【正文】 …… 57 項目社會效益 ………………………………………………… 58 4 市場情況、項目業(yè)態(tài)定位及項目發(fā)展銷售前景分析 …………… 60 市場情況 ……………………………………………………… 60 項目業(yè)態(tài)定位 ………………………………………………… 62 發(fā)展前景分析 ………………………………………………… 62 銷售前景分析 ………………………………………………… 63 項目總體建筑規(guī)劃方案指導(dǎo)思想 —— 創(chuàng)立品牌形象標志性建筑 ……………………………………………………………………… 64 項目實施進度 ………………………………………………… 65 5 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 ……………………………………………… 66 4 項目定位 ……………………………………………………… 66 定位……………………………………………………… 66 、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模…………………………………… 67 6 組織機構(gòu)與人員配置 ……………………………………………… 68 組織機構(gòu) ……………………………………………………… 68 人員配置 ……………………………………………………… 68 7 投資估算及資金籌措 ……………………………………………… 69 投資估算 ……………………………………………………… 69 資金籌措 ……………………………………………………… 76 資金需求、融資方案和還款計劃 …………………………… 76 8 總結(jié)與期待 ………………………………………………………… 77 5 1 總 論 項目簡況 1．項目名稱： 重慶奧捷五金機電城一期項目 2．項目業(yè)主：重慶奧捷實業(yè)有限公司 3．建設(shè)性質(zhì)：新建 4．建設(shè)地點：重慶市九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū) 5．建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項目總占地面積近 500 畝，總建筑規(guī)模約 80萬 M178。 6．建設(shè)周期： 15個月，即 20xx年 11月 — 20xx年 2月。 項目占地近 500余畝，項目建成后 ，將近 80萬平方米開放式賣場，可吸納 1500多家商戶，總投資超過 30億元人民幣。根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃發(fā)展要求和重慶市政府在九龍坡區(qū)白市驛批準設(shè)立重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū)總體規(guī)劃，我們經(jīng)過對重慶市五金機電全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的 分析比較，根據(jù)重慶目前的五金機電市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 ，做出能滿足重慶市五金機電市場要求標準，同時定位準確，而且有強大的交通和區(qū)域優(yōu)勢的投資開發(fā)項目 —— 重慶奧捷五金機電城 本項目總占地面積近 500 畝，總建筑規(guī)模約 80萬 M178。 是重慶西部新城的核心板塊，區(qū)位優(yōu)勢非常顯著。作為本項目在五金機電專業(yè)市場的重點打造，與相關(guān)專業(yè)協(xié)會的合作是必不可少的，可以充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，聯(lián)合打造重慶 奧捷工業(yè)五金機電城 ，并且先已得到全國 20多家省級五金機電商協(xié)會的積極響應(yīng)。 本項目建設(shè)內(nèi)容多、涉及面廣，建議上級政府及相關(guān)部門給予大力支持，項目業(yè)主做到精心組織、精心設(shè)計、精心實施 項目，確保項目按時、優(yōu)質(zhì)的完成，早日實現(xiàn)其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。戶籍總?cè)丝? 萬人，增加 萬人。 不過受到市政府對重慶主城區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)以及交通管制的影響，未來重慶市內(nèi)環(huán)以內(nèi)的各類大中小型專業(yè)市場將迫于貨運限制以及市場發(fā)展需求等因素，將統(tǒng)一搬遷到內(nèi)環(huán)至外環(huán)之間的區(qū)域，檔次和規(guī)模也將加大，但具體搬遷時間不詳，預(yù)計會在 35年之間完成。 