【正文】 意事項： a)必須憑票憑證入場 ,嚴禁強行沖入或爬欄入場； b)按時進場和出場； c)嚴禁在池內(nèi)玩球和打水，影響他人游泳； d)下池前應(yīng)看清池邊水深標識，凡身高在 米以下或不會游泳者，不得進入大池游泳，游泳不熟練者不得越過分區(qū)線入深水區(qū)游泳； e)注意公共衛(wèi)生，不在池內(nèi)吐痰、大、小便和丟雜物，愛護公共設(shè)施，節(jié)約用水隨手關(guān)閉水閥； f)配有專業(yè)的救生員，負責(zé)泳池的安全工作； g)入場者必須服從工作人員管理，自覺遵守游泳場一 切規(guī)章制度。 報刊宣傳欄、公告欄管理 (1)宣傳欄、公告 欄是為了向住戶宣傳有關(guān)政策、法規(guī)、小區(qū)新人、新事、新風(fēng)尚而設(shè)定的，由管理員具體負責(zé)收集宣傳資料及定期更換。 各部門主管負責(zé)其部門服務(wù)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的投訴處理。在投訴處理完畢的當(dāng)天將《客戶投訴意表》反饋到接待處。 。 。 。 會所管理人員暫不列入上 述物業(yè)服務(wù)中心人員配備計劃中，待會所開始啟用時再配備會所管理服務(wù)人員。 實行統(tǒng)一經(jīng)營與管理，經(jīng)濟獨立核算，自負盈虧 。 四、權(quán)力和義務(wù) 人事管理權(quán)：對公司的組織架構(gòu)和人員定編權(quán)；對各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)；員工招聘錄用決定權(quán)；員工工薪標準調(diào)整決定權(quán)。 積極協(xié)助或代理開發(fā)公司未售項目的出售工作，并按規(guī)定提取費用。 六、對于福州博佳物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有的員工，我們進駐后實施強化培訓(xùn)，逐步引導(dǎo)、提升個人和業(yè)務(wù)素質(zhì)，通過考核實行末位淘汰管理機制，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。 管理決策權(quán)：主持公司的日常管理工作；組織 實施公司的工作目標、工作計劃、工作標準、管理制度；主持召開公司的各類工作會議；組織管理評審；審批各類經(jīng)濟合同。我方占 80%， 福州博佳物業(yè)管理有限公司 占 20%（或?qū)⒋隧椯M用作為我方為開發(fā)公司協(xié)調(diào)工程遺留問題整改及售后服務(wù)相關(guān)支出的貼補）。 第六章 經(jīng)營方式 根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，為了提升福州博佳物業(yè)管理有限公司的服務(wù)水平，規(guī)范“博美詩邦”物業(yè)管理的日常工作和管理目標。 、培土、施肥、除雜草管理。 7 保潔員 一期路面及設(shè)施保潔 1 人 一期樓內(nèi)保潔 3 人 二期路面及設(shè)施保潔 1 人 二期樓內(nèi)保潔 3 人 商業(yè)區(qū)域保潔 1 人 ，并對空置房定期進行保潔。 。每月要進行統(tǒng)計、分析 ，并呈報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，重要事項匯總呈報開發(fā)公司。 接待投訴的人員負責(zé)填寫《客戶投訴情況記錄表》，并協(xié)助協(xié)調(diào)相關(guān)問題處理進展情況。 (3)管理員應(yīng)及時收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑的宣傳制品，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。 (5)池水的日常凈化處理（按《游泳池水的消毒與凈化處理用業(yè)規(guī)程》執(zhí)行）。 (一 )綠化養(yǎng)護達標要求 項目 措施 標準 綠化澆水 澆水（視天氣情況及植物習(xí)性增減） 澆足澆透，長勢良好，無出現(xiàn)缺水枯死現(xiàn)象 草皮 修剪（按季節(jié)進行 ） 草皮美觀平整（最長不超過 5 公分） 雜草 清除（每周一次） 確?；緹o雜草 (每平方米不多于 3 棵 ) 防蟲 病蟲害防治（每年 4 次） 無病蟲害 養(yǎng)護 施肥（每年 4 次） 綠化生長旺盛 喬灌木 修剪造型每年 4 次 造型美觀、有序 補苗 出現(xiàn)枯死苗木及時補種 植木成活率、完好率 98%以上 (二 )園林建筑附屬設(shè)施的維護要求 序號 項目名稱 日常維修 計劃 實施方案 定期維修養(yǎng)護計劃 實施方案 實施效果 備注 1 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、水品 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》 管理員負責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負責(zé)組織實施、維修和檢驗 每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次 電氣線路檢修每半年一次 部分文體場所設(shè)施損壞較嚴重的，及時維修或更換 每 5 年進行一次中修，每 10年進行一次大修或更新改造 工程組負責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造 場所使用功能正常，安全可靠 場所設(shè)施完好率 99% 