【正文】 在項(xiàng)目形象作為核心概念的同時(shí)，以項(xiàng)目周邊的自然資源、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格等作為項(xiàng)目推廣的分主題，從而達(dá)到羽翼豐滿的效果。作為本項(xiàng)目來說，廣告媒體的投入原則為短、快、少，所以結(jié)合東莞媒體形式，建議采用報(bào)紙媒體。 ● 強(qiáng)勢期 〇執(zhí)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 6 月 11 日 —— 6 月 30 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 客戶資料庫進(jìn)一步篩選，重點(diǎn)客戶資料庫 2－ 3 天一跟進(jìn)，保證重點(diǎn)客戶的不流失； 項(xiàng)目人氣進(jìn)一步聚集，逐步形成良好的口碑傳播效應(yīng)。 關(guān)活動(dòng)引爆市場， 在短期內(nèi)樹立項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，徹底解決之前招商過程中不知所以的尷尬境地的狀況； B、推廣形式以現(xiàn)場包裝推廣和 引導(dǎo) 式的報(bào)紙媒體推廣為主，力爭在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力； ○執(zhí)行方案： A、執(zhí)行策略： 招商人員的工作職責(zé)主要以電話營銷和現(xiàn)場接待為主， 公布招商鋪位的租賃價(jià)格，對(duì)明確有租賃意向的客戶采用嚴(yán)密型預(yù)定方式，即收取定金（以2000－ 5000 元為宜），并簽訂預(yù) 定 書，在招商 口徑 上 確定該定金不予退還，但是對(duì)于有強(qiáng)烈要求的客戶可以予以返還 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 現(xiàn)場 包裝推廣 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵， 充分顯示項(xiàng)目推廣的氣勢和信心 ；建議對(duì)現(xiàn)場作較大的效果包裝 ，特別是項(xiàng)目招商中心的外包裝 。 ● 整體推廣宣傳與招商進(jìn)度密切配合，根據(jù)實(shí)際的招商進(jìn)度對(duì)推廣計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 ＝ (%+%)247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 展示性 7% 發(fā)展商實(shí)力 5% 4 4 4 視野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合計(jì) 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商場 均價(jià) Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權(quán)數(shù) )比較盤均價(jià) Z南銘廣場 ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉榮商場 ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各樓盤權(quán)重取值為 Wi W南銘廣場 ＝ 60%， W嘉榮商場 ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場 ′ W南銘廣場 + Z嘉榮商場 ′ W嘉榮商場 ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學(xué)的計(jì)算方式，本項(xiàng)目街鋪的銷售 均價(jià)應(yīng)是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價(jià) 19300 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價(jià)按照 10000 元 /㎡計(jì)算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 凈 收益率推算： 租價(jià)與售價(jià)換算公式：租價(jià) =銷售價(jià)格投資 回報(bào) 率247。 預(yù)期收益評(píng)估 ●雙龍舫項(xiàng)目街鋪銷售價(jià) 格推算： 影響因素及權(quán)重 : 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場比較法，確定定價(jià)的影響因素及權(quán)重比例如下： 地段（ 24%）項(xiàng)目規(guī)劃（ 21%）交通（ 16%）入市時(shí)間（ 11%）質(zhì)素（ 8%）展示性（ 7%）發(fā)展商實(shí)力（ 5%）視野（ 5%）人口（ 3%） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 ● 從廣度上來講： 廣度泛指事物的橫向面，相對(duì)紅磨坊項(xiàng)目來說涉及 到以下幾個(gè)方面： ○發(fā)展商實(shí)力超群，同時(shí)具有本地政府支持，容易很快的適應(yīng)本地市場； ○招商客源具有被動(dòng)性，需要市場力的推動(dòng)； ○項(xiàng)目招商人員能力不足，無法在短時(shí)間內(nèi)成熟到完成項(xiàng)目的整體招商 ，一個(gè)合理而且有效的工作程序?qū)τ谀芰Φ难a(bǔ)充勢在必行 ； ○ 項(xiàng)目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是招商成功的 充分條件 。 從現(xiàn)在吸引的招商客源來看，大部分吸引的是來自橫瀝市場以外 的，或者說是東莞市場以外的客源，自然客戶考慮的因素相對(duì)來說就會(huì)比本地市場客戶考慮的經(jīng)營因素要多，這也是直接導(dǎo)致招商效果不明顯的重要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 感受來取舍，而不是憑企業(yè)的好惡、習(xí)慣和費(fèi)用節(jié)省為依據(jù)，在實(shí)際運(yùn)用中根據(jù)市場的變動(dòng)做適時(shí)的調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商氛圍會(huì)比較容易搞活，緩解現(xiàn)在商業(yè)氛圍的不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 〇推廣投放選擇及頻率： 報(bào)紙 彩色整版 1次 ； 車展 1次 ； 模特表演 1次 ； 美食導(dǎo)報(bào) 。 〇推廣投放選擇及頻率： 報(bào)紙 1/2版 1次；專版軟文 2次 ；美食導(dǎo)報(bào) 。 ● 蓄勢期 ○ 執(zhí)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020 年 5月 15日 —— 5月 24日 ○ 主要任務(wù) 及目標(biāo) ： A、 完成項(xiàng)目整體知名度的廣泛樹立，達(dá)到招商客源 50％以上的客戶蓄積； B、 完成項(xiàng)目招商的一系列準(zhǔn)備工作，并且 10％ 左右 的承租客戶達(dá)成租賃意向； C、 完成初步的招商推廣策略 ，根據(jù)招商進(jìn)度采取相對(duì)應(yīng)的推廣策略。 ○ 宣傳策略： A、廣告推廣上采取轟炸式宣傳 ，在蓄勢期的基礎(chǔ)上加大力度更進(jìn)一步的提升項(xiàng)目的知名度和商業(yè)氣氛； B、推廣形式以現(xiàn)場公關(guān)活動(dòng)和轟炸式的報(bào)紙媒體推廣為主； ○執(zhí)行方案： A、執(zhí)行策略：招商人員的工作職責(zé)主要以現(xiàn)場接待為主，開始合同的簽定，同時(shí)通知已簽定合同的商家開始裝修進(jìn)場。 B、業(yè)務(wù)配合： 項(xiàng)目部完成項(xiàng)目的主體招商工作，管理處配合市場經(jīng)營的開展 ； 客戶 強(qiáng)勢 跟進(jìn)，加大 商鋪的主體 招商 力度。