C、 科威五金機電城 地理位置 朝陽路與柳背橋路交匯路口 總經(jīng)營面積 約 7000㎡ （三層，單層面積 2300 ㎡ 左右） 18 商鋪面積區(qū)間 2055 ㎡ 租金價格（元 /㎡ 月 20 入駐商家數(shù)量 A 區(qū) 30家， B區(qū) 60家， C 區(qū) 38 家，棚戶區(qū)26 家，總計 154 家 入駐率 80%，經(jīng)營狀況一般 備注信息 該市場由渝高物流公司開發(fā)管理， A區(qū)為一層臨街商鋪， B/C 區(qū)為二層商鋪且為統(tǒng)一出租，此外市場內(nèi)還有 2棟兩層倉庫，面積約 1 萬㎡ ，面積劃分在 50200 ㎡ 之間，租金為 20元 /㎡ 月 入駐商家數(shù)量 一層 90 家，二層 70 家，三層 55家，總計 22 約 220 家 入駐率 95%，經(jīng)營狀況良好 備注信息 該市場屬于重慶市五金機電行業(yè)的發(fā)源地之一， 1999 年由紳帝集團創(chuàng)建，陳家坪機電市場有限公司經(jīng)營管理，整體為商住樓，主樓為商務(wù)寫字樓，裙樓為機電市場，招商優(yōu)惠政策：一次性簽約一年免 4個月物管費，因貨運不便問題對搬遷 期望較高； H、 金冠機電市場 地理位置 陳家坪索菲特酒店旁 總經(jīng)營面積 約 5000 ㎡ （經(jīng)營樓層為兩層，單層面積 2500㎡ 左右） 商鋪面積區(qū)間 2060 ㎡ 租金價格（元 /㎡ B、 渝宏五金機電批發(fā)市場 地理位置 九龍坡區(qū)朝陽路 103 號（同心家園三叉路口） 總經(jīng)營面積 約 2500 ㎡ （一層） 商鋪 面積區(qū)間 1045 ㎡ 租金價格（元 /㎡ E、 二郎永動機電市場 地理位置 九龍坡區(qū)二郎創(chuàng)新大道與科技大道交匯處 總經(jīng)營面積 約 30000㎡ （分為 ABCDEFG七個館，每個館分為上下兩層，單層面積約 2200 ㎡ ） 商鋪面積區(qū)間 2060 ㎡ 租金價格（元 /㎡ 月 入駐商家數(shù)量 220 余家 入駐率 30%（目前還在招商中） 備注信息 該市場是原來的陳家坪金尊機電市場拆遷新建的專業(yè)市場，經(jīng)營戶也多是原金尊機電市場的商家，從其他交易市場落戶而來的經(jīng)營戶約占 30%，該市場設(shè)置的有完善的物流系統(tǒng)，解除了商家貨運配送方面的煩惱，較大的停車廣場方便了外來車輛的進入以及采購者的停車需求。月） 入駐商家數(shù)量 （家） 34 南華街沿線機電市場 33000 1696 3080 1070 渝州五金機電城 15300 2064 80200 240 西站機電市場 15200 3296 60120 309 高新機電市場 6120 2048 3060 154 石橋鋪機電市場 10400 3296 60100 248 陳家坪機電市場 10000 1555 3585 215 金冠機電 市場 5000 3060 3080 160 新金尊機電市場 40000 3070 5590 220 科威五金機電城 6500 2055 2782 210 二郎永動機電市場 35000 3570 2080 320 金科機電城（ B、C 區(qū)） 30000 2550 3565 290 光華五金機電城 25000 2045 3560 273 朝陽五金機電市場 4300 1765 3560 75 渝宏五金機電市場 2500 1045 4060 10 重慶國際五金機電城 520xx 3060 2855 800 已經(jīng)營市場合計 313820 4600 35 贛江國際五金機電城（在建） 330000 / / 共計 3000鋪位 華南城商貿(mào)物流中心 （在建） 320xx0 / / 共計 3000鋪位 重慶五金機電交易市場出現(xiàn)的問題 縱觀重慶市各類五金機電市場，雖然整體經(jīng)營狀況良好，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，但從目前市場規(guī)劃以及經(jīng)營管理等方面也不難看出一些問題所在，因此在本項目的前期規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)上我們應(yīng)盡量規(guī)避這些問題，提升項目品質(zhì)檔次，順應(yīng)重慶城區(qū)開啟新型專業(yè)化市場的格局， 具體問題如下： 商家數(shù)量龐大卻分散 市場名稱 入駐商家數(shù)量（家） 南華街機電市場 1070 渝州五金機電城 240 西站機電市場 309 高新機電市場 154 石橋鋪機電市場 248 陳家坪機電市場 220 金冠機電市場 160 36 科威機電市場 210 二郎永動機電市場 320 金科機電城（ B、 C區(qū)） 290 1光華五金機電城 273 1朝陽五金機電市場 75 1渝宏五金機電批發(fā)市場 10 1新金尊機電批發(fā)市場 220 1重慶國際五金機電城 800 合計 4600 數(shù)據(jù)顯示，目前重慶在五金機電交易市場經(jīng)營商戶數(shù)量超過 4600家，加上一些零散的商家，總數(shù)接近 5000 家，但區(qū)域分布比較分散，除去南華街沿街及重慶國際五金機電城外，其他每個市場的入駐商家戶數(shù)也較少，造成了目前行業(yè)客戶的分流、管理的不便以及物流的不便。 39 過道狹窄引起的車輛雜亂停放 ， 衛(wèi)生環(huán)境不佳 內(nèi)外部交通受到極大制約 受到市場內(nèi)外部交通不暢的制約，尤其是石橋鋪 — 陳家坪一帶交易市場，經(jīng)營戶對市場內(nèi)外貨運環(huán)境極為不滿，總結(jié)原因有以下幾點：市場停車位不足， 市場內(nèi)外道路過于狹窄， 車流量較大， 貨物占道現(xiàn)象明顯， 市場管理力度不夠， 陳家坪立交車流人流大，交通壓力較大，以渝州五金機電交易城為例，如下所示： 40 由于市場規(guī)劃道路不夠規(guī)范，同時沒有對市場內(nèi)外部交通進行統(tǒng)一管理，感覺市場交通十分混亂，而且市場的次要通道也很窄，貨車幾乎不能通行，讓商家對 收貨發(fā)貨十分頭痛。