【正文】 土地供應(yīng)將仍以零星地塊為主，東部港區(qū)、大鋼大化地塊近期也很難推向市場(chǎng)。大連市于 10 月 1 日起對(duì)太陽能熱水器產(chǎn)品實(shí)行備案管理。 （ 6）違法建筑物可申請(qǐng)強(qiáng)拆 大連市已經(jīng)開始實(shí)施《大連市國土資源監(jiān)察規(guī)定》，對(duì)存在違法行為的單位和個(gè)人繼續(xù)施工的，國土資源 監(jiān)察機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令其停止違法行為，并可對(duì)繼續(xù)施工的設(shè)備、建筑材料予以查封；責(zé)令其限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施。 新政策規(guī)定：個(gè)人將購買的超過 2 年（含 2 年）的符合當(dāng) 地公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。人均生產(chǎn)總值，按戶籍平均人口計(jì)算為 33900 元，按年末匯率測(cè)算突破 4000 美元，達(dá)到 4100美元，比上年增長 %。 九、項(xiàng)目營銷推廣策略 （一）項(xiàng)目賣點(diǎn)提示 項(xiàng)目主力賣點(diǎn)提示 （ 1） 新理念 —— “區(qū)域印象” A、恢復(fù)城市記憶 B、打造城市新片斷 C、塑造城市新印象 （ 2） 三大優(yōu)勢(shì) A、地脈優(yōu)勢(shì) —— 養(yǎng)生寶地、度假圣地：天然綠肺、國家風(fēng)景區(qū)、宜居福地 北方明珠的后花園；項(xiàng)目地塊的上佳地段： 旅順城東第 一 站，扼守旅順南路路口 ； 隔山守望大學(xué)城，與旅順南 路、 軟件產(chǎn)業(yè)帶交相呼應(yīng)、渾然一體 。山語華庭豐富的造型手法，和諧的色彩融合，將建筑引入周邊環(huán)境；最大程度利用自然的景觀與光線；富于變化的 多 級(jí)平臺(tái)，讓空間層次如 層戀疊嶂的秀山 ，漸 次 變化。山語華庭占盡 旅順白銀 山恬靜之下的豪邁 。 當(dāng)山巒在每天第一縷陽光的滋潤下醒來，輕輕撫摸透著綠的晨露，誰能辨別出這綠的清香是源于山，還是 院落 園林 ？ 語： 自然饋贈(zèng) ，人與山 林 的對(duì)話 ，人與海洋的遙望 ； 人文浸潤，人與歷史的對(duì)話，建筑與文化的和鳴 。 宅可養(yǎng)生： 項(xiàng)目的匠心獨(dú)運(yùn)，層峰人士獨(dú)具慧眼，便把二者緊密的聯(lián)系在了一起，塑造出旅順獨(dú)一無二的休閑養(yǎng)生居住氛圍； 宅可傳世： 在這里，有著地位與身份的自然流露，氣質(zhì)與品味的渾然天成；更有著事業(yè)立世，家業(yè)傳世的榮光。 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群和項(xiàng)目的主題概念定位即中國首席度 假式全景養(yǎng)生大宅可知，項(xiàng)目將是一個(gè)高檔的生態(tài)樓盤，一個(gè)注定要名世的人居經(jīng)典，那么它針對(duì)的人士也將有它共同的屬性：層峰人士。同時(shí)，旅順近幾年來的快速發(fā)展使得消費(fèi)者來此購房成為可能，以大連為中心，輻射東三省和華北地區(qū)。 區(qū)域外城市房地產(chǎn)代理上的介入，大大促進(jìn)了大連房地產(chǎn)營銷代理市場(chǎng)的規(guī)范性。一開始賣得是地段、樣板間和廣告，后來賣得是交通、 教育、環(huán)境，再后來賣得是文化、生活方式和品牌甚至是老板。頤海聽鷗等，都是圍繞環(huán)境做文章。 新加坡花園 占地面積 28 萬㎡，規(guī)劃總建筑面積 50 萬㎡，一期建筑面積 5 萬㎡，銷售良好；現(xiàn)正建設(shè)二期項(xiàng)目，建筑面積 10 萬㎡，產(chǎn)品以小高層、高層為主，主力戶型 70－ 90 ㎡， 06 年 5－ 6 月份開盤，預(yù)售情況良好。 20xx 年，旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)力上升的形式，以下幾個(gè)項(xiàng)目具有典型代表性： 湯泉香格里 占地 萬㎡，容積率 ，產(chǎn)品以多層、小高層為主，主力戶型面積在 85－ 100㎡之間， 總建筑面積 萬㎡，現(xiàn)正預(yù)售，情況良好。 因此，我們建議： “項(xiàng)目首期開發(fā)區(qū)位應(yīng)在臨近長江路這一側(cè)即西南部平坦地塊。 