【正文】 。 六、對于福州博佳物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有的員工，我們進(jìn)駐后實施強(qiáng)化培訓(xùn)，逐步引導(dǎo)、提升個人和業(yè)務(wù)素質(zhì)，通過考核實行末位淘汰管理機(jī)制，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。 積極協(xié)助或代理開發(fā)公司未售項目的出售工作，并按規(guī)定提取費用。 自覺接受貴方對公司運(yùn)作狀況進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查。 合同期內(nèi)，乙方是福州博佳物業(yè)管理有限公司的主要責(zé)任人。 管理決策權(quán)：主持公司的日常管理工作；組織 實施公司的工作目標(biāo)、工作計劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、管理制度；主持召開公司的各類工作會議；組織管理評審；審批各類經(jīng)濟(jì)合同。 四、權(quán)力和義務(wù) 人事管理權(quán)：對公司的組織架構(gòu)和人員定編權(quán)；對各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)；員工招聘錄用決定權(quán)；員工工薪標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整決定權(quán)。 管理的項目達(dá)到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》的各項管理指標(biāo)。 根據(jù)行業(yè)的規(guī)定，要求員工持證上崗，不 斷提高員工的整體素質(zhì)，為公司培養(yǎng)人才。我方占 80%， 福州博佳物業(yè)管理有限公司 占 20%（或?qū)⒋隧椯M用作為我方為開發(fā)公司協(xié)調(diào)工程遺留問題整改及售后服務(wù)相關(guān)支出的貼補(bǔ)）。 實行統(tǒng)一經(jīng)營與管理，經(jīng)濟(jì)獨立核算，自負(fù)盈虧 。 二、經(jīng)營形式 由福州博佳物業(yè)管理有限公司與地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。 一、經(jīng)營期限為伍年，期限屆滿，雙方無疑義，可自動順延。 第六章 經(jīng)營方式 根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，為了提升福州博佳物業(yè)管理有限公司的服務(wù)水平，規(guī)范“博美詩邦”物業(yè)管理的日常工作和管理目標(biāo)。 會所管理人員暫不列入上 述物業(yè)服務(wù)中心人員配備計劃中，待會所開始啟用時再配備會所管理服務(wù)人員。 由于“博美詩邦”分二期開發(fā)，對停車場規(guī)劃定位較分散，造成人力資源配置多、管理成本高。 、保護(hù)環(huán)境的宣傳，確保綠化不受人為破壞。 、培土、施肥、除雜草管理。 。 、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。 “四害”。 7 保潔員 一期路面及設(shè)施保潔 1 人 一期樓內(nèi)保潔 3 人 二期路面及設(shè)施保潔 1 人 二期樓內(nèi)保潔 3 人 商業(yè)區(qū)域保潔 1 人 ，并對空置房定期進(jìn)行保潔。 。 3 水電 維修 一期水電維修 人 二期水電給養(yǎng)修 人 夜間值班 1 人 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行、保養(yǎng)、房屋修繕、業(yè)主報修處理以及住宅內(nèi)的裝修業(yè)務(wù)指導(dǎo)審核，有償服務(wù)的開展，工程遺留協(xié)助解決 4 安防 隊長 /安防員 安防隊長 1 人 一期門崗每班 2 人共 6 人 二期門崗每班 2 人共 6 人 一期巡邏每班 1 人共 3 人 二期巡邏每班 1 人共 3 人 商業(yè)街、地下車場及其他公共區(qū)域每班 1 人共 3 人 每班設(shè)領(lǐng)班 1 人共 3 人 、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)； 24 小時的安全防范工作 . . 工作 . . 5 監(jiān)控 管理員 監(jiān)控管理員每班 1 人共 3 人 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班管理 發(fā)現(xiàn)消防故障、報警及監(jiān)控異常情況時，及時通知相關(guān)部門進(jìn)行處理 做好緊急情況下各部門工作的調(diào)度 6 車管員 一期地下車庫出入口一個每班 12 小時共 2 人 二期非機(jī)動車庫出入口一個每班 12 小時共 2 人 二期機(jī)動車庫出入口二個每班 12 小時共 4 人 二期對外停車場出入口一個每班 12 小時共 2 人 （自行車、摩托車）進(jìn)出的秩序管理，維持良好停車秩序。 。 。 。 、違章事件處理及裝修驗收。 