制約因素：道路、倉儲、商鋪、物流等因素都不是為五金機電市場專業(yè)設(shè)計，因此在經(jīng)營后期逐漸暴露出許多發(fā)展制約因素 45 規(guī)模化、郊區(qū)化必須一步到位 專業(yè)化需要逐步引導(dǎo) 專業(yè)化要素 交易模式 逐步向“網(wǎng)絡(luò) +實體”模式發(fā)展 。 雖然明確了專業(yè)化因素的構(gòu)成，但以目前的發(fā)展狀況，還不能一步到位，需要逐步引導(dǎo)。 3 項目建設(shè)的合理性分析 重慶由于城市的發(fā)展需要，主城區(qū)的各種專業(yè)市場外遷已成必然。 一縱線貫穿白市驛 重慶快速路一縱線起點蔡家，經(jīng)悅來、鴛鴦、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、石坪，終點廟壩立交。也正由于交通堵塞，不少地方安全隱患十分嚴重，一旦發(fā)生火災(zāi)，很多地方消防車很難及時就位，后果不堪設(shè)想！所以，重慶現(xiàn)有 的五金機電市場不僅束縛了五金機電行業(yè)自身的發(fā)展，也給城市管理、城市形象帶來了嚴重的負面影響；既不適應(yīng)重慶“大發(fā)展、大跨越”的趨勢和要求，也不利于五金機電行業(yè)自身“轉(zhuǎn)型升級，做強做大”；既對主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)、提升城市形象、充分發(fā)揮城市功能造成嚴重影響，也違背了“集約、高效、規(guī)模、強勢”的產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)律。由于各專業(yè)批發(fā)市場主城外圍搬遷項目還處在前期規(guī)劃建設(shè)中，商品交易還要依賴主城原有市場，大批貨物需要拉進主城，同時大量批發(fā)到周圍區(qū)縣和集團采購的貨物又要拉出主城，這樣既加重公路負擔，又增加了商家管理難度和經(jīng)營成本。 中國西部最大五金機電市場。 五金機電： 專業(yè)市場業(yè)態(tài)的一個方向，涵蓋五金機電所有的上下游行業(yè)； 商業(yè)硅谷： 硅谷代 表一切最新科技技術(shù)及電子信息的電子工業(yè)基地，也是造就商業(yè)傳奇和財富的最佳理想地，因此，在總體定位上也引用了硅谷的概念。重慶市五金機電商業(yè)協(xié)會是重慶市商委旗下，經(jīng)重慶市民政局登記注冊的一級法人社團，現(xiàn)有會員近 300 多家，加上原五金機電老商會會員 300 多家共 700 余家商協(xié)會會員，凝聚了一批資深五金機電交易市場管理、運作的專業(yè)人士，為市場更高層次發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗，奠定了堅實的人才基礎(chǔ)。目前，本項目一期工程的近 700 套門面中的 400 多套也被商協(xié)會的會員預(yù)訂，受此帶動和影響，其他商 家也爭相預(yù)訂，使一期工程的門面所剩無多。雖然重慶市五金機電行業(yè)發(fā)展起點較晚、發(fā)展年限較短，但如今放眼看去，僅重慶主城區(qū)內(nèi)就有已建和待建總計近 20 個大小不一的五金機電專業(yè)市場和綜合類市場，加上一些零散的行業(yè)經(jīng)營者，目前在經(jīng)營的五金機電產(chǎn)品商家總數(shù)已超過 5000 家，經(jīng)營面積超過 30 萬方，倉儲面積超過 68 萬方，經(jīng)營種類有焊機、水泵、軸承、管件、線纜、橡膠制品、儀器儀表等五金機電工具等 40 余種，涵蓋國內(nèi)外眾多知名品牌，年產(chǎn)值（ 20xx 年）達到 ，其行業(yè)發(fā)展速度較快，勢頭強勁，雖然趕不上沿海城市，但對重慶市城市經(jīng)濟發(fā)展仍然做出了重大的貢獻，在營市場部分了解信息如下表所示： 市場名稱 總經(jīng)營面積 （ ㎡ ） 經(jīng)營面積區(qū)間 （ ㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 高層商業(yè)綜合體 65500M178。最后，從本項目情況來看，項目地處重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū)內(nèi)，該園區(qū)是九龍坡區(qū)政府乃至重慶市政府重點打造的千億級市場集群，擁有優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)資源和政府扶持等政策，且本項目地塊又毗鄰渝黔鐵路白市驛貨運樞紐站，物流集散占盡先機，并通過“六橫六縱”快速路網(wǎng)鏈接主城各交通干線，步行 200米即可到達輕軌 7號線站點，地塊所具備的條件對本項目發(fā)展五金機電市場十分有利，相比于市場上其他的專業(yè)市場，本項目也將揚長避短，求同存異，打造成集交易展示、物流配送、商務(wù)辦公、餐飲、休閑娛 樂于一體五金機電專業(yè)市場，凸顯其全功能化以及一站便捷式的市場優(yōu)勢和特點。 項目總體建筑規(guī)劃方案指導(dǎo)思想 —— 創(chuàng)立品牌形象標志