【正文】 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 28 / 105 10 項(xiàng)目 設(shè) 計(jì)管理規(guī)劃 公司內(nèi)部的 設(shè)計(jì)管控 分工 順義華中園別墅 的設(shè)計(jì)管理，按照北京公司的運(yùn)作模式，設(shè)計(jì)管理工作全權(quán)由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān) （ 市政 設(shè)計(jì) ，設(shè)計(jì)部只承擔(dān)概念設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理工作，其他市政設(shè)計(jì)的委托和設(shè)計(jì)管理工作由項(xiàng)目部承擔(dān) ） 。 ? 在施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)、水電各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。 ? 配合 業(yè)主 進(jìn)行主要材料、設(shè)備的招投標(biāo)工作； ? 配合 業(yè)主 向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，并完成施工現(xiàn)場配合； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 29 / 105 (二 ) 精裝設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)單位： 待定 工作內(nèi)容： 5 53別墅售樓處、樣板間的精裝設(shè)計(jì) ： ? 設(shè)計(jì)應(yīng)以 業(yè)主 提供的方案為基礎(chǔ)，提供優(yōu)化建議，選擇裝修材料（墻、地面、吊頂 、門）及相關(guān)設(shè)備； ? 方案及施工圖設(shè)計(jì)成果中，應(yīng)標(biāo)明該圖所適用的相同或相似 全部區(qū)域 ，必要時(shí)需將差異處予以明示，并補(bǔ)充相應(yīng)所需的設(shè)計(jì)圖紙； ? 受托方應(yīng)按照設(shè)計(jì)限價(jià)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)，所提供的設(shè)計(jì)概算應(yīng)準(zhǔn)確、詳實(shí)，并以委托方最終審定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 設(shè)計(jì) 主管 ? 全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。宿舍區(qū)盡量選在距衛(wèi)生間較近的位置； 為保證入戶維修及時(shí)率，應(yīng)將工程值班室、工程材料庫房、工程調(diào)度或指揮中心集中在一個(gè)區(qū)域，并在整個(gè)小區(qū)的中心； 根據(jù)項(xiàng)目管理框架設(shè)置各部門的辦公室及會(huì)議室； 辦公區(qū)域應(yīng)設(shè)置工程檔案室、資料室、行政庫房； 單獨(dú)設(shè)置排風(fēng) 、供暖系統(tǒng)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化網(wǎng)路系統(tǒng)、供電系統(tǒng)； 在施工前物業(yè)公司與地產(chǎn)公司 確定裝修標(biāo)準(zhǔn)； 每個(gè)房間應(yīng)按工位預(yù)留電源、電話、網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)和空調(diào)電源； 宿舍區(qū) 宿舍區(qū)應(yīng)避免與業(yè)主出行通道共用。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 18 / 105 8 物業(yè)配合要求 設(shè)計(jì)階段 物業(yè)公司主要在 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)階段對(duì)物業(yè)相關(guān)的和影響今后物業(yè)管理的問題提出意見 ,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 工程進(jìn)度信息通報(bào) （ 1） 項(xiàng)目部指派專人將每周將施工進(jìn)度（現(xiàn)場照片、文字描述）審批完畢后轉(zhuǎn)發(fā)客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司； （ 2） 客戶關(guān)系部通過 CRM 平臺(tái)將項(xiàng)目部轉(zhuǎn)發(fā)的施工進(jìn)度內(nèi)容以短信形式發(fā)送至業(yè)主手機(jī)； （ 3） 客戶關(guān)系部通過置地會(huì)微信、官網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布工程進(jìn)度照片及文字； （ 4） 項(xiàng)目部、客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司共同定期組織準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場參觀活動(dòng)。 （三） 防水工程質(zhì)量要求 防水工程一次完成合格，零滲漏。此章節(jié)不做過多說明。 表 華中園項(xiàng)目 建設(shè)周期 分期 樓座 建筑面積（ m2） 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 1 期 5 53 號(hào)樓 20xx 年 6 月 20xx 年 10 月 2 期 A、 B 戶型 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 3 期 C、 D、 E 戶型 14459 2017 年 3 月 2017 年 12 月 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 9 / 105 3 以往同類型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 分析 華中園項(xiàng)目屬于既有建筑，于 1994 年開工建設(shè)， 1996 年全部竣工。 由于園林景觀和小市政工程的改造，改造前 對(duì)項(xiàng)目 地下管線 進(jìn)行了 綜合物探，詳見 附件 2： 華中園項(xiàng) 目地下物探成果報(bào)告 。