六、投訴處理程序圖 重要事項直接匯報 通知各職能部門 負(fù)責(zé)解決投訴事項 客戶投訴 （來電、來人、來信） 隊伍組織培訓(xùn) 物業(yè)公司 開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)中心 工程部 處理結(jié)果信息反饋 業(yè) 主 其他相關(guān)部門 客戶投訴處理完畢 開發(fā)公司 銷售部 第五章 管理人員配備 按“一體化”物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，體現(xiàn)“專業(yè)管理，完善服務(wù)”的配置，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員， 力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和制定的管理目標(biāo)，以“精干、高效、以崗定人”的原則確定以下人員編制： 序號 崗位 人員配置說明 崗 位 職 責(zé) 1 物業(yè) 經(jīng)理 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 1 人 率領(lǐng)物業(yè)服務(wù)中心全體員工按照公司規(guī)定委托事項及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，實行一體化管理以確保物業(yè)服務(wù)中心正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，使管轄小區(qū)環(huán)境、公共秩序、設(shè)備運(yùn)行良好、業(yè)主（住戶）生活舒適，協(xié)調(diào)工程遺留問題的整改，對物業(yè)公司、開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)。每月要進(jìn)行統(tǒng)計、分析 ，并呈報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，重要事項匯總呈報開發(fā)公司。在投訴處理完畢的當(dāng)天將《客戶投訴意表》反饋到接待處。 對于客戶投訴的工程遺留問題，應(yīng)區(qū)分對待，部分可由物業(yè)工作人員與客戶現(xiàn)場直接溝通解決（結(jié)合客戶裝修自行解決或由物業(yè)維修人員動手協(xié)助解決）。 當(dāng)接到客戶投訴時，接待員首先代表被投訴部門向客戶表示歉意，并立 即在《客戶投訴意見表》中作好詳細(xì)記錄： （ 1）投訴時間 （ 2）被投訴人或被投訴部門 （ 3）投訴事件的發(fā)生經(jīng)過（簡單明了的敘述） （ 4）客戶的要求 （ 5）客戶的聯(lián)系方式 接待客戶時應(yīng)注意： （ 1）請客戶入座，耐心傾聽客戶投訴，并如實記錄； （ 2）要集中注意力，適時地與客戶進(jìn)行交流，不應(yīng)只埋頭記錄； （ 3）投訴內(nèi)容涉及非常重要的事情時，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理或經(jīng)理助理出面接待或向開發(fā)商責(zé)任人匯報，并協(xié)助處理。 接待投訴的人員負(fù)責(zé)填寫《客戶投訴情況記錄表》，并協(xié)助協(xié)調(diào)相關(guān)問題處理進(jìn)展情況。 各部門主管負(fù)責(zé)其部門服務(wù)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的投訴處理。 第四章 客戶投訴處理程序 一、目的 規(guī)范對用戶投訴的工程遺留問題及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行處理的程序，確?？蛻舻母黝愅对V能及時、有效、合理地得到解決。 (5)管理員負(fù)責(zé)每月更換宣傳欄內(nèi)容，保證無陳舊、過期的宣傳品，并負(fù)責(zé)對宣傳欄的清潔與養(yǎng)護(hù)工作。 (3)管理員應(yīng)及時收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑的宣傳制品，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。 報刊宣傳欄、公告欄管理 (1)宣傳欄、公告 欄是為了向住戶宣傳有關(guān)政策、法規(guī)、小區(qū)新人、新事、新風(fēng)尚而設(shè)定的，由管理員具體負(fù)責(zé)收集宣傳資料及定期更換。 (4)保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。 (2)小孩活動時，家長或保姆要保護(hù)孩子的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時幅度不要過大。 (5)池水的日常凈化處理（按《游泳池水的消毒與凈化處理用業(yè)規(guī)程》執(zhí)行）。 (3)游泳池注意事項： a)必須憑票憑證入場 ,嚴(yán)禁強(qiáng)行沖入或爬欄入場； b)按時進(jìn)場和出場； c)嚴(yán)禁在池內(nèi)玩球和打水，影響他人游泳； d)下池前應(yīng)看清池邊水深標(biāo)識，凡身高在 米以下或不會游泳者，不得進(jìn)入大池游泳，游泳不熟練者不得越過分區(qū)線入深水區(qū)游泳； e)注意公共衛(wèi)生，不在池內(nèi)吐痰、大、小便和丟雜物，愛護(hù)公共設(shè)施，節(jié)約用水隨手關(guān)閉水閥； f)配有專業(yè)的救生員，負(fù)責(zé)泳池的安全工作； g)入場者必須服從工作人員管理，自覺遵守游泳場一 切規(guī)章制度。 游泳池管理 (1)開場前的準(zhǔn)備工作： a)管理員應(yīng)于開場前一小時到崗； b)做好游泳池場地的清潔工作，檢查設(shè)施設(shè)備完好情況，補(bǔ)充水源、協(xié)助專業(yè)消毒人員做好泳池消毒工作； c)迎接泳客入場。 (2)小區(qū)文體設(shè)施一般不收費或只收成本費（人工及維護(hù)），目的是為住戶提供服務(wù)，不 以營利為目的。 (一 )綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)要求 項目 措施 標(biāo)準(zhǔn) 綠化澆水 澆水（視天氣情況及植物習(xí)性增減） 澆足澆透，長勢良好，無出現(xiàn)缺水枯死現(xiàn)象 草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行 ） 草皮美觀平整（最長不超過 5 公分） 雜草 清除（每周一次） 確?；緹o雜草 (每平方米不多于 3 棵 ) 防蟲 病蟲害防治（每年 4 次） 無病蟲害 養(yǎng)護(hù) 施肥（每年 4 次） 綠化生長旺盛 喬灌木 修剪造型每年 4 次 造型美觀、有序 補(bǔ)苗 出現(xiàn)枯死苗木及時補(bǔ)種 植木成活率、完好率 98%以上 (二 )園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)要求 序號 項目名稱 日常維修 計劃 實施方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計劃 實施方案 實施效果 備注 1 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、水品 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實施、維修和檢驗 每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次 電氣線路檢修每半年一次 部分文體場所設(shè)施損壞較嚴(yán)重的，及時維修或更換 每 5 年進(jìn)行一次中修，每 10年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 場所使用功能正常，安全可靠 場所設(shè)施完好率 99% 做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確安防全可靠 2 物業(yè)標(biāo)識系統(tǒng) 每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 物業(yè)服務(wù)中心負(fù) 責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗 每月清潔標(biāo)識一次 每季度對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù) 中修 4 年，更新改造 8 年 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)組織實施、檢驗 標(biāo)識清晰美觀 安裝牢固可靠 完好率達(dá)到98%以上 臺風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù) 七、文化活動及會所管理 根據(jù)現(xiàn)場會所基本規(guī)劃定位，初步擬定游泳池、兒童活動中心管理方案（其余待確定）。 綠化管理設(shè)施設(shè)備齊備完好，水源有保障；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 花草樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，長勢良好，具有觀賞效果。 (三 )區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每月進(jìn)行巡視檢查 2 次，每年疏通一次； 六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 建立 專業(yè)綠化隊伍實施綠化養(yǎng)護(hù)管理，管理制度落實。 客戶助理每天對保潔狀況進(jìn)行巡視檢查，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做好巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時通知保潔員，督促及時解決。 (一 )衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求 序號 項 目 具體措施 標(biāo) 準(zhǔn) 01 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋 擺放在指定位置并加蓋密閉 ，桶外壁干凈無垃圾粘附物 垃圾車、池 垃圾車、池每日清掃，每周徹底消殺一次 垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬 02 樓道地面 地面每日清掃一次，每隔 4 小時巡掃一次，每月沖洗一次 瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍 地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡 瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰 03 公共墻面 內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng) 瓷