【正文】 所，成為建筑內(nèi)涵的表達(dá)方式。 項(xiàng)目地塊有著 上層山色的偉岸，品鑒詩(shī)意的美景，豁達(dá)的胸懷與內(nèi)斂 厚重的氣質(zhì)與山的純粹相融合。 B、示范性 — — 示范一種新的居住模式和營(yíng)銷模式。著力引進(jìn)重大項(xiàng)目，加快發(fā)展高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新型工業(yè)，形成適應(yīng)城市功能定位的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，到“十一五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到185 億元，年 均增長(zhǎng) 18％以上，固定資產(chǎn)投資 150 億元，年均增長(zhǎng) 30％，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 10 億元，年均增長(zhǎng) 22％，累計(jì)實(shí)際使用外資 3 億美元，年均增長(zhǎng) 20％，實(shí)際使用內(nèi)資 165 元，年均增長(zhǎng) 20％以上。 （ 4）住區(qū)住宅與公建必須分離 20xx 年 11 月 20 日召開的《大連市環(huán)境保護(hù)“十一五”規(guī)劃》專家論證會(huì)透露，為合理規(guī)劃城市布局，新建居住區(qū)住宅與公建必須分離。 （ 9）新建住宅將取消單層玻璃窗 從 20xx 年 7 月 1 日起，新建住宅將取消單層玻璃窗，代之以雙層窗，以降低室內(nèi)熱量消耗。 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： （ 1）漲， 20xx 年大連房?jī)r(jià)的基調(diào) 基于 05 年的市場(chǎng)慣性和市場(chǎng)參與者的心理作用，“漲”將是整個(gè)市場(chǎng)的主基調(diào)，這種上漲將主要表現(xiàn)在兩大方面，一是價(jià)格的上漲，平均漲幅更可能創(chuàng)近 3 年的新高；二是開發(fā)量的上漲，預(yù)計(jì)要超過(guò) 0 05 年。進(jìn)入 06 年，市場(chǎng)供應(yīng)狀況將發(fā)生根本性的改觀，而經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)洗禮，購(gòu)房者的消費(fèi)要求也發(fā)生了根本性的改變，如果本地開 發(fā)商在規(guī) 劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等這些基本要素方面仍原地踏步，就將缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，談品牌和百年企業(yè)更是一句空話。隨著城市中心區(qū)幾大商圈的逐漸形成，購(gòu)物中心式的商業(yè)公建都處于市場(chǎng)培育期，這期間社區(qū)建筑規(guī)模在一萬(wàn)平方米以內(nèi)的單體公建漸成主流，但由于大連市內(nèi)四區(qū)的商業(yè)建筑總體規(guī)模過(guò)大，社區(qū)公建后市走勢(shì)并不樂(lè)觀。 （ 2）隨著大大連的建設(shè)，旅順將進(jìn)一步開發(fā)和開放，新一輪的開發(fā)高峰將到來(lái)；同時(shí)，政府相關(guān)法規(guī)的逐步出臺(tái)，將使旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)向更規(guī)范化發(fā)展。 “海軍” —— 事件活動(dòng)控制。 新聞事件傳播策略 利用新聞事件傳播，達(dá)到以下目標(biāo)： （ 1） 從項(xiàng)目開始到結(jié)束，持續(xù)性的捕捉新聞事件，促進(jìn)完成形象塑造，品牌提升。 手 機(jī) 可針對(duì)廣泛群體也可針對(duì)特定群體。 （ 3） 對(duì)新城、品牌的認(rèn)同，最終轉(zhuǎn)變成對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注，對(duì)產(chǎn)品的諸多因素點(diǎn)進(jìn)行系列性報(bào)道，產(chǎn)生對(duì)營(yíng)造的新生活的認(rèn)同。 推廣戰(zhàn)略目標(biāo)： 城市運(yùn)營(yíng)＝項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 城市形象＝品牌經(jīng)營(yíng) 推廣思路：把項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)放在城市經(jīng)營(yíng)的角度去操作，把品牌經(jīng)營(yíng)放在 對(duì)城市形象的塑造這個(gè)角度去運(yùn)作。 