【正文】 建設功能各異的商貿(mào)、休閑、娛樂區(qū)域，把縣城建設成為集自然風光、休閑旅游、文化商貿(mào)為一體的具有南國風韻的新型城市。投資 1810 萬元；②迎春河水系建設，投資 1000 萬元，東起迎春河橋，西至 208 國道，全長 700 米，河道寬 40 米；③漳河河道治理及延伸工程，投資 3400 萬元，完成縣城段的配套及連接北海段的工程；④圪蘆河貫通工程：投資 4400 萬元； ⑤小河水系建設，投資 650 萬元，完成東湖至小河村段的河道開挖疏通及護岸砌石工程。 ◎ 縣城南面開發(fā)工業(yè)園區(qū) ：①堯山煤化工工業(yè)園，投資 300 萬元，做基礎建設等準備工作；②華安焦化公司，投資 2 億元，達到 65萬噸焦碳生產(chǎn)能力；③大華焦化公司，投資 1 億元；④泰昌玉米公司，投資 1000 萬 元，擴大生產(chǎn)能力；⑤唯思可達公司，投資 2000 萬元；⑥棕剛玉公司，投資 2000 萬元；⑦亞白剛玉公司，投資 2000 萬元；⑧巧克力加工生產(chǎn)，一期投資 5000 萬元；⑨玉馬植物纖維，投資 163 萬元；⑩康源能源公司鐵路煤炭發(fā)運站，一期投資 5000萬元；煤電綜合開發(fā)；招商引資。 從地理位置上看， 定昌 鎮(zhèn) 距太原 146 公里，距長治約 70 公里， 位居省城太原與市府 長治 的中軸線上 ， 隨著基礎經(jīng)濟的大力落實，旅游格局形成后，沁縣將被納 入 1 小時半的交通圈內， 長治市委市政府也將會加大對沁縣的支持力度。這在相當大的程度上，將會帶動定昌鎮(zhèn)周邊區(qū)域房產(chǎn)市場的發(fā)展。（沁縣房產(chǎn)今年規(guī)劃有 2 個小區(qū)項目， 是小河村商務小區(qū)開發(fā)； 漳河西岸 西苑住宅小區(qū)開發(fā)。原因有三： 一是定昌鎮(zhèn)的土地申報今年只有 2 個住宅小區(qū)項目；二是縣政府對本項目的支持，政策的傾向性；三是沁縣 中國最大管理資源中心 的經(jīng)濟資源、旅游資源在不斷的提升。但這種需求會在以后幾年根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平逐步得到滿足，可以初 步估計為 5 萬方每年 。這和沁縣的地域特性及教育背景相符合。這類型物業(yè)一般面積適中、總價在 18 萬元以下、配套完善，適合當?shù)氐钠胀ň用窕驒C關、企事業(yè)單位的職工。沁縣的自然環(huán)境優(yōu)美，在政府大力開發(fā)后，能吸引眾多的旅游消費者。租客大都是來沁縣投資的企業(yè)高層人員或是旅游者。 一般說來，經(jīng)濟型物業(yè) 就 是把住宅價格作為第一要素。這種介于政府開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)之間的運作方式，已在國內許多地方有了成功的案例。 被調查者的居住條件 自購商品房的占 28% 出租房的占 30% 經(jīng)濟適用房的占 35% 福利分房的占 7% 1234 ■本題旨在考察受調查者的居住條件，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。 ■沁縣擁有特殊的地理位置和環(huán)境條件，調查數(shù)據(jù)表明，選擇以投資為目的的占到 6%，在旅游格局形成后 ,這部分才會有所提高。隨著城建規(guī)劃、交通配套設施進一步的齊全，沁縣的房產(chǎn)有望更加成熟。在諸多的購房因素中，價格因素側重比最大，占到 23%。戶型設計直接影響到生活的舒適度，因此，在戶型設計上我們應該予以充分考慮，數(shù)據(jù)表明：廳大臥小的 占到 52%、廳臥面積差不多的占到 40%、無所謂的占到 3%、 廳小臥大的 的占到 6%。 ■對配套設施的側重比占到了 13%。 消費者面積的選擇研究 住宅面積選擇8%71%16%2% 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90㎡以下 90120㎡120150㎡ 150180㎡ 180㎡復式 ■調查數(shù) 據(jù)顯示，選擇 90 ㎡ 以下 的受調查者占到 8%。 ■選擇 90120 ㎡ 以下 的占到受調查者中的最大比例，有 71%。