【正文】 土地調(diào)整 土地使用權的收回 農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包 農(nóng)村宅基地、自留山、 自留地的調(diào)整 依 法 （二）土地利用管理 是國家按照預定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護所進行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。 微觀上 （ 使用者 ） ， 土地利用的目的是實現(xiàn)自己經(jīng)濟利益最大化 ， 而土地利用有很大社會性 ， 土地用途的改變存在一定困難性 ， 要實現(xiàn)土地經(jīng)濟 、 社會 、 生態(tài)總平衡 ， 只有國家宏觀調(diào)控才能做到 。 四、土地所有權的轉(zhuǎn)移 ? 土地所有權的轉(zhuǎn)移包括有償轉(zhuǎn)移 （ 如買賣 ） 和無償轉(zhuǎn)移 （ 如贈與 、 繼承 ） 。 四、土地制度的演進與改革 土地財產(chǎn)制度隨社會生產(chǎn)力的提高和整個社會經(jīng)濟制度的發(fā)展推進和演變 。 影響土地制度的條件： 最主要：經(jīng)濟條件； 還有：政治、文化、民族、歷史。所謂激勵，就是要使經(jīng)濟活動當事人達到一種狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，他具有從事某種經(jīng)濟活動的內(nèi)在推動力。 制度是一種“公共物品”，它不能針對某一個人。 （ 2） 集體房屋所有權 集體房屋所有權是勞動群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn) 。 ? 狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權則不包含土地所有權以及由所有權衍生的權利束 。 ? 相鄰權要以某宗農(nóng)地的相鄰為條件 ， 而地役權不完全以此為限 。 －抵押期限屆滿 ， 抵押人既不依法處分土地使用權 ， 又不申請抵押權的續(xù)登 。 （五）地上權 ? 地上權是指以支付租金為代價 ， 在他人土地上設定建筑房屋 、種植竹木等項權利 。 土地所有權 地上權 永佃權 地役權 土地發(fā)展權 土地使用權（廣義） 土地抵押權 土地使用權（俠義） 土地租賃權 土地產(chǎn)權體系構成 土地產(chǎn)權 用益物權 擔保物權 他物權 自物權 物權 （一）土地所有權 定義：土地所有權是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權利 。 ? 小結(jié)： ， ，競爭促使產(chǎn)權配置優(yōu)化 。 為什么牧民會做出這樣的選擇 ？ （ 鄂爾多斯羊絨衫與西北草地沙化 ） 如果一個牧場由 100戶牧民共同擁有 ， 假定最佳放牧數(shù)量為每戶 50頭牛 。 產(chǎn)權的特性 （ 三 ） 可讓渡性 ? 可讓渡性是指產(chǎn)權從一個主體轉(zhuǎn)移到其他主體的特性 。 排他性 、 可分割性 、 可讓渡性和明晰性也是相對的 。 假設沒有產(chǎn)權： 產(chǎn)權理論 產(chǎn)權的含義 產(chǎn)權的特性和功能 產(chǎn)權的演變 房地產(chǎn)產(chǎn)權與住房制度 4 ? 一 、 產(chǎn)權 所謂產(chǎn)權就是指對于某種物品包括所有權 、 使用權 、 抵押權等權利在內(nèi)的 ，受法律保護的 ， 排他性的權利束 。 ? 起源： 資源稀缺 和 外部性 的存在 ? 功能：通過建立產(chǎn)權制度 ， 讓人們知道如何獲得資源 ， 以及在什么樣的權利范圍內(nèi)可以選擇資源和使用資源 產(chǎn)權的含義 二 、 產(chǎn)權 、 物權 、 財產(chǎn)權 現(xiàn)代產(chǎn)權遠遠超出了傳統(tǒng)的物權 ， 包括對一切可以給人們帶來利益和價值的資產(chǎn)的權利 。 產(chǎn)權的排他性是指排除 “ 所有者 ” 以外其他人對資產(chǎn)的權利 ， 說明產(chǎn)權的獨占性和壟斷性 。 產(chǎn)權的特性 （ 四 ） 明晰性 ? 明晰性是產(chǎn)權的基本要求 ， 是指不同產(chǎn)權或不同主體的 產(chǎn)權 ， 其 邊界 應盡量明確 ， 相互的權責利清楚 。 因此 ， 這必然刺激大家增加放牧的數(shù)量 。 演變的趨勢 ：明晰化 、 社會化 、 流轉(zhuǎn)性 ， 個別化與社會化都越來越突出 演變的原因 ：利益的變化 、 權力的變化 、 意識的變化 現(xiàn)代產(chǎn)權制度的基本特征 ? 歸屬清晰 ： 所有權界定明確 ? 權責明確 ： 使用權利和責任屬于誰 、 多大責任 、 權利與責任的對稱 。 它決定土地的歸屬 ， 是土地所有權的核心 土地所有權 土地占有權 土地使用權 土地收益權 土地處分權 前提 核心 標志 土地使用權 ： 指依法對土地使用的 權利 不及地下 土地所有者 非所有權人 從所有權中分離出來的使用權 地下文物發(fā)掘權、礦山開采權 （二）土地使用權 概念 行使 ? 取得方式：無償 、 有償 （ 出讓 、 轉(zhuǎn)讓 ） ? 土地使用權的設定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限 。 ? 地上權人的義務是：享受土地的便利須盡善良管理人的責任；向土地所有人支付租金；負擔地上建筑物的修繕 、 管理費用及繳納賦稅等 。 是為需役地的方便和利益而設立的 。 土地的相鄰權：指相互毗鄰的土地所有權人和使用權人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他