大連市旅順口主城區(qū)某房地產(chǎn) 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)營銷模式設(shè)計(jì)報(bào)告 一、項(xiàng)目產(chǎn)品首期開發(fā)區(qū)位設(shè)定 （一）首期開發(fā)區(qū)位設(shè)定 從項(xiàng)目地塊所處的位置來看，它處于整個(gè)的東面，毗鄰趙家溝，在市調(diào)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，在旅順當(dāng)?shù)厝说男哪恐?，此處是他們城區(qū)心理半徑的最遠(yuǎn)處。 同時(shí)根據(jù)地形地貌特征：項(xiàng)目基地地形較為豐富，西部地勢(shì)較為平坦，東北部主要為丘陵地形，有兩個(gè)小山包，東部山包與迎春街及塊東北角平地高差 約為 20 米，東部與北部較為陡峭，西南向坡度較為緩和；西部山包與地塊西北角平地高差約為 15 米，西部陡峭東南向坡度較為緩和。 （三）首期開發(fā)設(shè)定依據(jù) 首期開發(fā)區(qū)位設(shè)定的依據(jù) A、以城市規(guī)劃為依據(jù) B、項(xiàng)目地塊所在地理位置為依據(jù) C、項(xiàng)目受關(guān)注程度為依據(jù) D、項(xiàng)目產(chǎn)品開 發(fā)的宣傳性為依據(jù) 首期開發(fā)產(chǎn)品設(shè)定的依據(jù) A、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況 B、區(qū)域市場(chǎng)各類產(chǎn)品的份額配比 C、區(qū)域市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品類別的接受程度 D、區(qū)域地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)特征 E、整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) F、區(qū)域政府政策法規(guī) 二、項(xiàng)目產(chǎn)品首期推出面積大小設(shè)定 （一）首期推出建筑面積設(shè)定 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 20xx 年旅順共售出商品房 7511 套，建筑面積 萬平方米，成交額 億元。現(xiàn)僅余 8 棟在建多層未售，其余已售磬。 旅順樓盤營銷賣點(diǎn)生態(tài)、健康主題成為主流 目前，旅順市場(chǎng)的樓盤基本上都是買生態(tài)，借助當(dāng)?shù)亓己玫木幼l件進(jìn)行推廣，如湯 泉香格里、雁谷嵐山、林山逸景、 龍河三期所以難怪有業(yè)外人士說中國的房地產(chǎn)賣得 80％都與產(chǎn)品無關(guān)。 （二）區(qū)域房市營銷推廣現(xiàn)狀評(píng)估 分析 旅順、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷推廣，整體還處在一個(gè)學(xué)習(xí)階段向本土化過渡的階段。隨著北方明珠大連的“大大連”城市規(guī)劃的實(shí)施和“西拓北進(jìn)”的宏偉戰(zhàn)略如火如荼地進(jìn)行，處在“西拓”范疇內(nèi)的旅順迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。這種單一內(nèi)容的宣傳推廣模式，雖然具備較強(qiáng)的購買引力，但對(duì)整體價(jià)值的提升貢獻(xiàn)卻不是很大，要想更多的提升產(chǎn)品價(jià)值，就必須導(dǎo)入一種理念和文化，和當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、歷史人文一起，形成旗幟鮮明的個(gè)性特色。 “普羅旺斯”是一種生活領(lǐng)地，是指項(xiàng)目的宜居環(huán)境，是通過精心打造的、人們夢(mèng)寐以求的養(yǎng)生之地；領(lǐng)地，彰顯出自我生活空間的休閑性、主宰性！ “普羅旺斯”也是一種生活方式，一種休閑度假悠然生 活，一種息心靜謐的養(yǎng)生生活，也是一種陽光佐餐的心情，一種人文浸潤的豐厚?? 名宅 宅有故事： 在這里，居住有故事，每一幢老建筑都是崢嶸歲月的見證，每一棵樹都有著自己的秘密。 生活的真諦源于自然， 心靈豐厚來自人文 空間是用來收藏自然與心情的 居住是氣質(zhì)的一種詮釋 山 語 華 庭 山： 白銀 山、 項(xiàng)目兩個(gè)山包、 項(xiàng)目園林 景觀 自然養(yǎng)生的風(fēng)水寶地、親山好境界 綠意盎然的白銀山 ，猶如塵世罕有的綠色陳列館，將人間仙境中的珍奇精華收集，展現(xiàn)給慣于獨(dú)享的生活私藏家。 與 長江 大道的便捷聯(lián)系，使山語華庭既能脫離城市喧囂，又可隨意享受城市成熟生活配套，將便利生活表現(xiàn)的淋漓盡致；與 旅順南 路的聯(lián)系，又溝通了遠(yuǎn)程的地區(qū)和城市。 