【正文】 遠離都市、自然環(huán)境好符合濟南人“住東不住西，住南不住北”的居住習慣，地處濟南東部城市核心重點發(fā)展區(qū)，毗鄰濟南新政務中心和奧體中心，未來升值潛力巨大。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質景觀環(huán)境社區(qū)。（二） 目標市場選擇 市場細分的目的是為了實行目標市場銷售。最大的特點就是家庭結構趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會接來老人住新房子。小孩的健康成長，是他們精神上的寄托。他們對房屋的購買也抱一種務實的觀點，從自己現有的經濟能力，未來事業(yè)的發(fā)展以及對未來生活的設想出發(fā)來買房。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。 ：他們希望小區(qū)里有完備的健身娛樂場所。因此，為了更好的發(fā)展，我們用STP策略對山東建大合源置業(yè)有限公司的目標市場進行如下分析。另外我們恒生未來貫穿濟南的輕軌3號線也將從項目經過?！　〈送?，項目的皇家園林與雪山山體公園形成一個完整的景觀系統(tǒng)，依照山體坡度營造出多層次、移步異景的感觀效果，將建筑、園林、自然景觀之間的共生關系處理得精妙得當，方寸之間皆極致。2）醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟南協(xié)和醫(yī)院等。隨著濟南“東拓”戰(zhàn)略的堅定推進，東部持續(xù)以領頭羊的姿態(tài)領跑濟南城市建設，隨著行政功能、商務配套、體育休閑、教育醫(yī)療等的逐步完善，東部新城正上演華麗突變，一個前瞻、生態(tài)、活力的城市副中心新城呼之欲出。南部南部在售項目7個，總供應量為5761套，其中新增供應量為5132套。其他區(qū)域中，南部區(qū)域在華潤項目的影響下，供應套數和面積均占10%，較去年有明顯的增加；中部和北部供應套數和面積占比均小于10%。北部區(qū)域隨著小清河和華山片區(qū)的進一步推動建設，土地成交價格也達到484 萬元/畝。西客站片區(qū)已成為濟南房地產開發(fā)熱點區(qū)域之一。受于供求關系的影響，在無重大政策的影響下，價格穩(wěn)步上升仍將是大勢所趨。二、商品房市場走勢判斷未來供應充足，后續(xù)基調以求穩(wěn)為主 2013年濟南成交住宅用地達421萬㎡，從供應角度來看，未來一段時間內住宅產品仍將保持較高的供給量。 各區(qū)域均有不同波動，其中天橋區(qū)漲幅最為明顯，主要是區(qū)域內鑫苑名家后期洋房產品入市，拉動了改善性住房成交量，導致了價格的大幅上漲。同時受各區(qū)域成交量月度差異的影響，月度成交均價出現起伏變化。這一數值也達到歷史最高水平?；笔a區(qū)土地供應與成交數量均位于各區(qū)之首，主要受西客站片區(qū)大量土地入市影響。其他類用地8總，㎡。從2013年土地出讓歷史最高值來看，2014年濟南住宅市場仍有望延續(xù)此種趨勢，步入飛速發(fā)展軌道。%，同比增幅12%。市場實現軟著陸。展望2014年，銷售面積也仍將在高位平臺上運行。3. 2014年中國房地產市場發(fā)展趨勢預測1)預計 2014 年住宅市場銷售面積增長5%，房價增長5%，%核心城市主流產品供不應求和部分城市房地產市場的下行，我們確信市場已經正式進入了分化的時代，在2014年這種分化的趨勢也將繼續(xù)延續(xù)下去。開發(fā)投資方面，2013年111月，%，%，%。其中商品住宅銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月收窄 。進入 2013 年，開發(fā)商亟需補庫存，伴隨著核心城市優(yōu)質地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現。四是目前產能過剩矛盾依然嚴重，從傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)蔓延，也向上游資源類企業(yè)蔓延，持續(xù)影響企業(yè)總體經濟效益。金融機構規(guī)避監(jiān)管，高風險業(yè)務擴張過快，存在著一定的系統(tǒng)性風險。今年以來，我國財政金融形勢變化較大，財政金融領域存在多種隱憂。IMF最新的《世界經濟展望》報告認為，全球經濟發(fā)展仍面臨一些不確定性因素，世界經濟下行風險持續(xù)存在，這些因素也可能拖累我國經濟發(fā)展。通過調研發(fā)現，目前企業(yè)家信心普遍回升，投資意愿上升，采購活動加快。預計在財政緊縮力度減小、貨幣條件仍然有利和私營部門活動增強等因素的帶動下，%。從投資看，我國在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶區(qū)改造）和農村基礎設施等方面存在著極為迫切的需求。