【正文】 激勵(lì)功能。 是 一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于 土地 這一基本生產(chǎn)資料的 所有 、使用、 管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。 （ 3）為實(shí)現(xiàn)合作創(chuàng)造條件。 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人會(huì)以狡黠的方式追求自身的利益，他會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，投機(jī)取巧，他會(huì)有目的地、有策略地利用信息（包括有時(shí)說謊、隱瞞、欺騙等） 制度的涵義 制度與人的動(dòng)機(jī)、行為有著內(nèi)在的聯(lián)系。 （ 一物一權(quán) ） （ 4） 房屋 所有權(quán)的標(biāo)的共同指向的對(duì)象是 特定的 房屋 。 ? 由亍房地產(chǎn)所包含內(nèi)容的差異 ， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵也有所不同 ， 一般認(rèn)為分為廣義和狹義兩種 。 限制供役地人某種權(quán)利的行使：如禁止打壩截水、禁止設(shè)置其他障礙物以便通風(fēng)、采光、眺望等。 （ 2） 、 抵押權(quán)人的問題 － 無意識(shí)申辦擔(dān)保物權(quán) 。 ? 土地轉(zhuǎn)租 、 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包 （四）永佃權(quán) ? 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金 ， 為耕作和放牧的需要長(zhǎng)期或永久使用土地 ， 并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利 。 權(quán)利束 包括 土地 所有 權(quán) 、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán) 、繼承權(quán)、地役權(quán)等 必須法律確認(rèn) 指一個(gè)國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。 公共物品是一種特殊的與外部性相關(guān)的物品 ， 公共資源都面臨著過度使用的結(jié)局 。 找到二者之間的協(xié)調(diào) ， 是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)安排最為重要的 。 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性對(duì)產(chǎn)權(quán)的有效使用具有重要的意義 ， 是產(chǎn)權(quán)優(yōu)化配置的前提 ， 是專業(yè)化 、 比較優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)的條件 ? 分割的相對(duì)性 ， 分割受交易成本制約 。 物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物戒者依照授權(quán)支配他人的物 ， 直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán) ， 其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財(cái)富 。第五章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度 ? 產(chǎn)權(quán)理論 ? 土地產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 土地制度 ? 住房制度 ? 假設(shè)突然規(guī)定：市場(chǎng)上所有的糧食可以不要錢 ， 隨意拿 。 財(cái)產(chǎn)權(quán)是指通?？梢砸越疱X衡量其價(jià)值的利益為內(nèi)容的民事權(quán)利 ，如物權(quán) 、 債權(quán)等 。 產(chǎn)權(quán)的可分解性可以在不同層次上體現(xiàn)出來 。 ） 產(chǎn)權(quán)的特性 ? （ 五 ） 產(chǎn)權(quán)的社會(huì)性 ? 社會(huì)性包括：所有權(quán)社會(huì)性 、 使用權(quán)社會(huì)性 、 受益權(quán)社會(huì)性等 ? 產(chǎn)權(quán)的社會(huì)性與現(xiàn)代社會(huì)化生產(chǎn)力相適應(yīng) ? 產(chǎn)權(quán)的明晰性和社會(huì)性是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)兩大最基本的特征和要求 ， 明晰性是產(chǎn)權(quán)傾向于私有化 ， 社會(huì)性又是產(chǎn)權(quán)傾向于公有化 。 上述問題就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中所謂 “ 公地的悲劇 ” 的一種典型 。 法律 、 道德保護(hù) ? 流轉(zhuǎn)順暢 ： 市場(chǎng)和非市場(chǎng)方式轉(zhuǎn)讓 土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念 土地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn) 土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成 土地 產(chǎn)權(quán) 指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利 ,是有關(guān) 土地 財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和 。 與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán) 。 ? 性質(zhì) ： 優(yōu)先清償性；附屬性；不可分性 ? 土地使用權(quán)抵押在實(shí)際工作中存在的問題 ? （ 1） 、 抵押人的問題 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押 同一宗土地使用權(quán)或同一宗土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)重復(fù)抵押 、 多頭抵押 欺騙抵押 。 從供役地取得天然孳息：如從供役地上取土 、 采沙石 、 砍柴 、 割草 、 放牧等 。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度 32 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 一 、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 實(shí)際上就是針對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度安排 。 （ 3） 房屋 所有權(quán)是一種壟斷權(quán) 。它抑制著人際交往中可能出現(xiàn)的任意行為和機(jī)會(huì)主義行為。 （ 2）為經(jīng)濟(jì)提供服務(wù)。經(jīng)驗(yàn)表明，濫用資源、不重積累、分光吃凈等短期化行為，是現(xiàn)行制度保險(xiǎn)功能殘缺的表現(xiàn)。 ? 表現(xiàn)在兩大方面的功能： 保障功能。 其產(chǎn)生發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段 —原始社會(huì)的氏族公社土地所有制；奴隸主土地所有制；封建土地所有制；資本主義土地所有制；社會(huì)主義土地所有制 。 表明 核心和內(nèi)容 確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán) 是 確 權(quán) 解決 土地資源的合理、有效利用問題 土地 使用制度 一、土地使用制的概念 土地 使用制與土地所有制的關(guān)系 前提 提供服務(wù) 相對(duì)獨(dú)立性 反映、體現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)和鞏固的形式與手段 土地所有制 土地使用制 具有 二、土地使用制的分類 ? 兩權(quán)合一 ? 兩權(quán)分離： 無償使用制度；有償使用制 ? 在土地 “ 兩權(quán) ” 分離條件下所實(shí)行的土地有償使用制 ， 無論其具體形式如何 ， 實(shí)質(zhì)都是土地的租賃關(guān)系 ? 土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會(huì)性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同 ， 反映著不同的階級(jí)關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系