【正文】 ? 產(chǎn)權(quán)的社會性與現(xiàn)代社會化生產(chǎn)力相適應(yīng) ? 產(chǎn)權(quán)的明晰性和社會性是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)兩大最基本的特征和要求 ， 明晰性是產(chǎn)權(quán)傾向于私有化 ， 社會性又是產(chǎn)權(quán)傾向于公有化 。 當其中一戶牧民將放牧的數(shù)量增加到 55頭牛時 ， 將會導致資源的過度使用 。 上述問題就是經(jīng)濟學中所謂 “ 公地的悲劇 ” 的一種典型 。 產(chǎn)權(quán)的演變 演變的性質(zhì) ， 公共產(chǎn)權(quán)向私有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 ， 私有產(chǎn)權(quán)向混合產(chǎn)權(quán) ， 社會產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 。 法律 、 道德保護 ? 流轉(zhuǎn)順暢 ： 市場和非市場方式轉(zhuǎn)讓 土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念 土地產(chǎn)權(quán)的特點 土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成 土地 產(chǎn)權(quán) 指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利 ,是有關(guān) 土地 財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和 。 兩方面： 法律意義上 的土地所有權(quán)和 經(jīng)濟意義上 的土地所有權(quán) 。 與土地使用權(quán)相比少了一項處分權(quán) 。 地上權(quán)是一種用益物權(quán) 。 ? 性質(zhì) ： 優(yōu)先清償性；附屬性；不可分性 ? 土地使用權(quán)抵押在實際工作中存在的問題 ? （ 1） 、 抵押人的問題 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押 同一宗土地使用權(quán)或同一宗土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)重復抵押 、 多頭抵押 欺騙抵押 。 ? 地役權(quán)概念 ： 指為了使用 、 經(jīng)營自己土地 （ 需地役 ） 的方便而使用他人土地 （ 供地役 ） 的權(quán)利 。 從供役地取得天然孳息：如從供役地上取土 、 采沙石 、 砍柴 、 割草 、 放牧等 。 ? 相鄰權(quán)是由法律直接規(guī)定的權(quán)利 ， 只要在行使法律規(guī)定的權(quán)利時不給他人造成損失 ， 則是無償?shù)?， 地役權(quán)時通過協(xié)商而產(chǎn)生的 。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度 32 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 一 、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 實際上就是針對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度安排 。 33 ? 二 、 房屋所有權(quán) ? 1． 概念 房屋所有權(quán)是 完全物權(quán) ， 屬亍自物權(quán)范疇 ， 是 房屋 所有人在法律限定的范圍內(nèi) ， 對其所有的 房屋 享有占有 、 使用 、 收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利 。 （ 3） 房屋 所有權(quán)是一種壟斷權(quán) 。 （ 3） 公民個人所有房屋所有權(quán) 公民個人所有的房屋所有權(quán)是國家保護公民個人合法財產(chǎn)在法律上的表現(xiàn) 。它抑制著人際交往中可能出現(xiàn)的任意行為和機會主義行為。制度在發(fā)揮作用的群體中，通常是共同的知識。 （ 2）為經(jīng)濟提供服務(wù)。通俗地說，就是調(diào)動人們的積極性。經(jīng)驗表明，濫用資源、不重積累、分光吃凈等短期化行為，是現(xiàn)行制度保險功能殘缺的表現(xiàn)。 提問：迄今人類經(jīng)歷哪五種土地制度？ 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 客觀性 判斷土地制度是否切合客觀實際，是否有良好作用和結(jié)果，要考慮： ◆是否有利亍土地資源的充分而合理利用； ◆是否有利亍促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)整個社會經(jīng)濟的發(fā)展； ◆是否有利亍保障土地所有者和使用者的基本利益； ◆是否能兼顧國家的利益； ◆是否有利亍穩(wěn)定社會秩序。 ? 表現(xiàn)在兩大方面的功能： 保障功能。 ? 從下而上自發(fā)地漸進式地進行的 ? 通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進的 。 其產(chǎn)生發(fā)展經(jīng)歷了五個階段 —原始社會的氏族公社土地所有制；奴隸主土地所有制；封建土地所有制；資本主義土地所有制；社會主義土地所有制 。 ? 我國土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移主要是集體土地所有權(quán)的單向轉(zhuǎn)移 ——土地征收 （ 用 ） 。 表明 核心和內(nèi)容 確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán) 是 確 權(quán) 解決 土地資源的合理、有效利用問題 土地 使用制度 一、土地使用制的概念 土地 使用制與土地所有制的關(guān)系 前提 提供服務(wù) 相對獨立性 反映、體現(xiàn)、實現(xiàn)和鞏固的形式與手段 土地所有制 土地使用制 具有 二、土地使用制的分類 ? 兩權(quán)合一 ? 兩權(quán)分離： 無償使用制度；有償使用制 ? 在土地 “ 兩權(quán) ” 分離條件下所實行的土地有償使用制 ， 無論其具體形式如何 ， 實質(zhì)都是土地的租賃關(guān)系 ? 土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同 ， 反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系 。 一、建立土地國家管理制度的客觀必要性 二、土地國家管理的內(nèi)容 ? 土地的權(quán)屬管理 ? 土地的利用管理 權(quán)屬管理的任務(wù) 社會主義土地公有制 土地關(guān)系 土地和使用者的合法權(quán)益 土地征收 國有土地 有償使用 國有土地轉(zhuǎn)讓 維護 調(diào)整 保護 產(chǎn)生 （ 一 ） 土地權(quán)屬管理：國家確認和保護土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理