【正文】 （三）業(yè)績出色但存在風(fēng)險 雖然，萬科半年報取得了漂亮的承擔(dān)，但在平穩(wěn)增長的業(yè)績背后，還承受著行業(yè)利潤率下降、償債能力不足、現(xiàn)金流量失衡等壓力。 形成鮮明對比的是，負(fù)債項目中本報告期末較期初變動最大的是應(yīng)付票據(jù)，本報告期末余額為 億元，比期初增加 %。 五 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的作用 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警是一個風(fēng)險控制系統(tǒng)，它借助于已有的財務(wù)資料及數(shù)理模型（ Logist 模型與美國學(xué)者 AltmanZ 模型）對企業(yè)經(jīng)營活動，財務(wù)活動進行動態(tài)的分析預(yù)測，從而達到化解經(jīng)營危機，防止企業(yè)破產(chǎn)的厄運。對本研究提供過幫助和做出過貢獻的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。 涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。 ：任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。 作者簽名： 日 期： 南京財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 17 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立進行研究所取得的研究成果。 2 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，防范發(fā)生風(fēng)險造成損失： 通過信息收集整理可以對企業(yè)橫向，縱向比較，與歷史對比，與先進企業(yè)對比，分析標(biāo)桿企業(yè)，惡化企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，從而最大限度的做出防范經(jīng)營風(fēng)險措施最大限度的減少企業(yè)損失。其次是一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，本報告期末余額為 億元，比期初增加%，主要原因是借款結(jié)構(gòu)的變動。 萬科半年報顯示期末資產(chǎn)總額為 4, 億元，比期初增加 %，其中：流動產(chǎn)為 4, 億元，占資產(chǎn)總額比例為 %，比期初增加 %；非流動資產(chǎn)為 億元，占資產(chǎn)總額比例為 %，比期初增加 %。隨著供求關(guān)系趨于平衡，市場已具備平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)。 萬科作為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，其主要產(chǎn)品為商品住宅。 如果企業(yè)出現(xiàn)中期財務(wù)危機的信號，子公司財務(wù)部應(yīng)在 24 小時內(nèi)口頭向集團財務(wù)部匯報，并且在三日內(nèi)形成書面報告，分析出中度財務(wù)危 機的歷史演變過程和原因，計劃采取的措施和消除財務(wù)危機的責(zé)任人等，該報告同時抄報所屬單位總經(jīng)理，集團總裁和集團董事長。外部環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。 （一）房地產(chǎn)的基本特征 ： 南京財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 7 （ 1）位置的固定性和品質(zhì)的差異性 （ 2）需求的普遍性 （ 3）價值難以確定 （ 4）供給的稀缺性 （ 5）耐久性 （ 6）用途的多樣性 （ 7）體積龐大，消耗材料多 ： （ 1）房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系 （ 2）房地產(chǎn)往往受政府政策，福利制度和社會保障制度的影響 （ 3） 房地產(chǎn)生產(chǎn)的消費反映出較強的社會風(fēng)俗和生活習(xí)慣 （二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，進入 90 年代，在鄧小平理論特別是社會主義市場經(jīng)濟理論的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐迅速加快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起了重要的促進作用。但從可測量和可定量分析的角度出發(fā)，財務(wù)風(fēng)險的防范和控制是企業(yè)發(fā)張中需要特別重視的問題。財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其在我國市場經(jīng)濟發(fā)育不健全的條件下更是不可避免的 （陳文萍， 20xx） 。 近年來我國的購房需求猛增，經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。 20xx 年， 住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)正式建立。s growth rate scale is there emphasis to focus on efficiency and market segmentation shift from mainly rely on government policy adjustments to rely on the market and their own way of regulation changes. Keyword： Financial risk； Real Estate； Risk Control. 南京財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 3 一 引言 隨著經(jīng)濟全球的飛速發(fā)張，全球范圍內(nèi)的資金，資源，技術(shù)聯(lián)系越來越密切，我國的特色社會主義市場日趨完善，經(jīng)濟實力日益增長，國家財政實力也不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎(chǔ)上蒸蒸日上，但也存在不少財務(wù)風(fēng)險。隨著經(jīng)濟體制改革的實施和深入，經(jīng)濟增長的加速，城市建設(shè)的大規(guī)模展開，人民物質(zhì)生活的提高，構(gòu)成市場對房地產(chǎn)的強勁需求。狹義的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險。 政府財務(wù)報告制度不統(tǒng)一，財務(wù)信息披露不完整，監(jiān)督不完善，信息存在很強的失真性，嚴(yán)重影響財務(wù)信息的使用者。 隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的的進步，企業(yè)在獲得發(fā)展機會的同時也出 南京財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 5 現(xiàn)了一定的財務(wù)風(fēng)險，也可能出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)危機。當(dāng)出現(xiàn)可能危害財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，提醒經(jīng)營者提前做好準(zhǔn)備或采取措施，避免風(fēng)險的發(fā)生或?qū)L(fēng)險危害降到最低。 總之，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售受各種社會，經(jīng)濟因素等外部因素的影響，出售成功的時間和金額不確定性較大，項目資金回籠難以得到保證，這些大大提高了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化，品牌化，規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在有偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)整向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。企業(yè)的投資決策環(huán)節(jié)，沒有做好投資的可行性分析，市場調(diào)研力度不夠，投資盲目性比較大，最后形成投資失敗，不良資產(chǎn)大量產(chǎn)生，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性，完整性無法得到保證， 這也是財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生根源之一。 四 案例分析 （一） 背景資料 由中國房地產(chǎn)研究中心測評的 20xx 年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP50 出爐，其中成交金額排名前十位的依次為萬科地產(chǎn)、綠地集團、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達集團、碧桂園、華潤置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、綠城中國。 相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 16 月，萬科累計新獲取項目 42 個，權(quán)益占地面積約342 萬平方米，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約 925 萬平方米；樓面地價方面，公司新增項目的平均樓面地價約 2735 元 /平方米，與去年全年水平基本持平。 此外，萬科營業(yè)收入增幅和凈利潤增速較去年同期均有所下滑，而從銷售金額角度推算，萬 科在全國的市場占有率較去年同期的 %下降至 %。主要原因是合作方往來款項增加。 通過分析萬科的財務(wù)比率，反映萬科短期償債能力的流動比例為 ，速動比率為 ，和訊網(wǎng)特約研究員蔡昌、羅先菊表示，該公司短期償債能力有待提升。企 業(yè)只有深刻認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來的問題以及財務(wù)風(fēng)險預(yù)警對企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的重要影響，才能建立完整的財務(wù)預(yù)警體系，從而更好的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。本人完全意識到本聲明的法律后果由本