【正文】 來深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)使用陰陽合同的現(xiàn)象的確存在，陰陽合同的簽訂往往是在中介的撮合下，買方與賣方自愿達(dá)成的，其目的就是在于規(guī)避二手房需要繳納的營業(yè)稅以及個人所得稅等稅收項目。不過美聯(lián)物業(yè)深圳市場研 究部認(rèn)為，關(guān)外兩區(qū)的二手成交量與價格的大幅上漲，且成交樓盤多數(shù)集中在新盤較多的如寶安中心區(qū)、龍華等片區(qū)，也說明存在相當(dāng)數(shù)量的短線投資者，盡管目前關(guān)外二手成交均價相對關(guān)內(nèi)較低，但已經(jīng)超出了本地居民的真實需求，可能存在一定的泡沫。但“ 空軍 ” 夸大了市場的陰暗面 ,正是他們招致口水的原因。居民對當(dāng)前收入滿意度提高，但對物價上漲反映強(qiáng)烈，中低收入家庭對物價壓力感覺尤其明顯。美聯(lián)市場研究部認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在著幾大問題：一是以總銷售金額除以總成交面積的計算方法過于籠統(tǒng)，無法反映個案變化；二是預(yù)測性數(shù)據(jù)缺乏；三是同質(zhì) /同期樓盤的比較數(shù)據(jù)。目前我國已經(jīng)進(jìn)入了一段利率上升期，不過在利息稅以及較高的 CPI 指數(shù)面前，我國的真實利率仍然處于一個較低的水平，相信在未來的 12 年內(nèi)央行將會繼續(xù)這種貨幣緊縮政策，存、貸款利率可能還會有 100－ 150 個基點(diǎn)的上升幅度。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 萬億元，同比增長 ％，增速比上年同期快 12%；購房貸款余額 ，同比增長 ％，增速比上年同期降低 %。不過我們分析認(rèn)為，雖然人民幣會繼續(xù)升值，但在國家一系列 “ 限外 ” 政策的調(diào)控下，其升值步伐會逐漸放緩。本外幣存款余額 10257 億元，突破 1 萬億元大關(guān)；各種貸款余額 7559 億元。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 關(guān)鍵字 銀行業(yè)開放 銀行業(yè)的 “ 狼來了 ” 喊了多年，終于在 2020 年 12 月 11 日徹底成為事實。本年度成交金額的上漲主要是由于房價飛漲帶來的，而非成交量的增加。深圳的房價高或不高，用不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)會得出不同的結(jié)論。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 95％ 從 美聯(lián)物業(yè)市場研究部所統(tǒng)計的 2020 年深圳各區(qū)土地出讓面積比較可以看到， 06年的土地出讓重頭戲仍然放到了寶安以及龍崗，兩區(qū)已經(jīng)占據(jù)了 95％的總成交面積。 2020 年度，我市計劃供應(yīng)土地總量為 萬平方米，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)計劃 萬平方米；重點(diǎn)能源、交通、水利等獨(dú)立選址項目設(shè)施用地 1600 公頃。 6 億元 羅湖區(qū)政府已經(jīng)把人民南 “ 中央商業(yè)區(qū) ” 改造工程投資金額由原來的 3個多億追加到 6 億元，目標(biāo)是將人民南打造成代表深圳向世界展示國際化城市形象，成為國際著名的商業(yè)大街。其中商品住房 55 萬套、政策性住房 14 萬套。 70% 在國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的 “ 雙 70％ ” 硬指標(biāo)（９０平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小 套型）格外引人注意。從竣工套數(shù)來看， 2000 年、 2001 年和2002 年的高檔住宅竣工套數(shù)增速分別為 36%、 %和 %，而同期住宅竣工套數(shù)占比由 1999 年的 %上升到 2020 年的 %[1]。 1121 萬 目前我市的流動人口已達(dá) 940 余萬，全市總?cè)丝谶_(dá)到 1121 萬人，成為深圳住宅剛性需求和房價上漲的重要原因。 57% 財政部日前對 39 家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真問題突出，隱瞞利潤和偷漏稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。此外，本年度計 劃預(yù)留 40 萬平方米的政策性住房用地，用于未來幾年建設(shè)中低收入家庭的住房需求。根據(jù) 2020 年《中共深圳市 委、深圳市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃工作的決定》，深圳目前特區(qū)外工業(yè)用地已占所有建設(shè)用地的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的最高占 25％的標(biāo)準(zhǔn)，可以看出近年來關(guān)外商住用地的集中放量更多還是政府對關(guān)外土地使用不平衡所進(jìn)行的調(diào)整。