【正文】 壓力不大于 ，如低層消火栓栓口出水壓力不大于 ，則采用減壓穩(wěn)壓消火栓。 ② 消防水源及消防用水量 消防水源為本工程的地下消防貯水池。 3) 建筑物內(nèi)給水排水 a) 生活給水系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)置：本工程內(nèi)設(shè)有三套給水系統(tǒng)。 c) 室外污水工程 城市污水管道情況：本工程位于長沙市望城縣 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道和長沙市三環(huán)線有城市污水管道，允許本工程污水排入。給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè)“倒流防止器”。 b）屋面及樓面均布活荷載標準值 表 52 序號 荷載類別 標 準值 (kN/m2) 序號 荷載類別 標準值 (kN/m2) 1 不上人屋面 7 設(shè)備間 電梯機房 2 上人屋面 8 住宅 3 辦公 9 陽臺 4 會議室 休息室 5 樓梯 走道 電梯廳 6 衛(wèi)生間 給水排水 1) 設(shè)計依據(jù)： a) 國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程。 b) 商務(wù)及娛樂區(qū) 隨著各類商戶的入駐及交易規(guī)模的不斷擴大， 必將形成大量的常駐及流動人口，針對大量的流動客商及游客，建設(shè)相應(yīng)的公寓式酒店，并針對區(qū)域內(nèi)的人員生活需要，配套建設(shè)相應(yīng)的生活超市、 KTV、洗浴保健中心、酒吧、網(wǎng)吧、中西餐廳、等生活娛樂設(shè)施。順著這條流線由東向西，既由廣場到商業(yè)街再到珍珠文化 展覽館前的中心景觀區(qū)，形成了開闊 — 狹窄 — 開闊的空間景觀序列。 一 期技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 51 序號 指標名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 其 中 住 宅 M2 商 業(yè) M2 酒店與辦公 M2 娛樂與餐飲 M2 地下室建筑面積 M2 3 停車位 個 204 地面車位 236 地下車位 3. 總體布局 平面布局 該 項目用地東臨金星大道（路寬 46 米），南臨石長鐵路及望城星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬 20 米）及三環(huán)線（路寬 米），西面現(xiàn)狀建筑以低層居住私房為主，地理位置優(yōu)越，交通十分便利 ，場地形狀方正。 5) 合理組織人行、車行路線，形成清晰的交通路線，妥善安排足夠的停車空間，并滿足消防、交通、綠化、人防等方面的要求。 望城為全國郵電百強縣，電話天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 29 裝機容量不受限制，移動通信全縣無盲區(qū)，通信事業(yè)較為發(fā)達。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設(shè)有客貨站。湘江由白泉鄉(xiāng)炭塘子進入境內(nèi)納白泉河、觀音港、靳江河，于長沙市納龍王港匯瀏陽河與撈刀河，于霞凝納霞凝河、同福院納馬橋河、石渚垸納石渚河由東城鄉(xiāng)魚尾州出境，流經(jīng)境地內(nèi) 58km。城區(qū)地形狹長，西南部屬丘陵地勢，比較平坦，海拔高度在 30—38米之間?？h城地形狹長，由西南向東北部傾斜，西南部屬丘陵地帶，地勢稍高，東北方向為河谷小平原，整個轄區(qū)地勢平坦，海 拔高度在 30— 38m之間。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 25 第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 本項目屬于綜合型商貿(mào)中心，但是具有較強的專業(yè)性，主要經(jīng)營珍珠及湖南的土特產(chǎn)，據(jù)項目的特性，要求交通便捷，經(jīng)過考察后，初步選定該宗地。項目將可帶動珍珠產(chǎn)業(yè)上下游鏈條的全面整體發(fā)展，及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，真正發(fā)揮出規(guī)模效應(yīng)。 項目區(qū)域的地緣、交通優(yōu)勢 望城作為湖南省會長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)，同時，河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展規(guī)劃為望城謀劃一個美好的藍圖。 綜合看來，中國淡水珍珠產(chǎn)業(yè)基本形成江、浙及湖南兩大產(chǎn)業(yè)圈態(tài)勢，與東南沿海的海水珍珠產(chǎn)業(yè)相呼應(yīng)。目前，整個湖南高質(zhì)量、高附加值的寶石級珍珠出口較少，不到天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 21 總產(chǎn)量的 %，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟效益十分有限，而這又與湖南珍珠產(chǎn)業(yè)在加工技術(shù)、經(jīng)營模式、銷售管理 等方面存在問題，沒有一個專業(yè)的項目工程，缺乏綜合競爭力是密不可分的。二是規(guī)劃與長株潭融城及長沙“一小時經(jīng)濟圈”戰(zhàn)略相結(jié)合，提高長 沙商業(yè)輻射能力。與長沙城區(qū)緊鄰的長沙縣、望城縣部分區(qū)域，被納入了規(guī)劃范圍。人均住房建筑面積 。全年接待國內(nèi)旅游者 ，比 上年增長 %；國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長 %；國際旅游外匯收入 億美元，增長 %；國際國內(nèi)旅游總收入 ，增長 %。原材料、燃料、動力購進價格比上年上漲 %。非國有單位完成投資 ，增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到 %。私營企業(yè)進出口總額為，增長 %，占全市進出口總額的比重為 %，提高 個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 15 第三章 市場分析、預(yù)測與對策 1. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 長沙城市 宏觀環(huán)境分析 1) 城市人口因素分析 長沙 20xx年末常住總?cè)丝?（包括寧瀏望），比上年增長 %。這將有利于改善和調(diào)整地方政府的稅源結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生較大經(jīng)濟效益（對 GDP 值的貢獻可達 30 億元），并促進地方商貿(mào)物流的發(fā)展，從而實現(xiàn)縣域經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)功能完善、社會和諧的目的。 產(chǎn)業(yè)定位：湖南省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引 領(lǐng)區(qū)，長沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。中國的 國內(nèi)消費能力與水平的不斷提高，社會消費品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長就以每年近 30%的速度在提升！這個項目的興建，將有力地促進湖南地方特色產(chǎn)品走向更加廣闊的國內(nèi)、國際市場，為湖南珍珠養(yǎng)殖農(nóng)戶、加工戶創(chuàng)收、增收。 目前，中國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在湖南、湖北、浙江、江蘇等地。當?shù)卣虻刂埔?，綜合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，果斷地將淡水珍珠養(yǎng)殖確立為“百里水產(chǎn)走廊”項目中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進了區(qū)域內(nèi)淡水珍 珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和技術(shù)的成熟。 5. 可行性研究結(jié)論 1) 良好的經(jīng)濟與社會效益 本項目建設(shè)完成后，可進一步帶動我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)計市場年交易額可突破 20 億元，實現(xiàn) 年利稅約為 億元；同時可解決天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 8 約 5000人就業(yè)問題，帶動千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟與社會效益明顯。建設(shè)單位要嚴格按照各項施工規(guī)程進行施工，杜絕因資金問題，施工問題而造成工程質(zhì)量問題，做到“一勞永逸”。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 3 3. 可行性研究報告編制依據(jù)及 研究范圍 編制依據(jù) 1) 長沙市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020年） 2) 國家計劃委員會、建設(shè)部計投資 [1993]530號發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版） 3) 中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》 4) 中華人民共和國建設(shè)部建標 [20xx]205號發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟評價方法》 5) 中國計劃出版社建設(shè)部標準定額研究所編《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估案例》 6) 《湖南省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》 7) 國家有關(guān)現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關(guān)規(guī)定 8) 項目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎(chǔ)材料 編制原則 按照 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》的規(guī)定，對項目建設(shè)的可行性進行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評價，為建設(shè)單位決策提供可靠的依據(jù)。項目分為兩期，第一期占約，主要為商業(yè)與酒店，為項目的 715 號棟部分；第二期占地約，主要是住宅，為項目的 16號棟部分。 建設(shè)規(guī)模： 天園地芳珠寶城（一期）規(guī)劃用地 , 地上總建筑面積，地下總建筑面積 。 15 號棟為 16 層的高層建筑，其余都為 25層的多層建筑。嚴格按照民用建筑設(shè)計及施工規(guī)范對建筑環(huán)境的要求進行設(shè)計與 施工。 c) 根據(jù)市場調(diào)查情況，研究項目的必要性問題。 3) 建設(shè)單位雄厚的實力 項目建設(shè)單位是專業(yè)的國際珍珠商，綜合實力雄厚，建設(shè)資金到位及時，充分；同時對項目充分論證，設(shè)計科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多。珍珠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展后勁。 80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟效益十分有限。經(jīng)過兩輪競標，最后由深圳城市規(guī)劃設(shè)計研究院形成大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 3. 