面積受其總價的影響，總的市場不會很大，銷售存在一定的難度，周期也相對較長。 ■結合受調查者對住宅面積的選擇，我們分析得出，面積 在 90120㎡ 上下，總價在 130000 元上下最為眾多中產(chǎn)階層喜歡。 ■ 6%的受調查者表示能接受四房，這部分人主要是沁縣具有一定實力和資產(chǎn)的人士，家庭經(jīng)濟結構都很穩(wěn)定，開始向“優(yōu)其屋”轉變，帶是有一種炫耀的心理購房，是一種身份的表征。根據(jù)調查，每家商業(yè)面積估計為 60 ㎡ ，商業(yè)總面積為：69360 ㎡ 。 功能：為當?shù)鼐用裉峁┒鄬哟蔚木C合性的商業(yè)服務。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以文 體、專業(yè)店等為主。 ◎ 區(qū)級 商業(yè)中心規(guī)劃 范圍：新建小河商務小區(qū)，以友誼街東側為線，呈帶狀分布。 經(jīng)營的商業(yè)狀況 ①、自有經(jīng)營的占 5% ②、租賃經(jīng)營的占 66% ③、不愿回答的占 29% 1234 商業(yè)的投資價值 ■通過問卷調查分析，受調查的人群對沁縣的商業(yè)投資保持一種觀望狀態(tài)，商業(yè)受到當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟的阻礙，發(fā)展緩慢。 中國最大管理資源中心 需要的商業(yè) 商業(yè)面積 商業(yè)面積選擇21%55%25%0%10%20%30%40%50%60%50100㎡ 100150㎡ 150200㎡ ■調查數(shù)據(jù)顯示，選擇 100150 ㎡ 的受調查者占到 55%。在沁縣商業(yè)環(huán)境缺乏的前提下，他們考慮的是出租和自營的目的，是所有受調查者最講究實際的，對商業(yè)的各個方面的了解較全面。 SWOT 分析 第三部分： 項目推廣 一、總體推廣策略 優(yōu) 勢 劣 勢 機會 威脅 ? 項目緊鄰南七副商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較濃 厚，有一定的商業(yè)底蘊； ? 項目交通便利，通達 度好； ? 周邊生活配套齊全，具備商業(yè)開發(fā)的基礎； ? 項目周邊小區(qū)林立，人口較多，總體消費量 較大，為商業(yè)的發(fā)展提供了支持； ? 項目周邊大中型企事業(yè)單位較多，蘊含一定 數(shù)量的中高端消費人群。 不利因素 優(yōu)勢劣勢機會 威脅優(yōu)勢劣勢機會 威脅項目交通便利，通達度好； 項目生活配套齊全，具備商業(yè)開發(fā)的基； 礎 項目周邊大中型企 事業(yè)單位較多，蘊含 一定數(shù)量的中高端消費人群。 二、媒體工具運用 戶外：項目現(xiàn)場附近為主，其次為沁州路、東風街。 綜合性 整個小區(qū)全為商住兩用，設有各項完善的配套設施，使小區(qū)生活與商業(yè)經(jīng)營相互依托。 中國最大管理資源中心 ③每棟住宅皆為正南正北朝向，確保采光的最理想化。 ④ 中西雙廚房設計，滿足主人中西式就餐的需求 ⑤ 最佳的空間尺度 +最佳的面積配比，實用、有效，讓家庭成員有凝聚力 ⑥ 多功能生活陽 臺和屋頂花園 ㈡ 項目存在的劣勢 項目面市之初，開發(fā)商缺乏品牌影響力，即公司無市場影響力。 ㈣ 項目的機會 產(chǎn)品本身機會，即沁縣第一家商務綜合小區(qū)對項目來說是一個很好的機會； 項目所處地塊離北海教育園區(qū)相距不到 1000 米； 項目本身所蘊涵的精神非常能吸引大眾和目標客戶 周邊城建相繼建成后，區(qū)域整體居住氛圍加強，片區(qū)整體形象提升 ㈤ 項目的不確定性 商務綜合小區(qū)，特別是項目商業(yè)定位、空間組合、配套設施等在沁縣是否水土相符 沁縣房地產(chǎn)市場在下半年是否能夠有足夠大消費空間目前不好預測 二、目標客戶群分析 根據(jù)項目及我們在沁縣的調查、并在此基礎 上初步確立的價格范圍下，我們認為：項目的主要客戶應該由以下幾大群體組成。 依據(jù)調查了解，根據(jù)我們整合的各種信息和咨訊，沁縣的住宅樓市有很大的發(fā)展空間，商業(yè)發(fā)展空間