第二階段：旅順城市運(yùn)營(yíng)起點(diǎn)＝項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。在一定程度上，品牌的增值，能帶動(dòng)項(xiàng)目增值，包括已開發(fā)項(xiàng)目的增值。 方便購(gòu)房者在達(dá)成購(gòu)房意向之后，直接對(duì)項(xiàng)目一期進(jìn)行考察； 長(zhǎng)江路是旅順的一條交通要道，人流量比較大，更有利于傳播和營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛； 外來(lái)人員，在穿過(guò)白銀山隧道，進(jìn)入旅順市區(qū)是，一般都是走長(zhǎng)江路，因此在工地墻體廣告的指引下，更容易發(fā)現(xiàn)售樓部，增加售樓幾率。 （二）樣板間設(shè)計(jì)目標(biāo)要求 建議用玻璃外墻，最大化的把室外空間引入室內(nèi)，在樣板間，讓消費(fèi)者感受到完全融入自然 中。 施工區(qū)和生活區(qū)要相對(duì)分離，有利于工地管理，方便生活。 突出品牌，展示品牌。 九、樣板間設(shè)計(jì)提要 （一）樣板間設(shè)計(jì)原則 親近自然原則。 （三）設(shè)計(jì)營(yíng)建樣板間（專文另述） （四）準(zhǔn)備制作銷售道具（樓書、沙盤、單張、業(yè)主通訊、宣傳掛板、六圖 一書等）（專文另述） （五）各類公關(guān)活動(dòng)策劃組織（專文另述） （六）銷售人員培訓(xùn)（專文另述） （七）產(chǎn)品統(tǒng)一說(shuō)辭編寫 （八）工地包裝設(shè)計(jì)準(zhǔn)備（專文另述） （九）市場(chǎng) 最新動(dòng)態(tài)進(jìn)一步調(diào)查 （十）銷售表格編寫 附：銷售表格系列 1．來(lái)人來(lái)電客戶資料登記表格 2．來(lái)人未購(gòu)因素分析表格 3．來(lái)人購(gòu)買因素分析表格 4．銷售現(xiàn)場(chǎng)日?qǐng)?bào)表（含售房動(dòng)態(tài)，客戶動(dòng)態(tài)） 5．銷售現(xiàn)場(chǎng)周報(bào)表 6．銷售現(xiàn)場(chǎng)月報(bào)表 7．月份銷售綜合圖線表格 8．銷售財(cái)務(wù)日?qǐng)?bào)表 9．銷售財(cái)務(wù)周報(bào)表 10．銷售財(cái)務(wù)月報(bào)表 11．綜合銷售分析表 包括：詢問(wèn)重點(diǎn)、區(qū)域分析、面積分析、年齡分析、媒體分析、職業(yè)分析 12．業(yè)主檔案管理表格 13．有意向客戶檔案表格 14．銷售案前總驗(yàn)收表格 15．樓盤市場(chǎng)綜合調(diào)查表格 包括 ：基本情況表格、周邊情況表格、樓盤內(nèi)部情況表格、建筑單體表格、智能化及物業(yè)管理表格、售樓部檔案表格、平面廣告表格、媒體綜合情況表格、推廣費(fèi)用表格、競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽表格。 高起點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)，打造高端化的市場(chǎng)平臺(tái)。 根據(jù)我公司調(diào)查，城市運(yùn)營(yíng)商的品牌市場(chǎng)占有率可以達(dá)到 40%左右，成功的控制了區(qū)域市場(chǎng)，是區(qū)域市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。 廣告的階段性劃分 銷售周期 廣告戰(zhàn)術(shù) 廣告費(fèi)用 區(qū)域認(rèn)同期 城市軟文 中投資 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 告知廣告 中投資 蓄勢(shì)調(diào)整期 形象軟文 中投資 開盤試銷期 綜合信息 高投資 銷售擴(kuò)張期 差異特征 中投資 強(qiáng)勢(shì)銷售期 多樣特征 高投資 掃尾清盤期 企業(yè)形象 低投資 廣告主題分類 （ 1） 區(qū)位價(jià)值的提升 —— 從城市角度切入 。 樓書及多媒體電子三維樓書 網(wǎng)上展示 網(wǎng)上建立項(xiàng)目虛擬看房，開發(fā)商容易忽視的展示方法。 