華中園以其特有的田園風(fēng)光和歐式風(fēng)格形成寧靜的 歐陸鄉(xiāng)村園區(qū)，是成功人士休閑度假、享受安逸恬淡、體味田園生活的理想住所。 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于北京 順義濱河路向陽村段 8 號(hào)鄉(xiāng)村高爾夫球場西 。 項(xiàng)目周邊環(huán)境概況 華中園項(xiàng)目位于北京市順義區(qū)，距北京市區(qū)約 30 公里，距離首都國際機(jī)場約 10公里 ， 項(xiàng)目與周邊的關(guān)系見 圖 。我司于 20xx年接手華中園后，對(duì)幾個(gè)樣板間進(jìn)行了裝修改造 。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 11 / 105 5 項(xiàng)目管理目標(biāo) 工期目標(biāo) 根據(jù)公司 商業(yè)計(jì)劃 ， 華中園別墅 項(xiàng)目 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 的目標(biāo)為： ① 1 期 ： 5 53樓 開工： 20xx 年 5 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 10 月 31 日， ② 2 期： A、 B 戶型 開工： 20xx 年 9 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 11 月 30 日； ③ 3 期： C、 D、 E 戶型 開工： 2017 年 3 月 30 日， 竣工 ： 2017 年 11 月 30 日； 質(zhì)量目標(biāo) 根據(jù)上市公司工程管理部的“住宅工程管理對(duì)標(biāo)及改進(jìn)方案”精神要求， 華中園 項(xiàng)目工程質(zhì)量關(guān)注點(diǎn)為：客戶品質(zhì)、 裝修 品質(zhì)、售樓工程品質(zhì)、品牌維護(hù)品質(zhì)四個(gè)維度，即滿足國家標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，同時(shí)注重 裝修 質(zhì)量、對(duì)小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量問題給予重點(diǎn)把控，維護(hù)公司的品牌價(jià)值。 （四）質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng) 本工程無質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng)要求。 風(fēng)險(xiǎn)檢查 （一） 開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查：避免發(fā)生重大銷售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開盤（樣板間開放）前 客戶服務(wù)部聯(lián)合投資運(yùn)營部、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目部、大區(qū)營銷部、法律部、物業(yè)公司對(duì)銷售案場（包括區(qū)域平面圖、沙盤、示范單位等）、宣傳資料、銷售說辭等方面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)投訴隱患和法律風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)建議，以達(dá)到主動(dòng)預(yù)防之目的。 施工階段前期介入 （ 1） 前期介入時(shí)間： 交付業(yè)主前至少 2 個(gè)月開始參與現(xiàn)場的各項(xiàng)關(guān)鍵分項(xiàng)工程現(xiàn)場施工質(zhì)量查驗(yàn)； （ 2） 主要查驗(yàn)內(nèi)容： 屋面和室內(nèi)衛(wèi)生間防水工程、市政供水、外墻磚或石材施工、室內(nèi)供電線路施工及絕緣遙測、室內(nèi)外窗淋水、污水管網(wǎng)通球試驗(yàn)、室內(nèi)地埋管通水試驗(yàn)、煙 道堵塞驗(yàn)收、安防系統(tǒng)和設(shè)備的施工、主要供水、供電、等機(jī)房土建和設(shè)備安全施工、物業(yè)用房的施工等。 宿舍區(qū)應(yīng)設(shè)置淋浴間、洗衣間、娛樂室、閱覽室、晾衣間； 面積按照一層鋪，每人 45平米設(shè)置； 宿舍應(yīng)分區(qū)設(shè)置（男、女和家屬區(qū)）每區(qū)應(yīng)設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間和洗漱間； 宿舍區(qū)有單獨(dú)的排風(fēng)系統(tǒng)、供電和供暖系統(tǒng)；家屬區(qū)每戶應(yīng)設(shè)計(jì)量表； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 24 / 105 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 要進(jìn)行簡單的裝修； 食堂 根據(jù)物業(yè)就餐人數(shù)選定食堂面積； 食堂選定位置盡量與業(yè)主活動(dòng)區(qū)分開； 食堂應(yīng)通 天然氣、單獨(dú)設(shè)置廚房排煙系統(tǒng)； 單獨(dú)設(shè)置 380V動(dòng)力電源。 ? 參與項(xiàng)目定位； ? 負(fù)責(zé)產(chǎn)品做法、標(biāo)準(zhǔn) 等的 制 定工作； ? 管理設(shè)計(jì)單位，把控出圖計(jì)劃； ? 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位解決現(xiàn)場施工圖問題； ? 對(duì)現(xiàn)場做樣進(jìn)行確認(rèn)； ? 負(fù)責(zé)圖紙變更的審核發(fā)放工作。如果超出 業(yè)主 確定的設(shè)計(jì)限價(jià)，受托方應(yīng)無償返工修改設(shè)計(jì)。 ? 完成景觀方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行匯報(bào)，根據(jù) 業(yè)主 意見調(diào)整方案； ? 在 業(yè)主 確認(rèn)的方案基礎(chǔ)上完成景觀施工圖設(shè)計(jì)并得到 業(yè)主 確認(rèn)； ? 