【正文】 6 第二部分、 市場調查問卷分析 11 一、住宅部分 12 二、商業(yè)部分 17 第三部分： 項目推廣 22 一 、總體推廣策略 22 二、媒體工具運用 22 三、廣告 投放計劃 23 第四部分、整體建議 23 一、項目分析 23 二、目標客戶群分析 26 第五章、結論 26 中國最大管理資源中心 調查目的：深入全面了解沁縣房地產情況 調查方式：定點調查、走訪調查、問卷調查 調查時間： 2020 年 2 月 28日 2020 年 3 月 4 日 調查地點：沁縣縣城 調查公司：太原寶星隆華公關策劃 有限公司 調查人員：武海飚 劉 洋 第一章、基礎部分 一、沁縣概況 沁縣位于 山西 省晉東南地區(qū)北部、太行、太岳兩山之間，東接襄垣、武鄉(xiāng)，南鄰屯留，西部與沁源毗鄰，北部與武鄉(xiāng)及晉中地區(qū)的平遙接壤，位居省城太原與市府 長治 的中軸線上 。太 (原 )洛 (陽 )公路縱貫南北，二沁 (沁縣、沁源 )、沁武 (沁縣、武鄉(xiāng) )公路橫亙東西，太 (原 )焦 (作 )鐵路過境暢通，交通十分便利。 沁縣屬于暖溫帶大陸性氣候，這里四季分明，氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷署，年平均氣溫 ℃， 全年無霜期 167 天，年平均降雨量為 606mm，年平均日照時數(shù)為 小時，太陽總輻射量約為 千卡 /平方厘米。土地資源是沁縣地上自然資源的優(yōu)勢。 沁縣縣城定昌 鎮(zhèn) 是在 2000 年底撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)時由原城關鎮(zhèn) 和迎春鄉(xiāng)合并而成 ，全鎮(zhèn)總面積 82平方公里，轄 37個行政村， 6 個居民委員會， 2 個資產管理開發(fā)中心。 在完善老城的基礎上，設計將包括北海、西湖、瘦西湖、南湖和圪蘆引水工程，漳河、小河、下曲峪河、迎春河等五條徑流在內的“四湖五河”貫通一線，綠水繞城，沿河湖配套開發(fā)，建設功能各異的商貿、休閑、娛樂區(qū)域，把縣城建設成為集自然風光、休閑旅游、文化商貿為一體的具有南國風韻的新型城市。 ◎ 縣城南面開發(fā)工業(yè)園區(qū) ：①堯山煤化工工業(yè)園，投資 300 萬元，做基礎建設等準備工作；②華安焦化公司，投資 2 億元，達到 65萬噸焦碳生產能力；③大華焦化公司，投資 1 億元；④泰昌玉米公司，投資 1000 萬 元，擴大生產能力；⑤唯思可達公司，投資 2000 萬元；⑥棕剛玉公司，投資 2000 萬元；⑦亞白剛玉公司，投資 2000 萬元；⑧巧克力加工生產，一期投資 5000 萬元；⑨玉馬植物纖維，投資 163 萬元；⑩康源能源公司鐵路煤炭發(fā)運站，一期投資 5000萬元；煤電綜合開發(fā)；招商引資。這在相當大的程度上，將會帶動定昌鎮(zhèn)周邊區(qū)域房產市場的發(fā)展。原因有三： 一是定昌鎮(zhèn)的土地申報今年只有 2 個住宅小區(qū)項目；二是縣政府對本項目的支持，政策的傾向性；三是沁縣 中國最大管理資源中心 的經濟資源、旅游資源在不斷的提升。這和沁縣的地域特性及教育背景相符合。沁縣的自然環(huán)境優(yōu)美，在政府大力開發(fā)后，能吸引眾多的旅游消費者。 一般說來，經濟型物業(yè) 就 是把住宅價格作為第一要素。 被調查者的居住條件 自購商品房的占 28% 出租房的占 30% 經濟適用房的占 35% 福利分房的占 7% 1234 ■本題旨在考察受調查者的居住條件，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。隨著城建規(guī)劃、交通配套設施進一步的齊全，沁縣的房產有望更加成熟。戶型設計直接影響到生活的舒適度，因此，在戶型設計上我們應該予以充分考慮，數(shù)據表明：廳大臥小的 占到 52%、廳臥面積差不多的占到 40%、無所謂的占到 3%、 廳小臥大的 的占到 6%。 消費者面積的選擇研究 住宅面積選擇8%71%16%2% 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90㎡以下 90120㎡120150㎡ 150180㎡ 180㎡復式 ■調查數(shù) 據顯示，選擇 90 ㎡ 以下 的受調查者占到 8%。面積受其總價的影響，總的市場不會很大，銷售存在一定的難度，周期也相對較長。 ■ 6%的受調查者表示能接受四房，這部分人主要是沁縣具有一定實力和資產的人士，家庭經濟結構都很穩(wěn)定，開始向“優(yōu)其屋”轉變，帶是有一種炫耀的心理購房，是一種身份的表征。 功能：為當?shù)鼐用裉峁┒鄬哟蔚木C合性的商業(yè)服務。 ◎ 區(qū)級 商業(yè)中心規(guī)劃 范圍：新建小河商務小區(qū)，以友誼街東側為線，呈帶狀分布。 中國最大管理資源中心 需要的商業(yè) 商業(yè)面積 商業(yè)面積選擇21%55%25%0%10%20%30%40%50%60%50100㎡ 100150㎡ 150200㎡ ■調查數(shù)據顯示，選擇 100150 ㎡ 的受調查者占到 55%。 SWOT 分析 第三部分： 項目推廣 一、總體推廣策略 優(yōu) 勢 劣 勢 機會 威脅 ? 項目緊鄰南七副商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較濃 厚，有一定的商業(yè)底蘊； ? 項目交通便利，通達 度好； ? 周邊生活配套齊全，具備商業(yè)開發(fā)的基礎； ? 項目周邊小區(qū)林立，人口較多，總體消費量 較大，為商業(yè)的發(fā)展提供了支持； ? 項目周邊大中型企事業(yè)單位較多，蘊含一定 數(shù)量的中高端消費人群。 二、媒體工具運用 戶外：項目現(xiàn)場附近為主，其次為沁州路、東風街。 中國最大管理資源中心 ③每棟住宅皆為正南正北朝向，確保采光的最理想化。 ㈣ 項目的機會 產品本身機會，即沁縣第一家商務綜合小區(qū)對項目來說是一個很好的機會； 項目所處地塊離北海教育園區(qū)相距不到 1000 米； 項目本身所蘊涵的精神非常能吸引大眾和目標客戶 周邊城建相繼建成后，區(qū)域整體居住氛圍加強，片區(qū)整體形象提升 ㈤ 項目的不確定性 商務綜合小區(qū)，特別是項目商業(yè)定位、空間組合、配套設施等在沁縣是否水土相符 沁縣房地產市場在下半年是否能夠有足夠大消費空間目前不好預測 二、目標客戶群分析 根據項目及我們在沁縣的調查、并在此基礎 上初步確立的價格范圍下，我們認為：項目的主要客戶應該由以下幾大