【正文】 。因而，一方面要注重項目前后期開發(fā)的整體性，另一方面避免三明房地產(chǎn)市場中趨同性，使本案真正領(lǐng)袖三明房地產(chǎn)市場。（三）項目綜合評述由上述分析內(nèi)容可見，本案的優(yōu)勢與劣勢，機會與隱憂是并存的，但綜合開發(fā)必須認識到項目的強勢，即本案在綜合開發(fā)中可充分利用的資源，具體內(nèi)容包括：216。（4） 三明房地產(chǎn)企劃代理水平一般三明現(xiàn)有房地產(chǎn)企劃代理水平，包括營銷推廣水平相對較一般，尤其缺乏先進城市成熟的營銷推廣理念，這也是本案綜合開發(fā)的機遇之一。（5） 城市生態(tài)環(huán)境好三明依山傍水的城市特色，使其擁有較好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)及景觀特色。地塊本案地塊集中于列東街、體育中心、紡織廠與東安街之間，呈北高南低的不規(guī)則排布。多路公交車本案周邊經(jīng)停。具體內(nèi)容見下表：商業(yè)路段商業(yè)經(jīng)營特色代表性物業(yè)人流情況核心路段東新二路至東新三路段綜合性購物街區(qū)，集中了百貨、超市等業(yè)態(tài)，經(jīng)營服飾、電子產(chǎn)品、醫(yī)藥等/列東百貨、開泰百貨/麥當勞、肯德基/恒基電腦城、閩中電子城/三明市商業(yè)貿(mào)易中心、祥康醫(yī)藥超市、新華書店等約5000人次/時/房地產(chǎn)交易中心二級路段東新三路至東新四路段集中了超市，以及裝修裝飾材料等專業(yè)市場/好多多超市、廣景購物中心/經(jīng)典裝飾城等約3000人次/時東新一路至東新二路段零散的各式品牌店，機電材料專業(yè)材料等/海爾專賣店約2500人次/時三級路段東新四路至東新五路段五金、家居、裝修裝飾材料類產(chǎn)品店約1200人次/時/本案地塊西側(cè)東新五路以北路段零散的小型餐飲、雜貨等社區(qū)型商店1000人次/時以內(nèi)注：人流情況為04年9月11日9：00～10：00左右的估測數(shù)據(jù)，僅供參考。如開泰百貨的動線僅簡單環(huán)形組成，而其經(jīng)營產(chǎn)品為各式服裝，每一品牌鋪位占用面積較大，且可視性較差。廣告推廣中，在推個案中主要的訴求點有：江濱景觀、周邊配套、社區(qū)配套、升值潛力等，但概念化、主題化的營銷推廣手段缺乏。住宅類型上，相比而言小高層受現(xiàn)有消費習(xí)慣及市場情況影響，銷售情況較為不樂觀。戶型創(chuàng)新方面，除水榭坊的錯層設(shè)計外，基本上在戶型方面的創(chuàng)新較少。社區(qū)類型上，目前在推個案仍以多層為主，小高層相對較少，高層基本沒有。? 對外交通：完成205國道的改擴建工程及212省道的改擴建工程，使公路等級標準提高到二級。小蕉為三鋼生活區(qū)，規(guī)劃安排1萬人。城市規(guī)劃：三明市中心組團分為四個小組團：即列東、列西、城關(guān)、臺江。全年新批外商企業(yè)66個，%，%。其中，%。主要片區(qū)——列東： 三明市人民政府駐地，位于沙溪河?xùn)|岸，北起碧湖、南至麒麟山，以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、生活居住為主。三明市梅列區(qū)、三元區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，中部沙溪河谷形成梅列盆地，構(gòu)成東南向西北傾斜的地勢，形成與沙溪走向平行的玳瑁山脈北段，最高峰鑼鈸頂海拔1537米，西部為中低山地。三明市市區(qū)概況三明市市區(qū)沿沙溪河呈帶狀布局，分梅列區(qū)和三元區(qū)，轄7個街道辦事處、3鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，人口 ，通行閩中方言永安話。沙溪水運規(guī)劃通300噸輪船直達馬尾港。%。利用外資快速增長。城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)為全市的政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息中心，在現(xiàn)有原材料工業(yè)的基礎(chǔ)上，進一步發(fā)展加工工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，強化中心城市的地位，并加強市域旅游資源的開發(fā)利用。 ? 列西居住區(qū)：主要服務(wù)于西部工業(yè)區(qū)，建筑為多層，居住人口6萬人。? 改造三明火車站，在三明火車站附近新建一批大型服務(wù)性公建設(shè)施。在推個案規(guī)模多不大，以5萬㎡左右的居多，僅龍崗花園及本案超過10萬㎡，其中龍崗花園達近45萬㎡。戶型設(shè)計方面，目前在推個案戶型多較一般，規(guī)劃設(shè)計較為傳統(tǒng)，簡單的平面布局。銷售狀況方面：目前在推個案整體市場表現(xiàn)較為樂觀，具有一定開發(fā)規(guī)模的社區(qū)，如明珠花園、龍崗花園，市場認知度較好，銷售狀況也較好。銷售現(xiàn)場管理上亦相對落后，現(xiàn)場的布置不佳，銷售介紹、引導(dǎo)等混亂，營銷意識缺乏。各商場規(guī)劃水平有待提高人流動線設(shè)置、鋪位細部規(guī)劃及裝飾等方面，各商場的規(guī)劃科學(xué)性、合理性欠佳。三級路段——列東街其余路段，包括東新四路至東新五路段，東新五路以北段。交通本案地處列東街與東新四路交匯處，并通過東新四路、東安路等與城市主干道——新市路、濱江路相接。配套本案地處三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心，市政及商業(yè)配套齊全，而且緊鄰體育中心、三明重點高中三明二中，體育及教育配套突出。（4） 教育優(yōu)勢本案南側(cè)即有三明市重點中學(xué)——三明二中，其優(yōu)良的教學(xué)環(huán)境將吸引眾多三明市民在其周邊置業(yè)。（3） 三明房地產(chǎn)開發(fā)水平尚待提高三明現(xiàn)有房地產(chǎn)市場相對較落后，較具規(guī)模及檔次的開發(fā)項目較少，這為本案的開發(fā)介入提供了較好的發(fā)展機遇。（4） 社區(qū)入口設(shè)置不便，識別性不高本案地塊僅西側(cè)及南側(cè)可設(shè)置社區(qū)入口，但西側(cè)地勢較高，設(shè)置社區(qū)入口難度大，而南側(cè)入口將較狹長，社區(qū)入口識別性較差，社區(qū)形象將受影響。（二）開發(fā)戰(zhàn)略綜合開發(fā)建議建立整體性的開發(fā)戰(zhàn)略，整合各方資源與優(yōu)勢，提升本案綜合品質(zhì)。（三）建筑規(guī)劃本部分內(nèi)容主要針對本案住宅部分規(guī)劃。會所設(shè)置上，以滿足社區(qū)居民需求為出發(fā)點，依據(jù)社區(qū)檔次設(shè)計