【正文】 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約 億元，使長達(dá) 公里的三亞灣得以建成 ,沿三亞灣濱海路前行 ,近處是椰樹搖曳生姿 ， 遠(yuǎn)處是碧海晴天 ， 煙波浩渺 ， 美不勝收 ； 投資約 億元進(jìn)行”兩河三岸”景觀建設(shè) ， 包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程 ， 東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著 ,三亞的”山、海、河、城“ 相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。本項目緊鄰的 迎賓 大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。 三、 交通條件 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 25 公里。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。三亞地區(qū)相對濕度 79%，年蒸發(fā)量 195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時數(shù)為 小時。 第二章 項目背景 第一節(jié) 項目承建單位簡介 項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合 性房地產(chǎn)公司。 （三）、 三亞 南新澳洲花園 項 目 定位為 :結(jié)合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。 十、項目實施進(jìn)度安排 2020 年 月 日 之前 為 前期準(zhǔn)備 階段 ， 預(yù)計到 年 月 日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 年 時間 。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進(jìn)行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項 目的設(shè)計及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。項目用地面積約 500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠 群山 ，可躍遠(yuǎn)海， 是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳 的土地。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級旅游目的地。項目用地具有豐富的住居 度假 元素。建設(shè)內(nèi)容包括： 145 棟多層住宅、 21 棟高層住宅、 4 棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項目投資估算 12 億元。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “ 項目投資計劃與資 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 金籌措表 ”。 （六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴(kuò)展的新局面。總建筑面積 672545 平方米。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過 21℃。眾多山 頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。 。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。 但是三亞市房地產(chǎn) 在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應(yīng) 大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多 項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中 缺乏 高品質(zhì) 的 產(chǎn)品， 不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計上 都缺乏國際化的水準(zhǔn)。 （三）、在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn) 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 則。 三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、 紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。這些 政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。商品房平均銷售價格 9317 元 /平方米，和去年 17同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。 消費者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。 據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。 三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓 2020 年 5 月 6 日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套。 （六）本項目戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強(qiáng)，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。因為業(yè)主享受了較好的物業(yè)服務(wù)。 （五） 南新澳洲花園 建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進(jìn) 迎賓大道 新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。 （二）、造型與色彩 建筑體型設(shè)計上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺， 必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。 功能分類及戶型設(shè)置定位 1 功能分類 本項目總建筑面積約 萬平方米，其中： 商業(yè)部分零銷 1 萬平方米，服務(wù)式公寓建筑占地面積 3320 平方米，建筑面積3500 平方米，多層住宅建筑占地面積 29435 平方米，建筑面積 204045 平方米；高 32層住宅建筑占地面積 17430 平方米，建筑面積 453180 平方米；公用設(shè)施部分包括為 207268 平方米，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 備注： 三套間 在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%+90%） /3，即 80%： 銷售平均價格約為： 5986 元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。 從理論上講，房地產(chǎn)的項目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù) 期的效果 36● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對該項目的特點： ● 自籌資金無法完成 項目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對銷售信心的有力支持； ● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限 ：適宜選擇最佳的時機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷 售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 39 專 有 名 詞 定 義 一、 南新澳洲花園： 南新澳洲花園位于在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面，建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅，服務(wù)式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施 二、 營業(yè)收入 ：南新澳洲花園通過經(jīng)營服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入 ,不包括商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、電報和電傳 等其它項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及小區(qū) 設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。 每一經(jīng)營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 二、經(jīng)營管理成本（參考）