【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。同時，房價格也迅速上升， 1988— 1997年金融危機爆發(fā)的 10年間，泰國的土地價格一直快速上升 1997年 4月房地產(chǎn)類股票累積跌幅高達 85%，銀行和金融機構(gòu)類股票累積跌幅也高達 80%。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫 03 泡沫測度 42 房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP增長情況表 03 泡沫測度 43 將處于合理區(qū)間的房地產(chǎn)投資泡沫度設(shè)為零，則 20232023年西安市房產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值如表所示： 西安市房地產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值表 03 泡沫測度 44 通過建立土地價格泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房屋空置泡沫以及房價虛漲泡沫與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系路徑分析模型，對 30 個省市的房地產(chǎn)市場進行統(tǒng)計檢驗，研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)泡沫四種表現(xiàn)形式與房地產(chǎn)市場泡沫存在著以下內(nèi)在聯(lián)系： 房地產(chǎn)泡沫 = 房價虛張泡沫 + 土地價格泡沫 + 房屋空置泡沫 + 房地產(chǎn)投資泡沫 （ 5）西安市房地產(chǎn)泡沫綜合測度 03 泡沫測度 45 西安市房地產(chǎn)綜合泡沫度數(shù)值圖 如圖 所示， 20232023 年西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三個階段， 20232023年西安市房地產(chǎn)市場泡沫度均小于 0，并無泡沫存在， 20232023 年間，房地產(chǎn)綜合泡沫度大于 0，西安市房地產(chǎn)市場存在泡沫，但泡沫程度并不明顯， 202 2023 與 2023 年，房地產(chǎn)綜合泡沫度較大，西安市房地產(chǎn)市場存在明顯泡沫， 2023年綜合泡沫度為 ，房地產(chǎn)泡沫程度最大。從理論上講， 空置率 =空置面積 /全部商品房存量 ，實際分析中比較常見的空置率計算方法主要有以下三種： 第一，空置率 =累計空置面積 /當(dāng)年施工面積， 第二，空置率 =累計空置面積 /近三年竣工面積， 第三，空置率 =空置面積 /當(dāng)年竣工面積。 2023 年 10 月，銀監(jiān)會發(fā)布通知明確購買 90 平米以下商品住房首付比例由原先的 20%提高至 30%。此次將以收入比來測度房地產(chǎn)泡沫。該 類方法主要包括方差界檢驗、設(shè)定性檢驗和單位根 協(xié)整 檢驗等具體方法。 因此，開發(fā)資金中大致有約 65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過 40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下，投機者和資金大量涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致需求量急劇增加，進一步推動房價上漲，從而吸引后繼投機者和資金的進入，甚至使投機需求取代真實需求成為市場主體，形成惡性循環(huán)。 土地價格泡沫 房價虛漲泡沫 房屋空置泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 13 02 成因 土地的有限性和稀缺性 1 投資預(yù)期 2 過度投機 3 金融自由化和寬松的貨幣政策 4 信息不對稱 5 房地產(chǎn)泡沫的成因 14 基礎(chǔ) 直接助燃劑 土地稀缺性 投機需求膨脹 金融機構(gòu)過度放貸 直接誘因 02 成因 15 ⑴ 土地的有限性和稀缺性 由于土地資源的稀缺性、壟斷性、不可再生性，以及房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從短期看，它的供給缺乏彈性。金德爾伯格認為： 房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者 隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。受一些突發(fā) 利空 性消息戒事件影響，房價急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價格暴跌?；鶜J從廠商生產(chǎn)過多時，就會形成存貨，就會減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā)，他在 《 經(jīng)濟因素中的周期與傾向 》 中把這種 2到4年的短期調(diào)整稱之為“存貨”周期，人們亦稱之為“基欽周期”。第九組 第 9章 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫 Contents 目錄 04 案例不啟示 01 02 房地產(chǎn)泡沫 03 房地產(chǎn)泡沫的測度及危害 3 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出周期特征，它和其他宏觀經(jīng)濟運行一樣，時而高漲，時而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。 1923年英國的約瑟夫 衰退階段 ? 交易量萎縮， 房地產(chǎn)投資 下降，市場悲觀情緒加強。P 房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。如果投機者對房地產(chǎn)價格上漲形成了共同的心理預(yù)期，他們會低價買進高位拋出，房地產(chǎn)價格從而被抬高。 間接依賴 ①其他資金里有 21%來自于購房者銀行貸款 ②施工方墊資 %實質(zhì)上也是房地產(chǎn)企業(yè)的負債，且可能有部分也來自于貸款。 目前測度房地產(chǎn)泡沫的方法主要可分為 指標(biāo)法 、 統(tǒng)計檢驗法 和 理論價格法 三類 統(tǒng)計檢驗法 運用統(tǒng)計分析測度房地產(chǎn)泡沫存在性，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫不存在時，房 地產(chǎn)價格的變化呈現(xiàn)一定規(guī)律，統(tǒng)計分析可找到統(tǒng)計規(guī) 律；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫存在時，房地產(chǎn)價格變化沒有規(guī)律。 （ 1）房地產(chǎn)價格虛漲 房地產(chǎn)價格虛漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接表現(xiàn)，由于房價上漲預(yù)期以及大量投機需求的存在，房地產(chǎn)市場價格脫離其實際價值飛速上漲，助推了泡沫的膨脹。 因此可將 k 最大值設(shè)定為 25%。 目前，國內(nèi)學(xué)者對于房屋空置率的定義還沒有形成統(tǒng)一觀點，計算方法千差萬別。李木祥 2023年在“中國房地產(chǎn)泡沫研究”中認為，該比值 大于 2小于 3，存在輕微泡沫，大于 3，存在嚴(yán)重泡沫。 1997年，泰國的新增空置住宅 85萬套，其中僅首都 曼谷就有 35萬套，空置率高 達 21% 1989年泰國的住房貸款總額為 459億泰銖，到 1996年則超過了 7900億泰銖， 7年里增加了