【正文】 新開發(fā)量占蘇州市 區(qū)總量（含吳中、相城區(qū)）比例達 30％以上，這一比例比去年全年的 19． 23％增長 11％以上，園區(qū)開發(fā)量在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升，預計未來幾年這一比例還將有所增長。 園區(qū)房地產在 2020 年繼續(xù)攀高，其主要特征可以概括為高位運行、供銷兩旺。 采用以個人帳戶為主的模式，有效地 增強了公積金使用的透明度和基金征集的社會監(jiān)督機制。住房公積金是職工及其所在的機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體按規(guī)定交納的一種長期的住房儲金。湖畔天城項目是蘇州政府的重點建設工程之一，總投資額達 13 億元，先期投資啟動資金為 億元，總開發(fā)周期約 2 年，規(guī)劃建筑面積達 293 萬平方米，富有現(xiàn)代性、生態(tài)性和景觀性的高尚住宅 區(qū) 。于 2020 廿月開工， 2020 年 10 月首期將投入試運營，并承辦第三屆 eMAX 大會。 ②現(xiàn)代大道：連接滬寧高速，為園區(qū)上高速入口 。商住復合使用區(qū)在沿著大道側有兩處主要入口，連接湖濱的散步道和湖濱邊的商業(yè)區(qū)。目前正在進行清除雜草、場地平整和民房拆除工作，概念設計也在加緊進行，工程預計明年 5 月竣工。 3 個語音室、 4 個機房也同時在建。師資力量將從星海小學、東港小學、新城花園小學等學校選調。全院綠化面積占 45℅以上，綠蔭、亭臺、小橋流水、以整座醫(yī)院環(huán)境更加舒適、潔凈、優(yōu)雅。 ⑶行政中心 行政中心是由管委會行政中 心大廈、市場大樓、公安分局大樓、法院大樓、檢察院大樓和工商局大樓等 6 幢大樓組成的，管委會行政中心大廈總建筑面積 100000 平方米，總投資 6 億元，于 2020 年 5 月開工，到 2020 年 5 月主體及外裝完成，預計明年底能夠投入使用。是園區(qū)借鑒新加坡商業(yè)化管理軟件的最新模式，專為區(qū)內 外資企業(yè)和周圍小區(qū)居民提供全方位的商業(yè)服務的一個商業(yè)中心。 2． 2． 園區(qū)市政規(guī)劃 “蘇州工業(yè)園區(qū)二三區(qū)”是指蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作區(qū)的第二區(qū)、第三區(qū)兩區(qū)，即本規(guī)劃范圍，位于金雞湖東岸、青秋浦以西，北至婁江、南至斜塘河。 3 月末，我市金融機構人民幣存款余額、貸款余額分別比年初增長 億元和 億元。蘇州演講開發(fā)戰(zhàn)略推進必將更好的促進蘇州中心城市與周邊縣市一體的特大城市群框架，蘇州房地產新戰(zhàn)場即將形成。 交通網建設：以中心城市和港口為重要節(jié)點，打通蘇州港尤其是太倉港區(qū)與上海、蘇錫常中心城市的疏通通道，增加與蘇中地區(qū)的聯(lián)系通道。三個新城區(qū)的規(guī)劃建設有力地推進了蘇州的城市化進程，提高了中心城區(qū)的凝聚力和輻射能力，提升了蘇州城市品位和形象。 新城區(qū)開發(fā)進程：第一階段（ 20202020 年），基本完成各個新城區(qū) 5 平方公里左右的開發(fā)建設任務，其中 2020 年基本完成動遷戶定銷商品房和主要框架建設：第二階段（ 20202020 年），基本完成“三新城區(qū)”的開發(fā)建設任務。 2． 1． 3 政府重要政策及城市化建設 最近 ,蘇州市政府陸續(xù)推出大量政策性的意見和通知 ,其中“城市規(guī)劃”、“古城保護”、 “民營經濟” 、“人才” 、“交通”、 “社區(qū)” 、“拆遷安置”、 “綠色” 等關鍵詞頻頻出現(xiàn) ,通過這些政策 ,我們可以窺一斑而見全豹 ,了解政府對城市化的決心和城市建設的指導方向 .3 個月來 ,政府集中出臺的這些政策 ,預示了蘇州市新一輪城市建設即將從管理規(guī)劃籌備期快速進 入實際操作期 ,也顯示了蘇州市政府對城市建設的強烈信心和快速高效的執(zhí)行能力 . ⑴ 民營經濟發(fā)展措施出臺 經濟長遠發(fā)展具備強力支撐 今年第 3 次政府公報中 ,蘇州市政府重點提出了“促進民營經濟快速發(fā)展”的 3 大意見：《關于做大做強民營經濟的意見》、《關于全面提升民營經濟發(fā)展載體功能的意見》、《關于加快構建促進民營經濟發(fā)展共性服務平臺的意見》、這些意見性政策預示著蘇州市政府扶植本地民營經濟的決心，蘇州將擺脫外資經濟“一房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 12 枝獨秀”的局面，從而使經濟發(fā)展具備可持續(xù)性和強大的抗風險能力。 蘇州工業(yè)園區(qū)與 1994 年正式啟動建設。 順馳集團是天津市房地產開發(fā)行業(yè)的絕對第一。湖畔天城產品建議書 ，給予產品的框架性建議。只有百姓的兜里有錢了，開發(fā)商的房子才好賣。同時蘇州房地產市場的火爆局面也不可以排除 “炒房 ”的因素在內。園區(qū)房價居首位，但因今年園區(qū)樓盤開發(fā)量較大，競爭較激烈，開發(fā)商 有一定價格壓力。 (7) 蘇州房地產業(yè)特色 ，蘇州購房的付款方式較為靈活多樣，有一次性付款、分期付款和銀行按揭等方式，其中公積金貸款加銀行貸款最為普遍，銀行按揭的貸款買房概念在蘇州人心中較強，因為購房者多為園區(qū)年輕白領，容易接受新事物，樂與花明天的錢來購房。二是開發(fā)企業(yè)正從以往只注重開發(fā)數(shù)量或單一的施工質量逐步向既求規(guī)模發(fā)展又向綜合質量求效益轉變；二是商品房價格穩(wěn)中有升，增長幅度高于全國平均水平；三是個人購房深入人心，購房增勢不減，數(shù)量一直穩(wěn)定在 98％左右，住房消費已成為新的經濟增長點；四是在宏觀調控下，市場經濟規(guī)律的自我調節(jié)作用逐步顯現(xiàn)，商品房的供求趨于平衡，空置房屋大幅度降低。 “九五 ”期間累計完成固定資產投資額 2227 億元，比 “八五 ”增長94%，其中基礎設施投入超過 746 億元。2000 年對外承包工程及勞務合作營業(yè)額達到 億美元 ,比 “八五 ”末增長 %。服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)正在成為支柱產業(yè)。最近 20 年，隨著蘇州經濟的發(fā)展，外地民工大量涌進蘇州。房地產項目策劃參與到各種資源中去，理請它們的關系，分析它們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。房地產項目策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。湖畔天城坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)二區(qū)中心，占地 萬平方米，總建筑面積 。湖畔天城營銷策劃 第一部分 緒論 順馳 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 5 第一章 概述 湖畔天城營銷策劃的目的 項目策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。這些資源在房地產項目策劃還沒參與前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。 人口特征： 2000 年末，全市總人口為 萬人，人口自然增長率 為 ‰ ，市區(qū)人口 萬人，比上年增加 萬人；全市農業(yè)人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人。電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等六大新興主導 產業(yè)迅速崛起，占工業(yè)總產值的比重達到 40%。 “九五 ”期間累計實際利用外資 133 億美元，比 “八五 ”增長了 %，合同利用外資 213 億美元。 基礎設施和城鎮(zhèn)建設取得顯著成效。房地產市場發(fā)生了一些可喜的變化。 (6) 建筑狀況 ，開發(fā)以商品房為主，輔以少量的經濟適用房； ，成為 2020 年的主流； ， 別墅風格是參 差不齊的，甚至有些 “雜亂 ”、 過于現(xiàn)代、過于西化，導致同質化趨向嚴重 ； ，房型格局多為單調的平面層，戶型以三房二廳，兩房二廳居多（以 100— 140 ㎡為主）； 。 。由于蘇州的土地資源有限，常常造成一些精品樓盤剛剛推出就銷售一空的火爆局面。 5． 從長期看，蘇 州的房地產市場仍將穩(wěn)步發(fā)展： 長期看好蘇州的房地產主要依據(jù)以下 3 個方面： ① 宏觀經濟的良好發(fā)展 經濟環(huán)境是一個地區(qū)發(fā)展的重要指標，只有有了大的、好的經濟環(huán)境，人民的生活水平才會有所提高，對物質的需求才會更大，百姓對房子的需求更是如此。 分析順馳 第二章 湖畔天城項目概述 項目提出的背景 開發(fā)商簡介 順馳集團成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集房地產開發(fā)、房地產中介服務與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團，具有國家建設部一級資質。 園區(qū)概述 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目是中新 經貿合作的“重重”，也是江蘇省和蘇州市對外開放的頭等大事。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。其中重點提到了 3 大古城區(qū)的建設，并已于今年 3 月 31 日正式進入了實施階段。 城市規(guī)劃為蘇州未來城市發(fā)展指明了方向。爭做江蘇沿江制造夜走廊的“龍頭”。 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 14 蘇州沿江三市是中國經濟發(fā)展最快、實力最強的縣市，經濟總量和財政實力已經超越內地的大部分省會城市，成為國內縣城經濟發(fā)展的標兵。 ⑷財政增收形式喜人，存貸款余額持續(xù)增長 一季度，全市完成地方財政一般預算收入同比增長 ℅，地方財政一般預算支出增長 ℅。房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 16 整個小區(qū)占地 16 萬平方米，總建面積約 30 萬平方米。 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 17 2． 