【正文】 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 91 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）供求比供求比達到 的最高點，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場研讀 貳 、價格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場研讀 一、整體市 場研 究 市場大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價值 44億元的土地出讓合同。 35月成交價格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 聯(lián)排市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項目不多，成交量較大的僅金地格林世界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個項目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場的成交量和價格波動主要取決于這幾個項目的不同批次房源的推盤情況，但價格總體呈向上趨勢。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價 9500元 /平方米，推出熱銷，價格受到市場認同。 從高爾夫公寓的定價來看，景觀帶來的價格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導的價格，因而我們在推導花園洋房的價格時忽略高爾夫景觀因素。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價過高容易拉高總價，所以我們認為 本案聯(lián)排價格應該不要高于 23000元 /平方米左右。從該項目的實際銷售情況來看，建議將總價控制在700萬以內(nèi)。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎 。 關注因素： 價格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財富積累的客群 本案目 標 客群的定位取向 權(quán)力頂層 財富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟體系中接近層峰的中上層。自在院景 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 LOGO建 議 LOGO建 議 形象稿示意 １篇 院邸，鑒賞家的共識 宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月。 金地合院洋房，享你所想，與 2倍高爾夫公園的綠色比鄰而居， 是公園也是私園， 穿園而過的清風，在居所內(nèi)來去無羈絆，讓心情與自然徹底相融 環(huán)境篇 快車道 兼 慢生活 所想即所得 一條超快捷的城市地鐵 一種超活力的悠慢生活 兩者，突破想象，即將相遇 快行，慢活。 12 節(jié)點：十一，中秋節(jié)，重陽節(jié) 思路： 渠道全面啟動，傳播“格外 house”新形象 形象引導期 分階段推廣思路 第一階段： －－ 形象引導期 渠道運用 報紙建議： 新民晚報、新聞晨報、周末畫報 雜志建議： 租售情報、上海樓市 電視建議： 今日房產(chǎn)、第一財經(jīng) 網(wǎng)絡建議： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 其他： 巡展、派報、彩信、戶外 現(xiàn)場： 售樓處包裝、樣板房與工地包裝 市場聯(lián)動 ： 二三級市場聯(lián)動 老客戶聯(lián)動 江浙市場拓展 回顧：高爾夫公館客戶最為關注的是新聞晨報、新民晚報和上海樓市，其次，第一財經(jīng)以及東方衛(wèi)視、搜房網(wǎng)的關注度也較高。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時 26分 53秒 18:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