【正文】 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 91 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）供求比供求比達(dá)到 的最高點(diǎn)，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場研讀 貳 、價格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場研讀 一、整體市 場研 究 市場大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實(shí)其公司大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價值 44億元的土地出讓合同。 35月成交價格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 聯(lián)排市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項(xiàng)目不多，成交量較大的僅金地格林世界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場的成交量和價格波動主要取決于這幾個項(xiàng)目的不同批次房源的推盤情況，但價格總體呈向上趨勢。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍(lán) 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價 9500元 /平方米，推出熱銷，價格受到市場認(rèn)同。 從高爾夫公寓的定價來看，景觀帶來的價格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導(dǎo)的價格，因而我們在推導(dǎo)花園洋房的價格時忽略高爾夫景觀因素。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價過高容易拉高總價，所以我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價格應(yīng)該不要高于 23000元 /平方米左右。從該項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況來看，建議將總價控制在700萬以內(nèi)。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎(chǔ) 。 關(guān)注因素： 價格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關(guān)注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強(qiáng) 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群 本案目 標(biāo) 客群的定位取向 權(quán)力頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的中上層。自在院景 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 LOGO建 議 LOGO建 議 形象稿示意 １篇 院邸，鑒賞家的共識 宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月。 金地合院洋房，享你所想，與 2倍高爾夫公園的綠色比鄰而居， 是公園也是私園， 穿園而過的清風(fēng)，在居所內(nèi)來去無羈絆，讓心情與自然徹底相融 環(huán)境篇 快車道 兼 慢生活 所想即所得 一條超快捷的城市地鐵 一種超活力的悠慢生活 兩者，突破想象，即將相遇 快行，慢活。 12 節(jié)點(diǎn)：十一，中秋節(jié)，重陽節(jié) 思路： 渠道全面啟動，傳播“格外 house”新形象 形象引導(dǎo)期 分階段推廣思路 第一階段： －－ 形象引導(dǎo)期 渠道運(yùn)用 報紙建議： 新民晚報、新聞晨報、周末畫報 雜志建議： 租售情報、上海樓市 電視建議： 今日房產(chǎn)、第一財(cái)經(jīng) 網(wǎng)絡(luò)建議： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 其他： 巡展、派報、彩信、戶外 現(xiàn)場： 售樓處包裝、樣板房與工地包裝 市場聯(lián)動 ： 二三級市場聯(lián)動 老客戶聯(lián)動 江浙市場拓展 回顧：高爾夫公館客戶最為關(guān)注的是新聞晨報、新民晚報和上海樓市，其次，第一財(cái)經(jīng)以及東方衛(wèi)視、搜房網(wǎng)的關(guān)注度也較高。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時 26分 53秒 18:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