【正文】 在項目形象作為核心概念的同時，以項目周邊的自然資源、配套設施、建筑風格等作為項目推廣的分主題，從而達到羽翼豐滿的效果。作為本項目來說，廣告媒體的投入原則為短、快、少，所以結合東莞媒體形式，建議采用報紙媒體。 ● 強勢期 〇執(zhí)行時間節(jié)點： 2020 年 6 月 11 日 —— 6 月 30 日 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 客戶資料庫進一步篩選，重點客戶資料庫 2－ 3 天一跟進，保證重點客戶的不流失； 項目人氣進一步聚集，逐步形成良好的口碑傳播效應。 關活動引爆市場， 在短期內樹立項目知名度與美譽度，徹底解決之前招商過程中不知所以的尷尬境地的狀況； B、推廣形式以現(xiàn)場包裝推廣和 引導 式的報紙媒體推廣為主，力爭在短時間內擴大項目的影響力； ○執(zhí)行方案： A、執(zhí)行策略： 招商人員的工作職責主要以電話營銷和現(xiàn)場接待為主， 公布招商鋪位的租賃價格，對明確有租賃意向的客戶采用嚴密型預定方式，即收取定金（以2000－ 5000 元為宜），并簽訂預 定 書，在招商 口徑 上 確定該定金不予退還，但是對于有強烈要求的客戶可以予以返還 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ● 現(xiàn)場 包裝推廣 項目現(xiàn)場包裝是項目推廣的關鍵， 充分顯示項目推廣的氣勢和信心 ；建議對現(xiàn)場作較大的效果包裝 ，特別是項目招商中心的外包裝 。 ● 整體推廣宣傳與招商進度密切配合，根據(jù)實際的招商進度對推廣計劃進行及時調整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 ＝ (%+%)247。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 展示性 7% 發(fā)展商實力 5% 4 4 4 視野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合計 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商場 均價 Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權數(shù) )比較盤均價 Z南銘廣場 ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉榮商場 ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各樓盤權重取值為 Wi W南銘廣場 ＝ 60%， W嘉榮商場 ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場 ′ W南銘廣場 + Z嘉榮商場 ′ W嘉榮商場 ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學的計算方式，本項目街鋪的銷售 均價應是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價 19300 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價按照 10000 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 凈 收益率推算： 租價與售價換算公式：租價 =銷售價格投資 回報 率247。 預期收益評估 ●雙龍舫項目街鋪銷售價 格推算： 影響因素及權重 : 根據(jù)項目實際情況及前期商業(yè)調研總結分析，建議采用市場比較法，確定定價的影響因素及權重比例如下： 地段（ 24%）項目規(guī)劃（ 21%）交通（ 16%）入市時間（ 11%）質素（ 8%）展示性（ 7%）發(fā)展商實力（ 5%）視野（ 5%）人口（ 3%） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 從廣度上來講： 廣度泛指事物的橫向面，相對紅磨坊項目來說涉及 到以下幾個方面： ○發(fā)展商實力超群，同時具有本地政府支持，容易很快的適應本地市場； ○招商客源具有被動性，需要市場力的推動； ○項目招商人員能力不足，無法在短時間內成熟到完成項目的整體招商 ，一個合理而且有效的工作程序對于能力的補充勢在必行 ； ○ 項目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是招商成功的 充分條件 。 從現(xiàn)在吸引的招商客源來看，大部分吸引的是來自橫瀝市場以外 的，或者說是東莞市場以外的客源，自然客戶考慮的因素相對來說就會比本地市場客戶考慮的經營因素要多，這也是直接導致招商效果不明顯的重要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 感受來取舍，而不是憑企業(yè)的好惡、習慣和費用節(jié)省為依據(jù)，在實際運用中根據(jù)市場的變動做適時的調整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招商氛圍會比較容易搞活，緩解現(xiàn)在商業(yè)氛圍的不足。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 〇推廣投放選擇及頻率： 報紙 彩色整版 1次 ； 車展 1次 ； 模特表演 1次 ； 美食導報 。 〇推廣投放選擇及頻率： 報紙 1/2版 1次；專版軟文 2次 ；美食導報 。 ● 蓄勢期 ○ 執(zhí)行時間節(jié)點： 2020 年 5月 15日 —— 5月 24日 ○ 主要任務 及目標 ： A、 完成項目整體知名度的廣泛樹立，達到招商客源 50％以上的客戶蓄積； B、 完成項目招商的一系列準備工作，并且 10％ 左右 的承租客戶達成租賃意向； C、 完成初步的招商推廣策略 ，根據(jù)招商進度采取相對應的推廣策略。 ○ 宣傳策略： A、廣告推廣上采取轟炸式宣傳 ，在蓄勢期的基礎上加大力度更進一步的提升項目的知名度和商業(yè)氣氛； B、推廣形式以現(xiàn)場公關活動和轟炸式的報紙媒體推廣為主； ○執(zhí)行方案： A、執(zhí)行策略：招商人員的工作職責主要以現(xiàn)場接待為主，開始合同的簽定，同時通知已簽定合同的商家開始裝修進場。 B、業(yè)務配合： 項目部完成項目的主體招商工作，管理處配合市場經營的開展 ； 客戶 強勢 跟進，加大 商鋪的主體 招商 力度。