【正文】 房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行。 ? (11)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。 ? (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 資料 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語 ? 五證： ? 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工 程施工許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，簡稱“五證”。 ? 不可售公房： ? 已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 ? 私房： ? 安居房：安居房指實(shí)施國家“安居 (或康居 )工程”而建設(shè)的住房 (屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類 )。 ? 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。住宅開間一般不超過 ? 1進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。 ? 16建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。而 8月份和年底的時(shí)侯，一般交易就比較清淡，這個(gè)時(shí)候，房價(jià)比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個(gè)時(shí)候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個(gè)比較合適的折扣。 ? 公開宣傳定律 ? 不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)說房價(jià)漲的遠(yuǎn)比說房價(jià)跌的多得多。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。這包含有兩層意思：一個(gè)城市當(dāng)?shù)鼐频陜r(jià)格高，其所在的周邊物業(yè)價(jià)格也高 。 ? 客廳定律 ? 指步行 10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。同理，還可以推出類似“服務(wù)業(yè)定律”、“學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律” …… ? 大排面定律 ? 即一個(gè)樓盤合理的均價(jià)，是這個(gè)樓盤半徑 500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價(jià)格的1000倍。 ? 在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。如小到個(gè)人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰的運(yùn)氣好，物品就歸誰。 ? ⑤計(jì)劃。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。地價(jià)本質(zhì)上不是“ 勞動(dòng)價(jià)值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。 ? 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。 ? 土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同土地之間的價(jià)格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價(jià)值很低，如偏遠(yuǎn)的荒漠土地?！? ? (5)價(jià)格形成時(shí)間不同。 ? 地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動(dòng)，所以其供給彈性較小。 ? 因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌猛局g進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。 ? 如果需要求取價(jià)格 (相當(dāng)于本金 ), 只要把握租金 (相當(dāng)于利息 )與資本化率或報(bào)酬率 (相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率 ), 將租金資本化即可 。 ? ②交易對象本身具備市場性。 ? ⑥買者和賣者都具有完全信息。原始價(jià)值 (original value) 簡稱原值、原價(jià)，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本?；蛘呒僭O(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。土地面積 ? 容積率 =規(guī)劃建筑總面積 247。 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 700元 / m2時(shí)，乙土地的單價(jià)為 510元 /m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190元 ), 此時(shí)明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ? 這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。 ? 商品房價(jià)格的構(gòu)成為： ? （一）成本構(gòu)成： ? 土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ? 前期工程費(fèi)； ? 建筑安裝工程費(fèi)； ? 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)； ? 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； ? 管理費(fèi)用； ? 銷售費(fèi)用； ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用； ? 公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金。 ? （四）住宅差價(jià)： ? 區(qū)位差價(jià)，按照同級政府建設(shè)、國土、價(jià)格部門共同確定并公布的地段劃分增減價(jià) ? 格； ? 樓層、朝向差價(jià)，由價(jià)格主管部門根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖? ? 質(zhì)量差價(jià)，由價(jià)格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認(rèn)的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價(jià)的基數(shù)上加價(jià) 1． 5％。 朝向差價(jià)＋優(yōu)良工程加價(jià)。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ? 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 ? 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它可以幫助我們確定最佳使用。 ? (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 ? 類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。 ? 收益法的雛形是用若干年 (或若干倍 )的年地租 (或年收益 )來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即： ? 地價(jià)＝年地租 購買年 ? 例如，威廉 ? 3 收益法適用的對象和條件 ? 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅 (公寓 )、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 ? 收益年限為無限年的公式 ? V=A/Y ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率大于零為了； ? ③收益年限 n為無限年。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。假設(shè)報(bào)酬率均為 6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。 ? [解 ] 獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t ? ＝ 3 693． 42(元／㎡ ) ? 可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站后，價(jià)格由 2 000元／㎡上漲到 3 693元／㎡。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為 10％，試求該寫字樓目前的價(jià)值。 ? [解 ] 該舊辦公樓的價(jià)值求取如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t ? =(萬元 第七節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)方法之二市場比較法 一、概念 所謂市場比較法，就是將估價(jià)對象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。依據(jù)實(shí)際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。 非正常交易情況的類型： 有利害關(guān)系的人之間發(fā)生的交易 急于出售或急于購買情況下的交易 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 對市場行情缺乏了解的交易 有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊交易方式下的交易 交易情況修正的方法 一般采用百分率法進(jìn)行。 公式如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易日期修正系數(shù) =正常價(jià)格 在實(shí)際評估中，通過價(jià)格指數(shù)和價(jià)格變動(dòng)率來進(jìn)行交易日期修正。 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) /成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ? 環(huán)比價(jià)格指數(shù)是以上一個(gè)時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 區(qū)域因素修正的方法 一般采用百分率法進(jìn)行。 有關(guān)土地的包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對象的個(gè)別狀態(tài)為基準(zhǔn)來確定的。 ? ② 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況 ， 正確的預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 。將該成片荒地開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里 ；貸款年利率為 10％ ；投資利潤率為 15％ ；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6％ ， 買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4％ 。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為 500元 ∕ 平方米的地價(jià)款，同時(shí)取得 50年的土地使用權(quán)。購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房價(jià)格的 4％。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積 2300元。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的 3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％。 ? ? ? ? ? ? ? 式中： d r 表示折現(xiàn)率， t 表示需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。 180。 180。 路線價(jià)法的概念 ? 一、路線價(jià)的概念：對特定街道，使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上，即得到街道的路線價(jià)。 ? 主要不同： ? ①不做 “ 交易情況修正 ” 和 “ 交易日期調(diào)整 ” 。 ? 四、與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念 ? （ 1）標(biāo)準(zhǔn)宗地 （ 2）標(biāo)準(zhǔn)深度 （ 3）里地線 （ 4）深度指數(shù)修正表 （ 5）路線價(jià)區(qū)段 五、路線價(jià)法適用的對象和條件 ? ① 市街地（主要是商業(yè)用地）估價(jià)，道路系統(tǒng)完整、宗地排列整齊； ? ②較多的交易實(shí)例，土地市場規(guī)范。 其他條件修正額 路線價(jià)法的估價(jià)程序與方法 ? 劃分地價(jià)調(diào)查區(qū)段； ? 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度； ? 收集交易案例； ? 計(jì)算宗地價(jià)格； ? 劃分地價(jià)區(qū)段（地價(jià)相近 地段相連）； ? 計(jì)算區(qū)段地價(jià)； ? 編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表； ? 計(jì)算宗地地價(jià)。 ? ? 兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 二、 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 ? 從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。否則，不僅會增加計(jì)算工作量，而且會使路線價(jià)失去代表性。 ? 在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法 (通常是其中的土地剩余技術(shù) )、市場法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。 ? 深度價(jià)格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價(jià)格遞減率制作出來的。 又稱慎格爾法則 。 ?深度百分率有單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率三種。