大美之 宅 ，超越向往的傳世美宅 在自然之上，塑造約 19 萬平方米傳世美宅 ， 成就高高在上的 雅居 生活理想。 滄桑厚重、歷久彌醇的人文底蘊(yùn)的浸潤 旅順是中國歷史的露天博物館和中國半部近代史， 每一座山，都有著自己的故事 每一個(gè)塔，都鐫刻著歷史的痕跡 每一塊土地，都有著一段扣人心弦的經(jīng)歷 ?? 不可否認(rèn)，這已經(jīng)成為現(xiàn)代生活中難覓的上品享受。 （二）入市時(shí)機(jī)提示 項(xiàng)目地區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 04 年 經(jīng)濟(jì)總量： 20xx 年全區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年 增長 %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年來增長最快的一年。契稅的征 收管理也按照新的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行從 ％調(diào)整到 4％。 （ 5）房屋所有權(quán)證與土地使用證“合一” 從 20xx 年 10 月 1 日起，大連市國土資源和房屋局在大連市內(nèi)四區(qū)（除高新技 術(shù)園區(qū)外）范圍內(nèi)，對(duì)已竣工交付使用、獲竣工備案證的新開樓盤商品房，開始核發(fā)既有土地使用權(quán)登記內(nèi)容，又有房屋所有權(quán)登記內(nèi)容的大連市《房地產(chǎn)權(quán)證》，從而結(jié)束了長期以來消費(fèi)者購買商品房手里只有房屋所有權(quán)證沒有土地使用證的歷史。 （ 10）住宅要用太陽能熱水器 自 20xx 年 10 月 1 日起，所有新建、改建的低層（別墅）、 多層住宅建筑，必須按《大連市太陽能熱水器建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則》進(jìn)行太陽能熱水器一體化設(shè)計(jì)和施工。 （ 2）土地供應(yīng)量放緩，土地成本上 升 經(jīng)歷 04 年的土地緊縮， 05 年土地供應(yīng)明顯放量，而進(jìn)入 06 年土地供應(yīng)則可能 放緩，如何將已出讓土地進(jìn)行開發(fā)是落實(shí)土地政策的關(guān)鍵。 （ 5）二手房市場(chǎng)雖趨成熟，尚需調(diào)整 經(jīng)過 0 05 年兩年的跳躍式發(fā)展， 05 年二手房市場(chǎng)交易規(guī)模已達(dá)到 萬件，131 萬平方米，正成為住宅市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)商品房市場(chǎng)的替代作用性也顯著增強(qiáng)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)細(xì)分后的小型社區(qū)公建和甲級(jí)寫字樓可能成為未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （ 4） 基于 05 年的市場(chǎng)慣性和市場(chǎng)參與者的心理作用，“漲”將是整個(gè)市場(chǎng)的主基調(diào)，這種上漲將主要表現(xiàn)在兩大方面，一是價(jià)格的上漲，平均漲幅更可能創(chuàng)新高；二是開發(fā)量的上漲，人們選擇的余地將更加大。 利用“?！?、“陸”、“空”三路大軍，組成立體化，高效化銷售計(jì)劃，贏取市場(chǎng)。 軟性文章傳播策略 軟性文章傳播策略是我公司特有的一種傳播模式，主要進(jìn)行區(qū)域形象塑造、品牌形象塑 造、經(jīng)營理念傳達(dá)等大型的塑造性宣傳工作。 車身廣告 東南西北各區(qū)到達(dá)項(xiàng)目地或經(jīng)過項(xiàng)目地的公交車輛。 2）、風(fēng)格統(tǒng)一 所有相關(guān)媒介的形式、主題，文案在特定的階段（如開盤期）保持高度統(tǒng)一，報(bào)紙、戶外、印刷、電視等廣告和促銷活動(dòng)均需用一致的表現(xiàn)風(fēng)格。 ◆ 區(qū)域市場(chǎng)品牌的總體推廣目標(biāo) 品牌推廣的總體目標(biāo) —— 大連市經(jīng)濟(jì)實(shí)體性質(zhì)的城市運(yùn)營商。 只有我們打造出差異化的產(chǎn)品，被市場(chǎng)接受和認(rèn)同，我們的品牌戰(zhàn)略，城市運(yùn)營商戰(zhàn)略，才能實(shí)現(xiàn)。 因而我們要以建設(shè)“新城”為契機(jī)，塑造品牌形象，進(jìn)而塑造項(xiàng)目品牌形象，為產(chǎn)品獲得更高的附加值。 大氣，品牌實(shí)力的載體，產(chǎn)品的代言人。 樣板間家具的樣式，有舊生活的遺存，功能分區(qū)更適合長沙