做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確安防全可靠 2 物業(yè)標識系統(tǒng) 每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 物業(yè)服務(wù)中心負 責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗 每月清潔標識一次 每季度對標識進行維護 中修 4 年，更新改造 8 年 物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)組織實施、檢驗 標識清晰美觀 安裝牢固可靠 完好率達到98%以上 臺風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù) 七、文化活動及會所管理 根據(jù)現(xiàn)場會所基本規(guī)劃定位，初步擬定游泳池、兒童活動中心管理方案（其余待確定）。 客戶助理每天對保潔狀況進行巡視檢查，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運行狀態(tài)情況做好巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時通知保潔員，督促及時解決。按不同的清潔標準進行清潔與保潔。 (十二 )消防應(yīng)急措施 消防滅火、疏散演練預(yù)案的制定 (1)物業(yè)服務(wù)中心每次演習(xí)之前制定 [____年度消防滅火、疏散演練預(yù)案 ]經(jīng)安防隊長審核后 報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批； (2)消防滅火、疏散演練預(yù)案應(yīng)符合公安消防部門消防安全管理工作要求和轄區(qū)的實際情況。 b)安防隊長接到報告后，應(yīng)立即調(diào)派安防員增援，參與現(xiàn)場搶救、保護現(xiàn)場、圍捕等。不 得采取強制性措施、不準使用服務(wù)忌語進行回應(yīng)，更不準有主動性侵犯對方的行為； b)業(yè)主之間或業(yè)主與客戶之間可能或正在實施人身攻擊和侵害、損毀對方財物時，可采取強制性措施，采取強制性措施指用肢體實施保護性動作，達到保護目的。 在車輛出小區(qū)時，對臨時停放車主按物價委相關(guān)規(guī)定收取停車費并收回停車卡在 [機動車輛進出登記表 ]上記錄后，經(jīng)檢查無異常情況時道閘升起放行。服務(wù)中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與社區(qū)及有關(guān)部門保持聯(lián)系，共同做好轄區(qū)的日常管理。 (5)若因泄漏造成停氣，應(yīng)視情況通知各方到場采取救急措施（如供氣公司、消防部門、救護中心等）。 e)啟用備用發(fā)電機組。 (4)最后檢查供水管網(wǎng)系統(tǒng)中途是否有管道爆破現(xiàn)象。 (4)安防部收回《臨時出入證》，并做好核銷登記。 (4)客戶助理在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知水電維修員開通住戶戶內(nèi)水、電，并告訴住戶可進場裝修。 無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)樓棟號有明顯標志，小區(qū)入口處有引路標識。 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準嚴格，物業(yè)管理檔案資料完善。 嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度等多樣化的激勵獎懲方法。對于業(yè) 主的問題必須有答復(fù)，不能久拖不決。實現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)中心的服務(wù)方針，嚴格執(zhí)行法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 每天清掃、拖抹公共部位的電梯廳、樓道、路面 1 次以上，生活垃圾日產(chǎn)日清。 (二 )分項質(zhì)量目標： 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員按照國家有關(guān)規(guī)定 100%持有本專業(yè)上崗證。 管理措施：在規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，規(guī)范、完善標識指示牌及車輛行駛路線等措施，在日常管理過程中加大宣傳力度，加強與用戶之間的溝通，以取得他們的認可，來維護共同利益。以公共性服務(wù)為基礎(chǔ)，滿足業(yè)主的基本服務(wù)需要，注重開展專項服務(wù)、有償服務(wù)及個性化服務(wù)。加強與社區(qū)、派出所配合，制定有針對性的各種預(yù)防性措施，加強動態(tài)管理。 特點之六：由于前期管理不到位，造成目前環(huán)境臟亂、綠化破壞、公共設(shè)施損壞、占道經(jīng)營等現(xiàn)象發(fā)生，此現(xiàn)狀與專業(yè)物業(yè)管理標準差距較大，影響到業(yè)主的正常生活及小區(qū)的整體檔次。 管理服務(wù)人員佩戴明顯標志，行 為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情； 住戶對物業(yè) 管理服務(wù)工作態(tài)度，實現(xiàn)無重大投訴。 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。