【正文】 土地調(diào)整 土地使用權(quán)的收回 農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包 農(nóng)村宅基地、自留山、 自留地的調(diào)整 依 法 （二）土地利用管理 是國(guó)家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。 微觀上 （ 使用者 ） ， 土地利用的目的是實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)濟(jì)利益最大化 ， 而土地利用有很大社會(huì)性 ， 土地用途的改變存在一定困難性 ， 要實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì) 、 生態(tài)總平衡 ， 只有國(guó)家宏觀調(diào)控才能做到 。 四、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? 土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移包括有償轉(zhuǎn)移 （ 如買賣 ） 和無償轉(zhuǎn)移 （ 如贈(zèng)與 、 繼承 ） 。 四、土地制度的演進(jìn)與改革 土地財(cái)產(chǎn)制度隨社會(huì)生產(chǎn)力的提高和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展推進(jìn)和演變 。 影響土地制度的條件： 最主要：經(jīng)濟(jì)條件； 還有：政治、文化、民族、歷史。所謂激勵(lì)，就是要使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人達(dá)到一種狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，他具有從事某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在推動(dòng)力。 制度是一種“公共物品”，它不能針對(duì)某一個(gè)人。 （ 2） 集體房屋所有權(quán) 集體房屋所有權(quán)是勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn) 。 ? 狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)則不包含土地所有權(quán)以及由所有權(quán)衍生的權(quán)利束 。 ? 相鄰權(quán)要以某宗農(nóng)地的相鄰為條件 ， 而地役權(quán)不完全以此為限 。 －抵押期限屆滿 ， 抵押人既不依法處分土地使用權(quán) ， 又不申請(qǐng)抵押權(quán)的續(xù)登 。 （五）地上權(quán) ? 地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià) ， 在他人土地上設(shè)定建筑房屋 、種植竹木等項(xiàng)權(quán)利 。 土地所有權(quán) 地上權(quán) 永佃權(quán) 地役權(quán) 土地發(fā)展權(quán) 土地使用權(quán)（廣義） 土地抵押權(quán) 土地使用權(quán)（俠義） 土地租賃權(quán) 土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成 土地產(chǎn)權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 他物權(quán) 自物權(quán) 物權(quán) （一）土地所有權(quán) 定義：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利 。 ? 小結(jié)： ， ，競(jìng)爭(zhēng)促使產(chǎn)權(quán)配置優(yōu)化 。 為什么牧民會(huì)做出這樣的選擇 ？ （ 鄂爾多斯羊絨衫與西北草地沙化 ） 如果一個(gè)牧場(chǎng)由 100戶牧民共同擁有 ， 假定最佳放牧數(shù)量為每戶 50頭牛 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 三 ） 可讓渡性 ? 可讓渡性是指產(chǎn)權(quán)從一個(gè)主體轉(zhuǎn)移到其他主體的特性 。 排他性 、 可分割性 、 可讓渡性和明晰性也是相對(duì)的 。 假設(shè)沒有產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)理論 產(chǎn)權(quán)的含義 產(chǎn)權(quán)的特性和功能 產(chǎn)權(quán)的演變 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度 4 ? 一 、 產(chǎn)權(quán) 所謂產(chǎn)權(quán)就是指對(duì)于某種物品包括所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 抵押權(quán)等權(quán)利在內(nèi)的 ，受法律保護(hù)的 ， 排他性的權(quán)利束 。 ? 起源： 資源稀缺 和 外部性 的存在 ? 功能：通過建立產(chǎn)權(quán)制度 ， 讓人們知道如何獲得資源 ， 以及在什么樣的權(quán)利范圍內(nèi)可以選擇資源和使用資源 產(chǎn)權(quán)的含義 二 、 產(chǎn)權(quán) 、 物權(quán) 、 財(cái)產(chǎn)權(quán) 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)的物權(quán) ， 包括對(duì)一切可以給人們帶來利益和價(jià)值的資產(chǎn)的權(quán)利 。 產(chǎn)權(quán)的排他性是指排除 “ 所有者 ” 以外其他人對(duì)資產(chǎn)的權(quán)利 ， 說明產(chǎn)權(quán)的獨(dú)占性和壟斷性 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 四 ） 明晰性 ? 明晰性是產(chǎn)權(quán)的基本要求 ， 是指不同產(chǎn)權(quán)或不同主體的 產(chǎn)權(quán) ， 其 邊界 應(yīng)盡量明確 ， 相互的權(quán)責(zé)利清楚 。 因此 ， 這必然刺激大家增加放牧的數(shù)量 。 演變的趨勢(shì) ：明晰化 、 社會(huì)化 、 流轉(zhuǎn)性 ， 個(gè)別化與社會(huì)化都越來越突出 演變的原因 ：利益的變化 、 權(quán)力的變化 、 意識(shí)的變化 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的基本特征 ? 歸屬清晰 ： 所有權(quán)界定明確 ? 權(quán)責(zé)明確 ： 使用權(quán)利和責(zé)任屬于誰 、 多大責(zé)任 、 權(quán)利與責(zé)任的對(duì)稱 。 它決定土地的歸屬 ， 是土地所有權(quán)的核心 土地所有權(quán) 土地占有權(quán) 土地使用權(quán) 土地收益權(quán) 土地處分權(quán) 前提 核心 標(biāo)志 土地使用權(quán) ： 指依法對(duì)土地使用的 權(quán)利 不及地下 土地所有者 非所有權(quán)人 從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán) 地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán) （二）土地使用權(quán) 概念 行使 ? 取得方式：無償 、 有償 （ 出讓 、 轉(zhuǎn)讓 ） ? 土地使用權(quán)的設(shè)定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限 。 ? 地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責(zé)任；向土地所有人支付租金；負(fù)擔(dān)地上建筑物的修繕 、 管理費(fèi)用及繳納賦稅等 。 是為需役地的方便和利益而設(shè)立的 。 土地的相鄰權(quán)：指相互毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他