媒體選擇 （ 1）媒體優(yōu)劣勢(shì)分析 類別 媒體 信息傳遞 影響接受 習(xí)慣培養(yǎng) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 電視 信息量大、速度快、形式多樣 受關(guān)注程度高、容易記憶 引領(lǐng)時(shí)尚、信息度高、持續(xù)性強(qiáng) 生動(dòng)直接、滲透力強(qiáng)、相對(duì)費(fèi)用底，適合開拓 信息量大、與其它產(chǎn)品易混淆、絕對(duì)費(fèi)用高 紙媒體 信息量大、信息詳細(xì)、更新快 有較強(qiáng)說(shuō)服力，記憶深刻，受關(guān)度程度高 受眾群眾較固定、信任度高、持續(xù)力強(qiáng) 傳播準(zhǔn)確、快速、地域性強(qiáng) 丟失率高、表現(xiàn)力差、注意力分散 廣播 信息量大、速度快、更新迅速 想 象 空 間大、更具親和力 受眾群眾較固定、信任度高、持續(xù)力強(qiáng) 收聽方便、不易受環(huán)境影響、費(fèi)用低 不太生動(dòng)直接、影響力度不夠 焦點(diǎn) POP 信息單一、集中相對(duì)固定 視覺沖擊力強(qiáng)、容易形成概念 受眾廣泛、具有隨意性和親和力 場(chǎng)所固定能反復(fù)接受、與產(chǎn)品結(jié)合較強(qiáng)、易烘托售場(chǎng)氛圍 影 響 范 圍小、信息量不夠 戶外 信息單一、集中 視覺沖擊力強(qiáng)、易形成印象 受眾廣泛、注目時(shí)間短 場(chǎng)所固定、能反復(fù)接受、相對(duì)費(fèi)用較低 影 響 范 圍小、信息量有限 網(wǎng)絡(luò) 信息量大、集中 視覺沖擊力強(qiáng) 受眾相對(duì)固定、信任并高 受眾相對(duì)集中、有較強(qiáng)感染力 影響范圍不能確定、市場(chǎng)效果慢 手機(jī) 信息單一 視覺沖擊力強(qiáng) 受眾相對(duì)固定 信息到達(dá)率高 信息量有限 （ 2）媒體組合 媒 體 組合形式 媒體形式 可選擇媒體（大連） 空 中 媒體組合 報(bào)紙廣告 半島晨報(bào)、大連日?qǐng)?bào)、大連晚報(bào)、北方晨報(bào)等 戶外廣告 長(zhǎng)江路旁、迎春街旁等。更有針對(duì)性和可操作性。 （三）銷售策略 項(xiàng)目銷售總策略 房地產(chǎn)銷售是一 個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，我們根據(jù)推廣模式，兵分三路： “空軍” —— 媒體廣告控制。從有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 20xx年旅順總交易面積達(dá)到 ，共 7511戶，累計(jì)資金 億元。同時(shí)應(yīng)看到，二手房市場(chǎng)交易的火爆，不能掩蓋其中存在的問(wèn)題，二手房中價(jià)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信、炒作、過(guò)度擴(kuò)張和政府監(jiān)管缺位等問(wèn)題如不能得到根本性改變，將影響二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另外 06 年政策性因素如稅率、利率等也為二手房市場(chǎng)增添了諸多不確定因素，穩(wěn)扎穩(wěn)打是中介機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)選擇，精挑細(xì)選、減少跟風(fēng)是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)選擇。由于城市中心土地量的不足和動(dòng)遷成本的攀升， 06 年的地價(jià)將明顯上漲，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響，也將迫使開發(fā)企業(yè)審慎拿地，在開發(fā)過(guò)程中更要精耕細(xì)作。 （ 11）必須采用外墻外保溫 大連市建委下發(fā)通知，要求自 20xx 年 1 月 1 日起，市內(nèi)四區(qū)及開發(fā)區(qū)的新開工或尚未進(jìn)行主體施工的居住建筑工程，保溫設(shè)計(jì)及施工須采用外墻外保溫系統(tǒng)；其他在建建筑工程如具備條件應(yīng)優(yōu)先采用“外保溫”。對(duì)逾 （ 7）居住區(qū)綠地不低于 35% 20xx 年 10 月 20 日，大連市十三屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議對(duì)《大連市城市綠化管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改。大連普通住房標(biāo)準(zhǔn)為： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上； 單套建筑面積暫定在 144 平方米以下； 中山區(qū)、西崗區(qū)及沙河口區(qū)實(shí)際成交價(jià)格暫定低于 6000 元／ m2,甘井子區(qū)實(shí)際成交價(jià)格暫定低于 3600 元／ m2（以上價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，每半年公布一次）。 財(cái)政： 20xx 年全區(qū)地方財(cái)政收入完成 30656 萬(wàn)元，為預(yù)算的 103%，比上年增長(zhǎng)%（按大連市核算口徑）。 B、文脈優(yōu)勢(shì) —— 厚重博大的人文底蘊(yùn)：露天博物館、半部近代史；富有 生命張力、極