我國經濟基本面依然較好。從研發(fā)投入看，近年來中國研發(fā)投入增長較快，保持在20%左右，%，絕對量為世界第二。受提高消費稅等財政鞏固措施的影響，預計2014年日本經濟增速將有所回落，但仍可保持正增長。在調研中了解到，目前企業(yè)家對改革均寄予厚望，不少企業(yè)愿意借改革先行先試政策，創(chuàng)新企業(yè)投資和管理方式，挖掘自身增長潛力，將對經濟增長和結構調整發(fā)揮重要推動作用。二是發(fā)達國家的政策調整帶來的不確定性。調研發(fā)現，部分三、四線城市由于土地出讓金收入的減少，地方融資平臺違約風險有所顯現，銀行也增加了對其放款的謹慎性，一些平臺公司的籌資形勢不容樂觀。一是勞動力成本持續(xù)上升。隨著房產稅的擴圍、按揭利率水平的上升、美國量化寬松政策退出和一些三、四線城市供過于求，房地產市場也存在著一定的調整壓力。土地市場回暖明顯，推動土地成交溢價率攀升。中國房地產市場商品住宅成交量價走勢（3）從城市來看，一二線城市繼續(xù)領跑從城市來看，三、四線城市前幾年房地產市場快速發(fā)展使得這兩年供應量井噴，但由于經濟增長動能不足和人口聚集能力較低，需求相對疲軟，導致其出現嚴重的供給大于需求局面。而對于商業(yè)地產來說，考慮到人口的集聚、全社會消費品零售總額、三產的發(fā)展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無法支撐當前的供應量。在2014年整體貨幣環(huán)境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產銷售面積和房價放緩是確定的。對于房地產企業(yè)而言，會促使房企加快周轉，快速跑量，土地購置意愿受制約。受此影響，購房者對未來半年房地產市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。人均消費性支出為14931元，%，濟南市居民生活水平穩(wěn)步提高。第一部分：2013年濟南市土地市場分析 一、公告土地分析土地供應面積大幅上漲2013年全年，濟南市共推出229宗土地，㎡，㎡。圖121濟南20092013住宅用地為成交主力圖122濟南2013年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬㎡，㎡，；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。 四、土地市場小結及預測2013年，濟南土地市場延續(xù)2012年的上行態(tài)勢，供應量及成交量均再現高峰，土地市場供需兩旺。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項目入市，如保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館等，各項目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無新項目入市，成交量為299716㎡相對較少。而價格區(qū)間則主要集中在60009000元/平米。市場格局將進一步均衡 從2013年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領市場。其次為東部，供應土地84 宗、 萬平米，%，歷城區(qū)和高新區(qū)的土地供應貢獻最大。2013 萬平米， 萬平米， 萬平米， 萬平米。西部區(qū)域的土地成交主要集中在西客站片區(qū)，土地成交單價大部分集中在400500 萬元/畝。從其他區(qū)域來看，南部區(qū)域的新增供應達5132 套， 萬平米，上升至第三位，占總的新增供應的11%；其余區(qū)域新增供應所占比例均低于10%。本年內新入市項目1個，主要有：恒生望山項目。八局堅持為社會奉獻精品工程，在國內外創(chuàng)造了一大批地標性建筑精品，迄今創(chuàng)建省部級優(yōu)質工程獎650項，魯班獎61項，國家優(yōu)質工程獎45項，詹天佑土木工程大獎5項，魯班獎數量穩(wěn)居中建系統(tǒng)第一名。項目占地面積46342平米，總建筑面積12萬平米。同時，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。 國際品牌合作，品質保證： 水石國際規(guī)劃設計 貝爾高林園林景觀設計 香港梁志天工作室精裝設計 世邦魏理仕擔當物業(yè)顧問1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實驗中學、山東大學齊魯軟件園、山東建筑大學、山師附小、濟南電子機械工程學校等不同級別的學校。