2． 園區(qū)配套設施 ⑴湖東鄰里中心 湖東鄰里中心選址與金雞湖東岸，距離金雞湖僅 1500 米，園區(qū)行政中心南側， 15 公頃橢圓形中央綠地的中心，背靠 2 萬人居住的湖東大組團，總投資 億元。購物、飲食、娛樂功能齊全，即有商業(yè)街的繁華又不失公園的愜意。為滿足不同層次的醫(yī)療服務需求，醫(yī)院設有商務套房、單人病房、健康標準間等各類病房，并配有先進的中心供氧、中心吸引系統(tǒng)和完善的生活服務設施及信息網絡，處處體現(xiàn)以病人為只能關心的先進理念。湖東小學占地面積為 4 公頃，建筑面積為 22260 平方米，共投資 6000 萬，設置 8 軌 48 班。 研究生城近期已與國家圖書館正式達成了合作建設蘇州研究生城數(shù)字圖書館協(xié)議，首期建設 200 個電房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 19 子閱覽座位，折合館藏量達 300 萬冊，可基本滿足電子信息類、管理類學生需要。 ②白塘公園：占地 920000 平方米，以珍稀植物為主題的公園。本區(qū)占地 90. 9 公頃，沿著主要的方格狀道路系統(tǒng)邊緣與原有的運河系統(tǒng)呼應，并將主要朝向面對金雞湖。 圍繞鄰里中心 12 年內建成至少 6 條公交線路， 3 年內 10 條。此外，展館還擁有容納 2000 人的多功能廳等設施。 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 21 順馳 住房公積金：我國的住房公積金制度是在學習、借鑒新加坡經驗的基礎上于 1991 年率先在上海實行、房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 23 現(xiàn)正在全國推廣的住房金融形式。 養(yǎng)老專戶視同繳費和社會共濟 支付大病醫(yī)療保險 (含生育 )，門診費用 只能在退休后支現(xiàn) 租購住房，償付住房貸款， 充作退休款，失業(yè)金提取 公積金制度主要特點： 針對社會人口老齡化而引起的支付危機問題，采取預籌積累的方式，以強化基金的積累與增長。作為蘇州市房地產發(fā)展的領頭羊和主渠道的 園區(qū)房地產市場，它的發(fā)展態(tài)勢對蘇州房地產市場影響不可謂不大。 房地產發(fā)展勢頭良好，在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升。 園區(qū) 2002 年由于房價而使購房意愿下降了近 5 個百分點，但 2020 年又往上升了 6 個百分點，超過了 2001 年 。這樣，相對價格較高的園區(qū)湖西平均房價也只比高新區(qū)和相城區(qū)高出 111 元和 1527 元，原來與園區(qū)房價相當?shù)墓懦菂^(qū)二手房價也由于其區(qū)域房地產資源有園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價格差異縮小，園區(qū)房地產的性能價格比又處在一個較好的時期，園區(qū)房地產的品牌效應再次顯現(xiàn)。 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 26 營銷代理 上海天企企劃 容積率 物業(yè)管理 未定 綠化率 50℅ 承建單位 建筑密度 開工時間 2020 年 10 建筑風格 現(xiàn)代 交房日期 2020 年 9 產品類型 高層、高層、小戶型公寓 開盤日期 2020 年 5 月 12 日 規(guī)劃戶數(shù) 一期 1750 套 /第一批 600 套左右 開盤價格 最低 3980 元 /m178。 公司戰(zhàn)略目標：以杭州本土為基礎，面向華東市場，積極開拓以杭州、上海、寧波三地為中心，滬寧、滬甬高速公路沿線城市為市場延伸的戰(zhàn)略部署， 進一步提升和拓展南都房產在華東地區(qū)的品牌形象，使南都房產最終成為全國性品牌。 玲瓏灣占地 萬平方米，總建筑面積 85 萬平方米，建筑容積率 。,單價 8000 元 /m178。 ⑵劣勢分析 ①社區(qū)的規(guī)劃水平和景觀設計乏善可陳； ②一期戶型設計 缺乏可圈可點之處； ③部分建筑的采光效果不理想。 交房形式 毛坯房 單價范圍 （一期） 45005000 元 /m178。高爾夫花園后期為 168 套別墅產品。 7 棟 小高層為一梯兩戶產品，主力產品為面積 128m178?？們r 115160 萬元。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設中的高爾夫球場位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端產品的潛質； ②項目緊鄰水項鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全； ③景觀聘請貝爾高林設計，在蘇州市場有一定吸引力。 房策網－最專業(yè)的房地產資料提供商 31 3． 東湖春之韻 案名 春之韻一期 樓盤位置 北靠鐘園路，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街 投資商 蘇州工業(yè)園區(qū)華成 房地產開發(fā)有限公司 售樓處地址 開發(fā)商 售樓電話 建筑設計 占地面積 564