這樣帶動了關(guān)外房價，加上關(guān)外項目自身的炒作，價格被抬高甚至有泡沫的成分。 06 年 111月一手住宅新增供給套數(shù)為 62020 套，同比 05 年 71444 套減少 %。一方面，外資銀行完善的公司治理，全新的服務(wù)理念，豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能會沖擊內(nèi)資銀行的客戶，尤其是跨國企業(yè)集團(tuán)這種大客戶更有可能，當(dāng)然也是一種鞭策；另一方面，對于國內(nèi)企業(yè)及個人而言，投資信貸將多了一個選擇，但又不得不接受外資銀行更為嚴(yán)格的審核。 人民幣升值 從 2020 年 7 月 22 日開始，人民幣不再釘死美元，而是實行以 “ 一籃子貨幣 ” 為參考的浮動匯率制度。總體看，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售漲勢平穩(wěn)，土地開發(fā)面積繼續(xù)高速增長。境外資金在中國樓市興風(fēng)作浪，其破壞性可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)性，值得警惕。其中編號為 A9060312 位于觀瀾的商住用地更是提出將其住宅建筑總面積中的 15%（計 31503 平方米）的住房無償提供給政府作公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，這也開創(chuàng)了公共租賃住房由政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的新模式。 房價說到底只是個數(shù)字游戲，也許說拐就拐，而隱藏在其后的樓市發(fā)展的動向才真正是大家關(guān)心的。 （數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)物價 統(tǒng)計） 多軍和空軍 “ 空軍 ” 是網(wǎng)絡(luò)上堅持房價要跌，吵著不買房的一幫人； “ 多軍 ” 則反之。針對購買第二套或多套住房的客戶，各家銀行亦有新的規(guī)定。 很多大型中介抓住了這個市場契機(jī)，開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。 福田口岸 根據(jù)粵港合作聯(lián)席會議第九次會議精神， 2020 年上半年即將開通深圳福田至香港落馬洲支線的新口岸。 “ 一小時生活圈 ” 、 “ 兩小時生活圈 ” 地產(chǎn)策劃們不僅號召深圳人在本地買房，還要進(jìn)軍東莞、惠州等地。 《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 (2020— 2020)》 《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 (2020— 2020)》是深圳市建市以來第一個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展專項規(guī)劃。 5 月 17 日國務(wù)院所推出的 “ 國六條 ” 里對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的剛性要求正是在彌補(bǔ)多年來政府的社 會責(zé)任缺位。新 “ 游戲規(guī)則 ”為：向上競地價，價高者得之；往下競房價，報底者得標(biāo)。市場經(jīng)濟(jì)中的價格，更多還是依賴市場的自身調(diào)劑。所謂 “ 現(xiàn)售 ” ，是針對樓房已經(jīng)建好，開發(fā)商已經(jīng)辦理房地產(chǎn)初始登記的房屋。 綠色節(jié)能住宅在深圳也已成為新寵。不過對于這種開發(fā)模式將會面對權(quán)益、決策以及管理等方面的問題，不過從參與集資建房的合作者來看，更多是一些中高收入的人群，相信能夠很好的處理這相關(guān)的問題。中心區(qū)寫字樓新盤價格真可謂水漲船高，大有 “ 呼搖直上 ” 之勢。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造 “ 搶購 ”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。無疑，港客成為深圳商鋪市場的一支生力軍。地方利益與中央利益的較量仍將繼續(xù)。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機(jī)構(gòu)的門面上出現(xiàn)了 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變，深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢， “ 大魚吃小魚 ” 已經(jīng)成為了 普遍的現(xiàn)象。外界盛傳 “2020 年是樓市的一道坎 ” ，在近幾年預(yù)售的住宅，其底商將在今明兩年扎堆面市。