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城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融(更新版)

2025-09-24 01:22上一頁面

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【正文】 是一種可行的思路。從某種程度上講,政府的一切努力,各種政策的制定也就主要圍繞解決資金問題而展開。 構(gòu)建城市建設(shè)資金的良性循 環(huán)機制 從建立與完善城市建設(shè)的投融資機制角度出發(fā),研究探索經(jīng) 第 11 頁 共 16 頁 營城市、土地儲備,以土地儲備基金(或土地銀行)的金融連接的循環(huán)機制的可能性與必要性,對經(jīng)營城市的推動具有重大的理論意義和實踐價值。 政府在實施土地儲備制度后,可以將處于較好地段的企業(yè)用 第 10 頁 共 16 頁 地統(tǒng)一收回,進行整理和適當(dāng)開發(fā)后,推向土地 市場。從根本上說 ,我國目前保護耕地的經(jīng)濟機制尚未真正建立起來。從這個角度上講, “ 城市土地使用還遠(yuǎn)沒有納入商品經(jīng)濟的軌道,更談不上利用市場機制在土地使用者之間調(diào)劑余缺 ” (注:劉維新,《我國城市土地及其使用結(jié)構(gòu)》,城鎮(zhèn)經(jīng)濟, 1988 年。運營與土地儲備的關(guān)系,是運營與聚財?shù)年P(guān)系。 近年來,經(jīng)營城市的思想已經(jīng)在各地城市建設(shè)中得到實踐并受益匪淺。應(yīng)當(dāng)看到,城市是國家長期巨額資金投入的結(jié)果,是資本的實物形態(tài),實際上就是政府最大的一筆有形國有資產(chǎn)。 要以經(jīng)營眼光規(guī)劃城市。 要以經(jīng)營手段建設(shè)城市。這 “ 四性 ” 的存在,為城市政府經(jīng)營城市提供了前提條件,城市的地域空間資源使城市政府經(jīng)營城市成為可能。土地供給具有稀缺性,其外延式供給是有限的。同時,為了合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系,加強對土地一級市場的壟斷、建立土地儲備制度是城市經(jīng)營的主要內(nèi)容。兩種稱謂,本質(zhì)是一致的。 1 經(jīng)營城市的概念與內(nèi)涵 樹立政府經(jīng)營城市的新理念,是在市場經(jīng)濟條件下城市政府職能轉(zhuǎn)換的客觀要求,也就是說,城市政府要從行政指令的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞ㄒ?guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)營管理,任何工程項目的建設(shè), 第 3 頁 共 16 頁 都要講究效益,包括經(jīng)濟、社會和環(huán)境三個方面的效益。 經(jīng)營城市的對象是土地資本和地域空間,要素是經(jīng)濟功能、經(jīng)濟容量、城市形象和投資環(huán)境。 要以經(jīng)營方式管理城市。在規(guī)模上,要結(jié)合城市發(fā)展進程,有計劃地全面改造 XX 縣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,對建成區(qū)域進行功能改造和升級;爭取適時調(diào)整行政區(qū)劃,使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的要求,體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點,優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟布局,形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。 運營與增值的關(guān)系 隨著城市規(guī)模的擴大和功能的完善,城市建設(shè)所需資金越來越巨大,依靠財政搞城市建設(shè)的路子已越來越舉足維艱。還在動工階段,第一批 20 余畝土地以每畝 45 萬元的價格協(xié)議出讓;其后又分別以每畝 50 萬元和 68 萬元的地價出讓了兩宗土地,成功地籌集了 2024 多萬元啟動和周轉(zhuǎn)資金;廣場竣工后,周邊土地每畝定價 70 萬元,也成了搶手貨(注:李大為,《我國近年的城市建設(shè)回顧 》,中宏網(wǎng), 2024 年 4 月。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,盡可能地滿足城市建設(shè)用地。在市場經(jīng)濟條件下,從經(jīng)營城市的角度出發(fā),土地儲備具有重大的理論意義 和實際作用。為此,必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用,對城市和農(nóng)村的用地做出詳細(xì)而完整的規(guī)劃和計劃;同時,從根本上建立和完善土地儲備機制,運用市場機制滿足各種建設(shè)用地的需求。),也解決了職工生活方面的各類遺留問題,起到了很好的穩(wěn)定社會的作用。其設(shè)想見圖: 從圖上不難看出,這種良性循環(huán) 機制是: ,一部分資金可投入新的城市建設(shè),一部分返還土地銀行,形成專業(yè)土地銀行的資本金。理順政府、城市、市民、開發(fā)投資商的關(guān)系;理順公用事業(yè)、公共事業(yè)、公益事業(yè)的關(guān)系;理順社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的關(guān)系;建立起與市場接軌的體制與機制。因此要拓寬思路,把這些特殊的資源推向市場,用市場經(jīng)濟觀念建設(shè)和管理城市。將城市公用事業(yè)管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)、具體作業(yè)權(quán)進行有效剝離,對占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運權(quán)、街道場地保潔經(jīng)營權(quán)等投入市場化營運,也是充分發(fā)揮城建資金 第 14 頁 共 16 頁 效益的重要途徑。有了這樣的公司,加之土地金融與土地儲備中心,財政資金今后只需管維護和人頭費,政府不再直接投資,新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分,將通過新公司運作
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