東方塞納策劃方案(更新版)
【正文】 主要來源 —— 均衡發(fā)展，就地分源 南昌的客源正在細(xì)分，抓得太遠(yuǎn)，抓得太多，我們可能失去固有的酚，城東片區(qū)本身就有一批最有價值的客戶類資源：電視臺、學(xué)院、行政職能部門、鐵路職工以及高新企業(yè)職工。 ■規(guī)模體系優(yōu)勢 本項(xiàng)目所在區(qū)域已存?zhèn)€案在規(guī)模上不具備優(yōu)勢，只有未建個案（已拍賣出讓土地）規(guī)模上有體系優(yōu)勢，其余樓盤規(guī)模均低于本案。 二、 本案產(chǎn)品力優(yōu)勢 ■交通通透的便利性與景觀價值 —— 城市規(guī)劃與市政配套的利用機(jī)會 今年根據(jù)市政府的市政安排，本地塊周邊的洪都大道，解放路將全面改造，洪都南大道將建成景觀一條街，解放路將建成澳洲風(fēng)情一條街。本案所處區(qū)域，無論是已存?zhèn)€案，還是未建個案，其開發(fā)規(guī)模均在 10 萬平方米左右，低于本案。本項(xiàng)目目前處于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、定位階段。 朝陽洲樓盤，地理位置十分優(yōu)越，生活配套設(shè)施齊全，小高層，高層居多，定價較高，銷售優(yōu)惠取決于項(xiàng)目自身品質(zhì)以及產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確。據(jù)市場調(diào)查，目前市場銷售較好的仍是多層，如青山路的“錦和嘉園”。 1 東方塞納策劃報告 一、 項(xiàng)目策劃背景： ? 本案地理位置分析 本案位于北京路，順外路、洪都南大道、上海路之間，北京路、順外路有 28 路、 215 路、 231路、 7 路、 216路，洪都大道有 16路、 28路，上海路有 11 路等。多層只是零星散布于市中心，朝陽洲、京 2 東。 紅谷灘樓盤，總體定位于中、高檔、高起點(diǎn)規(guī)劃，水岸豪宅理念，目前由于公共配套設(shè)施尚未完善，人 氣相對不足，而且價位過高，使得共銷售率一般。 潛在項(xiàng)目 項(xiàng)目概況： 位于解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產(chǎn)用地）；占地 4 面積： 畝；規(guī)劃用途：居住商業(yè)金融、綠地；容積率：住宅≤ ；建筑密度：≤ 28%；綠地率：≥ 35%；住宅、商業(yè)、金融用地按 60%： 40%的控制；排漬道兩側(cè)各 10 米綠化帶無償提供為城市綠地；底價： 110 萬元 /畝，成交價：218 萬元 /畝；開發(fā)商：臺洲市洪 冠房地產(chǎn)開發(fā)公司 潛在項(xiàng)目 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于洪都大道以東，北京路以北；面積： 158 畝，（其中公建 45 畝，住宅 畝）；成交價： 168 萬元 /畝；高新能源公司拍得。 c．規(guī)模規(guī)劃對比分析。兵貴神速才能出奇制勝 ，本項(xiàng)目要取得全面的成功開發(fā)建設(shè)的速度是成功的關(guān)鍵，今年的 10 月銷售旺季若能把握將會給本案的全面去化帶來先機(jī)。小高層為鋪，可考慮 BOBO 族房子等異化產(chǎn)品。在這種一流的居住理念環(huán)境中，專業(yè)周到的物業(yè)管理中，近乎完美的園林庭園中，誰不會沖動。支 撐項(xiàng)目大梁，獨(dú)一“水”已不足以獨(dú)立挑起。玉帶河畔，一個東方塞納印象的生活源地就將形成，在城東生活場，這里將 是正中心，一個新的“塞納河” —— 東方塞納。 報紙廣告：以軟文方式，介紹玉帶河改造后的未來前景，市政對此路段的相應(yīng)配套建設(shè)和規(guī)劃。 廣告主題：御錦城的升級版 —— 高尚住宅區(qū) 推廣方式：報紙廣告 +電視新聞 +派夾報、海報、 DM+現(xiàn)場包裝 +售樓資料。 —— 封頂儀式（給客戶質(zhì)量的保證，信譽(yù)的承諾）。 推廣方式：廣播電臺 +報紙 +電視。 DM 18
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