【正文】 客戶的購(gòu)買信心。內(nèi)部環(huán)境營(yíng)建因小區(qū)定位為商業(yè)性質(zhì)，總體綠化率不高，所以在建造時(shí)應(yīng)盡量利用好每一處綠地，做出特色，并可適當(dāng)?shù)乜紤]假山、噴泉等景觀，給選擇在此居住的人一個(gè)選擇此處的理由。（3）可選擇傳媒受限制當(dāng)?shù)乜蛇x擇媒體僅限于電視、戶外廣告等少量機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)界最常用的報(bào)版廣告在當(dāng)?shù)仉y以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對(duì)于項(xiàng)目的推廣是較大的不利因素。一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（1）優(yōu)良地段AA商貿(mào)城所處地段與XX目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是XX進(jìn)入高速公路的必經(jīng)之處。XX的第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在LQ江對(duì)面，看得見(jiàn)一定市場(chǎng)的存在。 B、XX鎮(zhèn)黨委、政府把XX集鎮(zhèn)建設(shè)視為振興XX的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 C、非趕集日市場(chǎng)內(nèi)非常冷清，在白天基本沒(méi)有人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖：B、XX綜合性廣場(chǎng)由鹿寨縣開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過(guò)開(kāi)工奠基儀式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中，具體細(xì)節(jié)方案還沒(méi)有出臺(tái)。B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi)5元～15元/天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來(lái)登賓館最低消費(fèi)80元/天。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。F、 集日人流量增加X(jué)X集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集的民眾紛紛來(lái)到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的機(jī)會(huì)，XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂(lè)觀。一、項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查分析XX城區(qū)環(huán)境A、 XX簡(jiǎn)介全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里。 B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來(lái)往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來(lái)往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過(guò)，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。企業(yè)環(huán)境G、 企業(yè)狀況全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬(wàn)元企業(yè)14個(gè)，500萬(wàn)元企業(yè)21個(gè)。 XX鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來(lái)源統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域人均年收入（元）產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財(cái)政收入來(lái)源（%）城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)10 可以看出 ，XX城區(qū)的人均年收入相對(duì)還是比較可觀的，并且XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以預(yù)見(jiàn)，居民收入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。B、 新城區(qū)a. 1996開(kāi)始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。同時(shí)，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開(kāi)發(fā)總量必將增加。 通過(guò)對(duì)XX貿(mào)易市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，XX貿(mào)易市場(chǎng)還不完善，除XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 C、在政府的大力支持與幫助下，XX經(jīng)濟(jì)得以快速的發(fā)展，眾多投資商均看好這難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來(lái)到XX投資。消費(fèi)群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來(lái)投資商把握這一機(jī)遇都來(lái)到XX進(jìn)行投資，同時(shí)，多家企業(yè)紛紛落戶XX開(kāi)廠創(chuàng)業(yè)，加上YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，XX工業(yè)園與YY工業(yè)區(qū)的對(duì)接，這些都將帶來(lái)一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。（3）項(xiàng)目前景看好XX正面臨著一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)、單位的遷入，大量人流的涌入，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的機(jī)遇，所面臨的將是一個(gè)更為巨大的市場(chǎng)。項(xiàng)目前期銷售規(guī)劃，努力使項(xiàng)目銷售開(kāi)門紅，從而樹(shù)立項(xiàng)目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)知名度、美譽(yù)度。（2）市場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的分析，并針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及產(chǎn)品自身特性，本項(xiàng)目定位為以開(kāi)發(fā)銷售宅基地為主，以多層住宅為輔，在客戶心目中建立“AA商貿(mào)城”極具商業(yè)價(jià)值，富含升值、投資潛力的鮮明形象，是一個(gè)有堅(jiān)實(shí)開(kāi)發(fā)商作保障，價(jià)位合理而潛力巨大的地產(chǎn)項(xiàng)目。心理戰(zhàn)術(shù)從準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理出發(fā)，從消費(fèi)者的各方面需求展開(kāi)訴求，有效針對(duì)消費(fèi)者以下心理：（1） 隨大流（2） 攀比（3） 渴望致富（4） 信心缺失有了對(duì)消費(fèi)者心理的準(zhǔn)確把握，在推廣中可做到有的放矢，精確而迅速地打動(dòng)消費(fèi)者。培訓(xùn)內(nèi)容：A、人員培訓(xùn)模式 人員配備模式總經(jīng)理市場(chǎng)策劃部銷售經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問(wèn)第2組（2人）置業(yè)顧問(wèn)第1組（2人）人員配備以專案模式進(jìn)行，由銷售經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄銷售主管和二個(gè)業(yè)務(wù)小組。強(qiáng)銷期從各個(gè)訴求點(diǎn)展開(kāi)，依積累狀況及市場(chǎng)情況，針對(duì)項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體，有側(cè)重地進(jìn)行推廣。廣告主標(biāo)題：AA商貿(mào)城——城市財(cái)富新坐標(biāo)AA商貿(mào)城——財(cái)富滋生地AA商貿(mào)城——搖錢樹(shù)生長(zhǎng)的地方AA商貿(mào)城——首席財(cái)富家園AA商貿(mào)城——地段決定財(cái)富四、立體化市場(chǎng)推廣策略廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣及個(gè)性特點(diǎn)等，我們制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。廣告心理策略即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買心理，采取的廣告運(yùn)