前 2030“松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 39 日根據(jù)市場情況來確定。 配套設施建議 由于本項目所處小環(huán)境并不理想，所以必須健全項目本身的服務功能，以提升樓盤的附加值。 （ 1）主流購房者的總量 近年來，深圳社會結構最顯著的變化之一，就是一個中低收入階層，即普通都市白領階層的興起。 劣勢、風險 本項目劣勢分析： ⒈項目占地及規(guī)模較?。? ⒉與碧嶺華庭相隔太近，易導致客戶相互對比； ⒊片區(qū)規(guī)劃尚未成熟； ⒋片區(qū)居住人員復雜，治安狀況欠佳； ⒌項目旁邊有部分廠房，對環(huán)境有一些影響； ⒍交通不便，公交車很少經(jīng) 過本項目； ⒎項目自身無綠化及園林配套； ⒏小區(qū)無公共活動空間。以分期推廣的方式進行樓盤銷售，近期未做大規(guī)模樓盤宣傳。 在香港廣告宣傳 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 14 164。 宜商宜住，投資佳選 164。 而在“羅湖后花園”的蓮塘，雖然有多個正在勁銷的項目，但仙桐御景花園、東方鳳雅臺二期、蕙蘭雅居將成為該片區(qū)的新寵。 （后附新建、將建樓盤 一覽表） 形勢：開發(fā)量近年罕見 短短二十幾年的開發(fā)建設，羅湖的城市形態(tài)已趨成熟。 “松泉閣”項目營銷 推廣建議案“松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 2 第一篇 市場綜述 一、深圳宏觀市場分析 20xx 年上半年， 深圳 市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢，供給增幅減小，需求全面增長，供求趨于平衡，價格繼續(xù)保持平穩(wěn)，宏觀調控成效明顯。對房地產(chǎn)市場而言，可供開發(fā)的土地日益稀缺， 使羅湖樓市前景頓時暗淡下來。而銀湖也有新的別墅項目動工。 以時間衡量建筑 164。 小區(qū)內有幼兒園、小學、中學 發(fā)展商 ：百仕達地產(chǎn) 代理商 ：中原置業(yè) 近期項目動態(tài)： 現(xiàn)樓發(fā)售，售樓處已遷入小區(qū)內，會所、運動場館等設施已啟用。主要客戶群：片區(qū)內的白領和部分港人。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 28 本項目風險分析： ⒈ 市中心區(qū)西移，人們的目光都移向了中心區(qū)的樓盤羅湖的樓盤得不到重視。目前，深圳的城市人口為 450 萬（人口普查報 700 多萬人），而都市白領階層占全部人數(shù)的 35%，即 157 萬人。 （ 1）配套設施建議 ● ATM 取款機 ● 24 小時電話訂購、送貨上門 ● 人才服務、網(wǎng)上為住戶求職提供服務 ● 提供家政服務、打印文件等相關商務性服務 ● 閱覽室 ● 網(wǎng)吧和提供電腦辦公服務 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 35 ● 送餐服務和 morning call 服務、行旅搬運 ● 自助洗衣房 ● 證券網(wǎng)絡服務 ● 康樂中心 ● 流行咖啡地帶 （ 2）樓盤智能化系統(tǒng)建議 ● 安全監(jiān)視系統(tǒng) ● 消防系統(tǒng) ● 自動報警系統(tǒng) ● 自動供電系統(tǒng) ● 寬頻網(wǎng)絡系統(tǒng) “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 36 （ 3）銷售建議 ● 送精裝修和家電（對投資者來說， 減少了裝修麻煩，提高了房屋出租價值；對自住者來說，按揭了部分 裝修和家電費用，降低了入住門檻）； ● 采用靈活多樣的付款方式（以便不同層次的客戶選用）。根據(jù)以往經(jīng)驗，樓盤的銷售價格一般采用低開高走的方式較好。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 43 入市優(yōu)惠價可采用兩種方式： ● 固定差價優(yōu)惠法 ● 特別折扣優(yōu)惠法 B、認購期間的反饋與調整 在以入市價試探市場實際反應后，應根據(jù)實際認購情況對價格策略予以修正和調整，確定準備公開銷售價。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 47 垃圾站：最好能轉移到別的地方，如不行則用樓盤的宣傳將其全部包裝起來。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 53 銷售人員的管理與激勵 （ 1）經(jīng)理負責制與獨立管理體系： 由于銷售是一項專業(yè)性較強工作，并且銷售過程中必須及時處理問題，因此售樓現(xiàn)場管理必須賦予銷售經(jīng)理獨立管理權，并由銷售經(jīng)理全權負責。不足之處請貴公司多多指證，待與貴公司取得共識后，將一步深化及修訂上述各項策略，并落實眾廈的具體工作時間表，以便雙方展開下一步工作。因此經(jīng)理負責制的內容包括： ? 銷售計劃的制訂與報批 ? 銷售任務的落實執(zhí)行 ? 銷售情況的統(tǒng)計分析 ? 除重大問題外的自由裁決權 ? 對銷售人員的獎懲權 ? 承擔對銷售結果的獎罰 在銷售期內，銷售經(jīng)理擁有現(xiàn)場的獨立管理權，其他任何部門或高層管理者