【正文】 具文化底蘊的建筑語言；濃郁省學區(qū)氛圍， 眾多的高知人群等；民風純樸的“世外桃源”。 在這里，建筑是一種建筑、山與人的和諧共存的處世哲學，一種內斂而不失活潑、大度而不缺細膩的個性，一種城市 雅居 的至高境界。 在城 市審視生活，在山 旁 修養(yǎng)境界 對生活的理解，往往取決于自身修養(yǎng)的境界。 一種境界，不可逾越；一種生活，可以共 享 生活 的最高理想，即是在純美山 旁 擁有與自然傾訴的處所 ， 有可供憑欄仰望的云層與山 巒 交錯，亦有隨意覽視 浩翰碧海的開闊眼界 ，以超凡于世的棲居哲學，建立大美之宅，韜養(yǎng)人生。 六、項目產(chǎn)品推廣新模式建議 “區(qū)域印象 —— 品牌印象 —— 產(chǎn)品印象”三元互動模式。 層峰人士 —— 事業(yè)成功者是也，官運亨通者是也，會當凌絕頂者是也，名流雅士是也?? 旅順的宜居環(huán)境，旅順的陽光，旅順的天空??在很大程度上都與世界著名的普羅旺斯神似，氣質上也不謀而合：都有明媚的陽光，都有蔚藍的天空，都有令人心醉神迷的人文底蘊?? 難怪有人說，普羅旺斯之于法國，無異于香格里拉之于中國，我想，這就是它的魅力所在吧。 旅順的不可復制的自然與人文條件，成為吸引包括東北三省和華北地區(qū)在內的“北中國”眾多高收入人群來此養(yǎng)生、度假、置業(yè)的磁場力。 “點”式意義上的針對已有產(chǎn)品的營銷策劃，將被項目全程策劃取代。但是房地產(chǎn)最根本的還是實體產(chǎn)品本身（戶型和社 區(qū)），其它都是附加值。 大盤勢不可擋，房地產(chǎn)營銷“品牌”化 20xx年由 大連安達圣島集團 負責開發(fā)的 大連西南海岸的小平島項目 —— 眾青山環(huán)抱的一個風景旖旎的海灣，規(guī)劃總用地面積約 127 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 137 萬平方米，建筑形態(tài)包括住宅、別墅、酒店、商場等，可容納約 15000 個家庭 ； 20xx 年，中擁集團和中房集團強強聯(lián)手，進入旅順市場，開發(fā)了占地面積 100 萬平方米，建筑面積 130 萬平方米的項目 —— 華通 ?? 從我們對旅順房產(chǎn)市場的掌握來看，在旅順城區(qū)內，占地面積超過 10 萬㎡的項目，都是分期開發(fā)，容積率都會保持在 以下， 每期推出的建筑總面積不會超過 10 萬㎡，且銷售形勢良好，不會對后期開發(fā)產(chǎn)生不良影響。 雁谷嵐山 分三期建設，建筑面積 10 萬㎡，一期建筑面積 萬㎡，容積率 ，一期產(chǎn)品都為多層，主力戶型面積在 80－ 100 ㎡之間。” （二）首期開發(fā)產(chǎn)品設定 旅順，以其清新的空氣、迷人的大海等自然條件和和豐富歷史人文底蘊滿足人們養(yǎng)老休閑度假的要求。隨著“大大連”建設的實施，旅順，也面臨了一個前所未有的春天。 大學城、黃泥川軟件園二期等大型項目的建設，將為旅順帶來眾多的外地高素質常駐人口 。 綜合以上旅順房產(chǎn)市場特性，我們認為，首期開發(fā)的產(chǎn)品應該以多層和小高層為主，其主力戶型面積應該在 120－ 140 ㎡之間。頤海聽鷗 占地面積為 萬 ㎡ ，建筑面積為 萬 ㎡ ， 產(chǎn)品為帶電梯多層，主力戶型面積在 90－ 110 ㎡之間。 大連房市發(fā)展，將為旅順房市提供良好的市場模式 近年來，隨著大連知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入旅順，將為旅順房地產(chǎn)市場帶來新一輪的發(fā)展高峰，同時這些大公司的開發(fā)營銷模式也將使旅順當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場越來越規(guī)范。