【正文】 社也要相應(yīng)成立 ? 城中村 ? 改造工作機構(gòu)，以理順市、區(qū)、街、村四級的職責(zé)，進(jìn)一步提高改造工作指揮體系運轉(zhuǎn)的效率。 ? 三舊 ? 改造 建議政府相關(guān)職能部門如規(guī)劃、建設(shè)、國土等部門，充分利用 ? 三舊 ? 改造試點地區(qū)的優(yōu)勢，研究制定配套政策，開通 ? 綠色通道 ? ，加 快行政審批進(jìn)度，使村社升級改造后的集體物業(yè)能夠盡快建設(shè)、使用和收益，提高村社參與改造的積極性。建議市、區(qū)規(guī)劃部門在做好指導(dǎo)的同時，進(jìn)一步提高工作效率，加快審批程序，明確工作時限，避免反復(fù)和折騰。 如 XX 縣區(qū)長安鎮(zhèn) ? 城中村 ? 改造的所有工作都按照 ? 先規(guī)劃后建設(shè) ? 的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施。 建議：一是政府全面征用萬畝果林的土地，系統(tǒng)規(guī)劃，集中 管理，科學(xué)護(hù)林，統(tǒng)一經(jīng)營，確保果林得到長期有效的保護(hù)；二是切實落實 10%的經(jīng)濟發(fā)展留用地，讓村社集體經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展；三是仿效 XX 縣區(qū)長洲的做法，研究制定《生態(tài)農(nóng)業(yè)用地補償辦法》，盡快啟動補償機制，每年向萬 畝果林保護(hù)區(qū)內(nèi)的集體經(jīng)濟組織劃撥補償款，彌補因保護(hù)生態(tài)環(huán)境而在經(jīng)濟方面所做出的犧牲，增加村民收入。做好? 城中村 ? 改造工作，必須立足長遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上向村社傾斜，充分調(diào)動村社支持和各方參與改造的積極性。同時，市、區(qū)也沒有制定統(tǒng)一的 ? 城中村 ? 改造工作流程，村社在 ? 摸索 ? 中開展改造工作，感到難度極大。 ? 城中村 ? 村民被 ? 邊緣化 ? ，他們既享受不到農(nóng)業(yè)政策，也 享受不到城市居民的待遇， ? 農(nóng)不農(nóng)、居 不居 ? 。 ? 為提高用地效益， ‘ 城中村 ’ 改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟發(fā)展用 地上的集體廠房、商鋪、倉儲用房等集體物業(yè)房屋可與 ‘ 城中村 ’ 一并改造，其使用功能和容積率可按所在區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃要求予以調(diào)整優(yōu)化，不要求按原狀改造。就連市規(guī)劃部門親自 抓的《 XX 市 XX 縣區(qū)小洲村歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，歷時 5 年也沒組織公示，仍未能上報市規(guī)委會審議。對 于這些集體經(jīng)濟落后的村社而言，當(dāng)務(wù)之急是解決果林出路和社員的溫飽問題。一是留用地指標(biāo)難以落實。農(nóng)民新村占地 2 萬平方米，有 61棟多層公寓，共 600 多套房屋。 ? 城中村 ? 改造的主體主要有兩類： 第一，政府主導(dǎo)，表現(xiàn)為政府投入并組織推動。 1.? 城中村 ? 改造規(guī)劃編制情況 一是編制 ? 城中村 ? 改造控制性規(guī)劃或 ? 城中村 ? 整治規(guī)劃 8 個。 。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組就如何解決我區(qū) ? 城中村 ?改造遇到的困難和問題進(jìn)行深入的分析和探討。但是， ? 城中村 ? 改造又是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，面臨問題很多，工作難度大，難以在短期內(nèi)取得成效。村域面積約 3110 萬平方米，其中宅基地面積約 747萬平方米、經(jīng)濟發(fā)展用地面積約 639 萬平方米、農(nóng)用地面積約1725 萬平方米。村社主要通過建廠房、商鋪出租發(fā)展經(jīng)濟，缺少自有產(chǎn)業(yè)項目。一些改造條件比較成熟的 ? 城中村 ?積極性較高，目前有 5 個村在編制整村改造規(guī)劃。同時，結(jié)合市政道路建設(shè)、河涌整治等工程的實施，推動 ? 城中村 ? 改造和整治。 ? 六福華庭 ? 共 492 套房屋，為集體房產(chǎn)證，且只有一個大證，產(chǎn)權(quán)不能落到每家每戶。三是處于萬畝果林保護(hù)帶的村社根本就 ? 無地可留 ? 。五是用地性質(zhì)難以變更，難以統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃改造。而聯(lián)社一旦換屆，之前的改造規(guī)劃工作很可能就被擱置或推倒重來，造成資源浪費。如 ? 容積率過低 ?是村社多次強烈反映的問題，這也關(guān)系到 ? 城中村 ? 改造能否真正落到實處。例如，各村每年僅在治安維護(hù)方面就開支 100 多萬元，一些新建視頻監(jiān)控系統(tǒng)的村更是超過 200 多萬元。國土房管部門表示，按照現(xiàn)有稅收政策，若將集體產(chǎn)權(quán)細(xì)分到戶，則視同房產(chǎn)交易行為要繳納契稅和營業(yè)稅。三是鼓勵村社利用 ? 三舊 ? 改造契機，采取抵扣留用地指標(biāo)的方式解決歷史用地問題。逐步使 ? 城中村 ? 土地成為真正意義上有償?shù)?、有限期使用的、可進(jìn)入商品房市場的國有土地。規(guī)劃目標(biāo)不變，經(jīng)濟好、條件成熟的村，一步到位；經(jīng)濟差、條件不成熟的村，就從改善村容村貌開始，逐年推進(jìn)。如切實加大對 ? 農(nóng)轉(zhuǎn)居 ? 社區(qū)公共管理和配套建設(shè)的投 入；積極推動農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向股份制公司轉(zhuǎn)變，等等。 ? 城中村 ? 改造 外地有許多成功經(jīng) 驗。如解決 ? 六福華庭 ? 等 農(nóng)民公寓的集體產(chǎn)權(quán)細(xì)分到戶問題，以增強村 民對于 ? 城中村 ? 改造的信心。 ? 城中村 ? 改造專項資金 第 17 頁 共 17 頁 建議參照鄭州、深圳等地的做法，由市統(tǒng)籌設(shè)立 ? 城中村 ?改造專項資金，用于扶持編制改造規(guī)劃、啟動資金、綜合整治、政策宣傳