對(duì)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、燈具選型、綠化種植設(shè)計(jì)等加以深化、調(diào)整、完善。 項(xiàng)目資料員及內(nèi)勤 ? 負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； ? 負(fù)責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； ? 保管部門印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 27 / 105 ? 負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。功率依據(jù)今后的運(yùn)營方式?jīng)Q定； 室內(nèi)插座采用防潮插座。 管道穿墻處理 一般管道與墻體是硬連接，管道振動(dòng)的能量相當(dāng)一部分傳遞給了建筑結(jié)構(gòu)，所以要對(duì)管道與墻體進(jìn)行脫開處理，阻止能量的傳遞。召開專題會(huì)議制定交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并進(jìn)行分級(jí)響應(yīng)。它即是企業(yè)管理水平和技術(shù)能力的體現(xiàn)，又是企業(yè)文化和職工職業(yè)道德修養(yǎng)的反映。 （二） 其它要求 （ 1） 結(jié)構(gòu)偏差要求： 室內(nèi)凈高： +10mm 以內(nèi)（包括結(jié)構(gòu)凈高及裝修完成面凈高，測量方式以從地面到頂面的實(shí)際高度為準(zhǔn)）。 由于該項(xiàng)目屬于原有別墅改造項(xiàng)目，目前還 沒有可以借鑒的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）周邊社會(huì)環(huán)境 北京華中園別墅座落于順義馬坡，高爾夫球場三面環(huán)抱綠化率 70%，風(fēng)格迥異 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 7 / 105 的別墅特色客房點(diǎn)綴其中，小 溪湖岸、曲徑通幽、環(huán)境高雅怡人。同時(shí)客戶層面總價(jià)敏感度高，追求景觀資源、別墅符號(hào)及實(shí)用空間。 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 定位介紹 華中園別墅園區(qū) 位于北京市順義區(qū)潮白河畔馬坡鄉(xiāng)，東、西、北三側(cè)被北京鄉(xiāng)村高爾夫球場環(huán)抱，南側(cè)為北京共青林場，周圍環(huán)抱著北京國際高爾夫球場，還有奧 運(yùn)會(huì) 馬術(shù)比賽場和北京鄉(xiāng)村賽馬場以及奧申委指定的潮白河水上運(yùn)動(dòng)場，道路通暢，自然條件得天獨(dú)厚。另外會(huì)所總建筑面積為 7146 平米，未銷售。 其中 一期包括 樣板間及園林示范期 展示區(qū) ， 二期 包括 別墅未售部分的 A、 B 戶型 。北京順義華中園別墅 項(xiàng)目建設(shè)地址位于北京市 順義區(qū) 。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 12 / 105 （ 4） 華潤置地內(nèi)部管理要求 ※ 滿足華潤置地《住宅總包 工程工料規(guī)范》 中質(zhì)量相關(guān)內(nèi)容的要求 。 （ 2） 樣板區(qū)及樣板房實(shí)施要求 華中園 項(xiàng)目 精裝 樣板間 為 52別墅 ， 50別墅為實(shí)樓樣板間， 暫定 20xx年 10 月開放。 投訴處理 （ 1） 監(jiān)督、指導(dǎo)、推進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司投訴處理工作； （ 2） 項(xiàng)目業(yè)主的投訴處理； （ 3） 對(duì)重大、疑難問題引發(fā)的投訴要進(jìn)行投訴升級(jí)； （ 4） 處理投訴的經(jīng)驗(yàn)積累，典型投訴進(jìn)入案例庫，進(jìn)行分享。 公共區(qū)域 （無） 戶內(nèi) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 衛(wèi)生間 地漏流水不暢或供水軟管破裂容易造成水外溢、浸泡地板、建議降低地面高度 暖氣 暖氣最低點(diǎn)設(shè)置在衛(wèi)生間； 入 戶門 在 施工階段成品保護(hù)損壞、容易造成戶門劃痕不易修復(fù)、建議在原有基礎(chǔ)上加做一層保護(hù) 地面裂縫 施工工藝存在一定缺陷、建議改進(jìn)工藝 窗戶 窗戶無限位器不能固定窗扇，建議加裝限位器 隱蔽工程 后續(xù)改動(dòng)，與圖紙不相符合 不便 日后維修 （必要項(xiàng)留存影像資料） 主要設(shè)備設(shè)施的選型 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性 對(duì)于市場上較新的產(chǎn)品，在立項(xiàng)購買前應(yīng)對(duì)日后的運(yùn)行費(fèi)用和總體的經(jīng)營情況進(jìn)行分析； 維修保養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)性 維修保養(yǎng)簡單，配件易于購買 且便宜。 各專業(yè)工程師 ? 完成工程總監(jiān)交辦的項(xiàng)目內(nèi)部工作。 （一） 設(shè)計(jì) 合同 及各合同 工作 內(nèi)容 如下： 本項(xiàng)目業(yè)主委托的設(shè)計(jì)合同分如下幾項(xiàng)： 小市政設(shè)計(jì)、管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì) 、 建 筑設(shè)計(jì) 、 精裝設(shè)計(jì) 、 景觀設(shè)計(jì) 、 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 、 其它 施工招標(biāo)圖設(shè)計(jì) （ 一次設(shè)計(jì)，在招標(biāo)前，為了統(tǒng)一技術(shù)方案，由設(shè)計(jì)部委托的土建或機(jī)電類的其 它 招標(biāo)圖，門窗招標(biāo)圖 ） ，下面分別介紹各項(xiàng)設(shè)計(jì)的 工作范疇 。 (四 ) 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)