因為中國的房地產(chǎn)確實出現(xiàn)了僅僅靠一個個虛擬的概念就創(chuàng)造了一個個銷售火爆的景象。 政府搭橋，企業(yè)借勢 06 年大連春季房展上，旅順政府組織了當?shù)鼐窐潜P進行參展，很好地提升了這些樓盤的品牌知名度。旅順不僅依山傍海，風光旖旎，自然環(huán)境得天獨厚，而且有著厚重深邃、蒼郁雄渾的文化底蘊。 五、項目產(chǎn)品推廣概念建議 （一）項目產(chǎn)品推廣概念設定 縱觀旅順當?shù)氐姆慨a(chǎn)市場，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)貥潜P的營銷推廣都是在賣“自然”，賣海，賣山，賣溫泉，都是在賣旅順適合人居的自然環(huán)境，靠自然吃飯，靠自然吸引消費者。 “普羅旺斯” 即是空間，也是度假、養(yǎng)生，更是一種峰層人士的生活方式。 因此案名要與這種獨特的人居環(huán)境相吻合，與“北國明珠“大連的氣質相一致：大氣、蒼勁，也有 秀山麗水婉約含情的一面。 華：城市，繁華之所；街市之繁華 ,人煙之阜盛 棲居 歲月無痕，繁華盛世如煙 繁華之上， 臨 山不離城，將是現(xiàn)代 度假養(yǎng)生 生活的完美代表。 舒適感、 尊崇感的考量，對人性 化與自由度的苛刻追求，讓自然與 人文之間消除一 切 不和諧的因素， 使 庭院、建筑與自然融合成一種積極向上的力量 ， 讓一 切 盡善盡美 。 收攬自然的精華，延續(xù)山的風華 鳥語花香彌漫的 白銀山 ，猶如塵世罕有的綠色 博物館 ，將人間仙境中的珍奇精華收集，展現(xiàn)給 慣于獨享的生活 收 藏家 神游在 白銀 山的山畔美景中，心靈就如一葉隨風搖曳的綠葉，在山風中無邊無際地飄蕩，一掃城市中奔波的奔波忙碌的疲憊，怎能不心曠神怡。 C、族群性 —— 成峰人士族集于一個自由空間，生態(tài)居住的標范。 項目地區(qū)域房地產(chǎn)相關法規(guī)簡明分析 （ 1）營業(yè)稅、契稅按新標準征收 大連市地稅局、財政局、國土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定大連市從20xx 年 6 月 1 日起執(zhí)行國家最新調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。同時，現(xiàn)有住 宅樓內的餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營、生產(chǎn)項目應逐漸撤出。為此，曾經(jīng)是大連市住宅部品主流的 80 系列普通推拉窗也將在20xx 年以前禁止使用，更節(jié)能、更方便的平推窗等新窗型將取代這一老產(chǎn)品。這兩種上漲必然導致另一關鍵問題，即“交易量能否同步”上漲，考慮到消費者的價格承受能力，“有價無市”可能是部分開發(fā)商不得不面對的挑戰(zhàn)。期待 06 年，開發(fā)商能更多考量企業(yè)發(fā)展和社會責任的平衡，做好基本功，必竟“一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園”。 03 年以來，大連寫字間市場的交易、租賃狀況與整體經(jīng)濟走勢不相符，但是商住兩用式公寓、產(chǎn)權式酒店的供應量卻有增無減，這種商住兩用公寓雖有利于開發(fā)商的變現(xiàn)，但受其市場定位和建筑品質的限制，其長期投資價值并不明顯。 （ 3）隨著東北區(qū)域的環(huán)境進一步惡化，居住環(huán)境也逐步惡劣，更多的東北和華北有錢人士選擇了人居圣地 —— 大連，而旅順作為大連各區(qū)中環(huán)境最宜人的地方，更加具有吸引力。人海中尋找客戶，人海中面對客戶。 （ 2） 在 SP 活動中全程跟蹤，對事件營銷中的亮點進行報道，為銷售現(xiàn)場增溫，提升銷售熱度。 地 面 媒體組合 DM 可在大商新瑪特廣場、星海灣廣場、中山廣場等。 廣告表現(xiàn)的原則 1）、訴求單一 一個時期，一個廣告形式，訴求一項廣告內容，如規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等，切忌在廣告中呈現(xiàn)太多的產(chǎn)品信息，造成受眾認知上的混亂和傳播上的膚淺性。在一定意義上，讓旅順城市運營等于項目經(jīng)營，旅順城市新形象的塑造，等于品牌的塑造，品牌的經(jīng)營。 第三階段：旅順城市新生活＝項目產(chǎn)品 第三階段：旅順城市運營商＝公司品牌 品牌與產(chǎn)品 ◆ 項目產(chǎn)品與品牌 項目產(chǎn)品和品牌在我們的“三元”互動推廣模式中，屬于兩極，無論我們怎么宣傳推廣項目，怎么宣傳推廣品牌，都是建立在項目產(chǎn)品留住旅順人過去生活的記憶，打造旅順、大連人 新生活的基礎上，缺乏項目產(chǎn)品的支撐的兩極，是沒有根基和立足點的兩極，品牌就會因產(chǎn)品而毀。同等產(chǎn)品，因品牌因素，每平米就能高出幾百元。 （三）售樓部的設計要求 醒目，是項目的窗口，也是區(qū)域的標志性建筑。 建議用玻璃內墻，讓消費者能清楚得感覺到戶型內部的空間區(qū)隔。 。 十、工地包裝管理提要 （一）工地包裝提要 在項目地塊緊挨的長江路和迎春路這一側，墻體廣告要體現(xiàn)尊貴、大氣、自然的生活主題，讓人和項目產(chǎn)品產(chǎn)生聯(lián)想； 突出城市新印象的概念。 文化，體現(xiàn)舊城市記憶的留存，新城市記憶的代表，濃縮旅順市的過去和未來。 七、開盤前準備工作提要 （ 一）塑造營銷中心形象，使其規(guī)范化、專業(yè)化、令人耳目一新 （二）包裝售樓部，“新產(chǎn)品、新品質、高檔次”的特點在售樓部一顯無余。 ◆ 項目產(chǎn)品的品牌目標 項目產(chǎn)品的品牌目標 —— 大連市房地產(chǎn)界的創(chuàng)新領跑者。 城市運營商分為經(jīng)濟實體意義上的城市運營上和非經(jīng)濟實體意義上的城市運營商。 3）、廣告系列化 在傳播風格統(tǒng)一下，系列化旨在多個單一的小主題在傳播的全過程中前后貫穿成一個相關聯(lián)的整體。 房交會展示 展示品牌 ，提升項目在目標人群中地知曉度與認同感。 公關活動安排策略 （ 1）形象公關 （ 2）品牌公關 （ 3）產(chǎn)品公關 （ 4）銷售促進公關 （五）媒體總策略及媒體選擇 媒體總策略 各個媒體都有不同的優(yōu)勢和劣勢，進行科學的組合排布，消除劣勢，強化優(yōu)勢，織成一個“媒體傳播網(wǎng)絡”，擴大市場知曉的廣度、深度。 項目銷售方式組合 （ 1） 娛樂營銷法 是未來營銷的一種趨勢，樂趣導向消費。 綜合以上因素，我們認為： 旅順的購房市場還在增長； 房地產(chǎn)市場正逐步走向規(guī)范化； 房地產(chǎn)投資仍是保值、增值最好途徑； 加上我們的項目準備時間， 因而， 本案的上市時機應放在 20xx 年 8 月左右較為合適。 旅順房地產(chǎn)市場分 析： （ 1）起步慢，發(fā)展快 相比大連市區(qū)房市，旅順開發(fā)相對滯后，起步比較晚，但發(fā)展勢頭強勁，價格一路攀升，從前幾年的 1000 多元 /平方米，漲到現(xiàn)在均價 3200 元 /平方米。 05 年二手房市場的“價漲量升”現(xiàn)象在 06 年仍將繼續(xù)，但隨著新建商品房陸續(xù)上市， 06 年的二手房市場將出現(xiàn) 分化，與往年中小戶型受青睞相比，20xx 年以后開發(fā)的次新房局可能成為市場交易主流。城市中心區(qū)域的