對進出的車輛、人員、物品實行分類控制，對業(yè)主采用“記憶 +規(guī)范”的方法，對外來訪客及辦事的人員采用登記有效證件，實現(xiàn)防客過濾等方法控制出入，在區(qū)域巡邏上采用多種方式，實行立體化管理。 采取公開服務(wù)方式 對服務(wù)工作向業(yè)主公開，每半年公布一次涉及業(yè)主的共用設(shè)施設(shè)備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代繳費用情況。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準 一、綜合管理 物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂規(guī)范的服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 定期公布物業(yè)服務(wù)代收代繳費用的收支情況。 b)不宜審批的情況 —— 涉及有拆改承重墻的； — — 涉及有改變原有房屋的使用功能的； —— 涉及有消防隱患的； —— 涉及有破壞預(yù)埋管線的； —— 涉及有破壞外墻體立面的。 (3)安防部負責(zé)按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對施工人員進行管理。 三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護 建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運行、維護記錄。 a)物業(yè)服務(wù)中心在接到供電部門發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。 b)安防人員遇停電時，應(yīng)查看自動門停止位置，如出現(xiàn)擋道 ，應(yīng)拉開電閘后用手動方法排除，以保證道路通暢。 (二 )加強治安隊伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。 (八 )與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，一但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時可及時與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，安防人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安全聯(lián)防小組，隨時邀請相關(guān)部門協(xié)助工作、進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 提醒車主關(guān)好車門、車窗關(guān)上，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。發(fā)現(xiàn)有人來訪目的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時，應(yīng)重點布控和盯防，必要時向隊長匯報，做好應(yīng)急處理的各項準備； b)發(fā)現(xiàn)偷、盜公共或他人財物時，犯罪事實確鑿的情況下，安防員應(yīng)采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。 e)如犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場的，應(yīng)及時向事主了解在搶劫過程中人身是否受到傷害及財物的損失情況，如事主受傷則應(yīng)視其傷勢的情況送醫(yī)院救治； f)安防隊長將收集到的資料、信息及做出的工作布置向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報，請示做出進一步工作指示。 (4)維修員任務(wù) 保證消防給水設(shè)施的正常供給，給水不足時，應(yīng)打開給水管的消防旁通管，并專人看管；各重要崗點人員各負其責(zé) ，保證消防、通訊設(shè)備設(shè)施的正常運行；保證應(yīng)急電源設(shè)備正常運行，著火層電源未能自動切斷時，進行人工切斷。 管道暢通，確保區(qū)內(nèi)公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。 保持小區(qū)現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用。 (3)住戶使用文體設(shè)施時，一般憑證入場活動。 (3)講文明禮貌，互敬互讓，不在場內(nèi)爭執(zhí)、吵鬧。 (6)管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。 客戶服務(wù)中心接待員接到投訴后，應(yīng)及時將《客戶投訴意見表》發(fā)送到被投訴部門，部門負責(zé)人在收到《客戶投訴意見表》后，在《客戶投訴情況記 錄表》上簽收，各部門接到投訴后應(yīng)立即安排人員解決投訴事項，并舉一反三，檢查是否還存在其他類似的情況。 2 客戶 助理 / 客戶 接待 一期客戶助理 人 二期客戶助理 人 客戶接待 1 人兼經(jīng)理助理 ，建立業(yè)主綜合檔案。 。 。 。或業(yè)主委員會成立與新的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效 時，即自動終止。 建立健全公司管理的各項規(guī)章制度，實施標準化管理。對公司經(jīng)營管理活動負有全面責(zé)任，按相關(guān)規(guī)定