項目建設(shè)的意義 項目建設(shè)是實現(xiàn)國家、地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的需要 淡水珍珠養(yǎng)殖是我省、我地的特色及優(yōu)勢農(nóng)業(yè)項目，也是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重點方向，但也凸顯著珍珠產(chǎn)業(yè)“高產(chǎn)低收”的現(xiàn)實問題。如在望城，就有香港珍珠商會投資合作開發(fā)的萬畝優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖項目，隨著這些投入的產(chǎn)出，還有湖南珍珠協(xié)會、湖南省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)— 湖南伊思麗珍珠有限公司及大部分養(yǎng)殖戶的大力支持、市場的形成亦是必然和緊迫的了。其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人，減少 %。與上年同期相比較，一 、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低 、 ，二產(chǎn)業(yè)提高 。與其他市州相比較，長沙 %的 GDP增速遙遙領(lǐng)先。全年實現(xiàn)社會消費品零售 總額 億元，比上年增長 %，增速提高 個百分點；剔除物價因素實際增長 %。房屋銷售價格上漲 %。在城市居民家庭可支配收入中，人均工資性收入按從業(yè)人數(shù)計算同比上升 %；人均經(jīng)營性收入按從業(yè)成員計算 同比上升 %。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，上升 。國務(wù)院的批復(fù)同時強調(diào)，要控制中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模。考慮搬遷城區(qū)內(nèi)的諸多專業(yè)市場，引導(dǎo)商業(yè)布點星沙、河西等人口密集區(qū)。 目前，中國的珍珠市場分布比較廣，重點在江蘇和浙江兩 個地區(qū)，這也是我國珍珠產(chǎn)業(yè)起步較早、技術(shù)比較成熟、規(guī)模比較大的地區(qū)。因此，湖南迫切需要建立一個大型的珍珠展示、加工、交易及批發(fā)市場，并使之成 為具有交易、調(diào)節(jié)、信息功能和有強大綜合輻射力的珍珠產(chǎn)品集散中心，這也是湖南珍珠產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢所趨。 項目的政府扶持優(yōu)勢 因項目建設(shè)的性質(zhì)和功能較好的配合了國家和地方政府制定的經(jīng)濟發(fā)展長遠規(guī) 劃及社會發(fā)展的大趨勢，得到了縣、市兩級政府的大力支持。 對策 立足項目前期定位 — 湖 南珍珠產(chǎn)業(yè)圈核心市場，拓展國內(nèi)消費市場橋頭堡；充分利用和發(fā)揮項目的地緣優(yōu)勢，主要引進有差異需求的客戶，打響“天園地芳珠寶城（一期）”的品牌后，再擴大影響。屬長沙市管轄，現(xiàn)在大部分歸河西先導(dǎo)區(qū)管理。解放以后，望城縣作為近鄰長沙的小鎮(zhèn)，隨著長沙市的不斷興旺發(fā)展而逐漸繁榮起來，望城作為雷鋒的故鄉(xiāng)伴隨著英雄的名字而響譽海內(nèi)外。整個地區(qū)如同向北開口的漏斗，這樣的地貌位置，形成了本區(qū)域不同的氣候特征。據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500120xx） ,場地抗震設(shè)防烈度為 VI度區(qū) ,設(shè)計地震加速度為 ,設(shè)計特征周期為 。在長沙城市“一主兩次四組團”的規(guī)劃發(fā)展布局中，縣城高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)規(guī)劃為高星組團，含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)規(guī)劃為含浦組團，為長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 30 第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 1. 指導(dǎo)思想與設(shè)計原則 1) 總體規(guī)劃布局及建筑造型符合城市規(guī)劃的要求，同時滿足該項目用地位于金星大道旁的位置特殊性。精心設(shè)計，綜合考慮珍珠市場的需求，建立一個集貿(mào)易、觀光展示、配套服務(wù)設(shè)施于一體的大型珠寶項目工程。從天際線變化的角度天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 32 考慮，將底層商業(yè)布置在東側(cè)，高層住宅布置在西側(cè)，可讓在金星大道上的人們感受 到到層層提升的視覺效果。但依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定要求及甲方意見，本項目場地設(shè)計標高為 不等，且為西南高東北低。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 34 立面設(shè)計 本次一期建筑立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，運用棱角分明幾何線條和硬朗有力的直角造型勾勒出時尚、干練、爽朗的立面效果，給人以輕快、大方的感覺 ，表達了現(xiàn)代建筑的韻味。分別從金星大道和長沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。 室外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 38 ② 室內(nèi)地面層（177。水池為鋼筋混凝土水池。滅火水槍的充實水柱為10m。分別從金星大道和長沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。 室 外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 42 a) 用電負荷預(yù)測 本項目工程用電負荷為 11195kW，考慮 的需要系數(shù)， 的同時系數(shù)和 的功率因數(shù)，得出計算負荷為 5374 kW，視在負荷為5971kVA，故選用 6臺 1250kVA變壓器能滿足工程用電