【正文】 的發(fā)展，人均收入將再上一個臺階。水運以貨物運輸為主，到了趕集的日子，客運船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。商業(yè)小區(qū)住宅市場調(diào)查分析第一部分 市場篇項目實施之前，需對整個市場環(huán)境進行深入的調(diào)查分析，準確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。LQ江上的水運很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。B、 市場內(nèi)20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個，肉類攤位的租金最貴，約要1萬～2萬元/年，以競標形式獲取租用攤位的優(yōu)先權，其它的固定攤位費在20元～50元/月左右，散攤要求收取市場管理費用。因此，項目發(fā)展的潛力是非常巨大的。（6）內(nèi)部設置優(yōu)勢AA商貿(mào)城內(nèi)部中心位置修建一座2層綜合樓，一層為農(nóng)貿(mào)市場，二層為L工貿(mào)大廈強力進駐，以農(nóng)貿(mào)市場及工貿(mào)大廈的鼎盛人氣，更利于帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)。這類人群具有以下特點：（1）購買力強（2）有投資欲望（3）有給子女留一份產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)思想營銷通路（1）廣告訴求① 電視廣告在電視廣告方面可選擇媒體：鹿寨電視臺、柳江電視臺、桂中電視臺。（3）客戶管理系統(tǒng)A、電話接聽記錄表B、新客戶登記表C、老客戶登記表D、銷售日統(tǒng)計表E、銷售周統(tǒng)計表F、月報表G、已成效客戶檔案H、應收帳款控制I、保留樓盤控制表八、銷售造勢奠基造勢以售樓部揭牌，工程奠基及大型歌舞表演三場活動為主體，通過舞獅、前期宣傳為穿插、輔墊，形成當?shù)匾晦Z動性事件，通過項目奠基活動，打響整個項目動作的頭炮。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度，樹立品牌形象。五、廣告執(zhí)行策略A、 訴求重點：重點訴求本案所提煉的特有的賣點： 地段 規(guī)模 升值潛力 商機 價格 開發(fā)商實力B、 廣告系列 在廣告發(fā)布的過程中，針對訴求重點，不斷加深消費者的印象，因此，廣告要統(tǒng)一風格，要分時間進行系列化。打造項目、開發(fā)商品牌通過廣告推廣，提高消費者對本案的認知度，打造項目品牌，提升品牌形象，以品牌效應保證銷售，帶動銷售。戶外廣告牌、路燈主要設立于XX鎮(zhèn)中心繁華地帶、主要路段及現(xiàn)場周圍，以極強的視覺沖擊力予消費者以震憾。五、營銷策略項目市場定位（1）項目市場定位總體思路① 站在XX鎮(zhèn)至高地位的高度上策劃運作本項目 本項目為XX鎮(zhèn)真正意義上的第二個房地產(chǎn)項目，所處地段較佳，因此本項目具有較寬的輻射面，以較高的出嫁點打造此項目，可獲取消費者心理上的追崇，同時建立起項目及開發(fā)商的品牌。更為重要的是，新建的XX工業(yè)區(qū)與商貿(mào)城隔江相望，眾多從L搬遷而至的大廠及龐大人流對于商貿(mào)城日后的經(jīng)營、運作將是一有力支撐。為加快經(jīng)濟建設步伐，在短短的幾年時間，開發(fā)了五期房地產(chǎn)共400畝，所有的街道全部硬化、綠化，供水、供電、排污等配套設施俱全，建成XX農(nóng)貿(mào)市場、雒貿(mào)苑市場。 從XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調(diào)查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。二、收入與消費的調(diào)查人均年收入情況A、 XX行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。流通環(huán)境D、 陸地交通繁忙XX做為一個交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時間段車輛通過的頻率都較高。全國153個重點示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個重點小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。集日的人流量給項目增添了大量的人氣。 三、XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析 現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查A、 老城區(qū)老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。馬路市場影響了整個鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對這個問題對馬路市場做出了一定的規(guī)劃，將再建設一個市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進出。新增的大量人流安置XX的同時，更需要一個成規(guī)模的商貿(mào)中心來滿足人們的各種需求，而XX正缺少一個這樣的商貿(mào)中心。二、營銷目標通過周密的市場分析并結合項目情況及經(jīng)濟走勢，制定如下營銷目標：時段推出計劃單價（均價）2004年1月10%㎡2004年3月30%㎡2004年4月20%㎡2004年5月40%㎡合計100%㎡在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場消費者的消費要求的前提下，適時提高銷售單價，爭取最大的利潤空間。實施要點：（1）廣告投放的力度 （2）訴求主題的鮮明、一致 （3）宣傳活動的新穎、到位全方位攻擊戰(zhàn)術在前期成功造勢的基礎上，以多渠道的傳播，將本項目的多個訴求主題灌輸于消費者，形成一股強大的攻勢。導入期強勢推出，先聲奪人，確立項目定位，給消費者明晰印象。即活動廣告、文娛廣告、中獎廣告等等。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知——了解——信賴——產(chǎn)生購買行為A、 消費者的需求：需求是消費者購買AA商貿(mào)城的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。持續(xù)期加深項目形象，提高項目知名度、美譽度，并造就良好口碑，以社會輿論引消費者認同感。重點突破戰(zhàn)術進入強銷期，通過前期市場調(diào)查分析及開盤期間客戶積累分析，可得到準確的目標消費群體定位，在此期間，有強針對性地重點突破該類消費者，集中兵力收獲最為豐盛的果實。三、對項目價格的建議通過我們對市場的深入調(diào)查、分析，并結合AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場