（四）小結 從中建鳳棲第、恒生伴山和百替御園華府的銷售情況來看，前兩者的銷售情況要好于后者，前兩者主推的是普通住宅，主要針對的是剛需消費者，而且中建鳳棲第更是以銷量來獲取利潤，所以對另外兩者是巨大的沖擊。其理論依據是消費需求的絕對差異性和相對同質性。他們希望和同等社會檔次的人居住在一起，能夠體現自己的身份和實力，外界對社區(qū)或者房屋檔次評價對他們來說也是很重要的。同時這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會，休閑場所。由于價位低的房屋在質量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質量很看重。他們對家庭有著更多的關注，孩子是他們生活的核心，房屋是孩子健康才成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。對老人來說房屋也是老人安享晚年的地方。企業(yè)必須根據自身的人、財、物、產、供、銷的條件和從經濟價值角度對細分市場進行評價，并進行目標市場選擇。山師二附中附小為省屬重點中小學，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學校，教育領先優(yōu)勢明顯。(二) 劣勢分析小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會需要一定的時間，導致客戶出行、購物等都較為不便。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項目的很大弊端。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標客戶群體是集中在實務的家庭和以小孩為中心的家庭。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。20130813 20130705 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。衛(wèi)生間：在一個衛(wèi)生間設座便盆，預留臉盆、浴盆位置；洗衣機位設地漏。 山東建筑大學、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學二附中已簽署合作建設協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務教育。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。 建大商業(yè)街已經全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時兼顧不同的需求 ，產品線豐富（40200平米均有）。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。20140110 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現已封頂，預計2014年6月開始招生。目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，開盤時間預計2014年上半年。三、銷售策略總體推售策略，各種產品搭配推出，保持均衡銷售。 115路、116路、311路、317路、308路、321路等公交站牌配套中小學： 9年制義務教育中小學綜合商場： 1萬平米建大商業(yè)街幼稚園： 社區(qū)幼兒園 銀行： 農業(yè)銀行、民生銀行、建行醫(yī)院： 建大醫(yī)院家家悅超市教育：項目配置有區(qū)域內獨一無二的36班九年義務教育中小學，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個幼兒園正在建設中。依地勢造出臺地、坡地景觀，自下而上借助地勢層層推進，借勢建園車位停車位比率1:，停車位905個，售價在10萬12萬之間停車位:460個（1:1）約750個車位（1:1）開發(fā)商恒生地產百替集團有限公司山東經世置業(yè)有限公司,山東三箭房地產開發(fā)有限公司投資商恒生投資（香港）有限公司百替集團有限公司山東三箭房地產開發(fā)有限公司物管品牌物管顧問世邦魏理仕山東中旭物業(yè)公司山東三箭物業(yè)管理有限公司收費暫無資料價格　均價：8100 元/m2均價8200元/m2 均價8800元/m2樓盤比較分析表住宅售價估算價值提升和實現要素價值權重 價值實現程度建大花園二期中建鳳棲第恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊本項目A區(qū)位條件40%0 0 0 0 0 0A1地段20%8 8 8888A2交通3%7777 7 7 A3環(huán)境2%8 8 8 8 A4配套5%7 7 7 7 7 A5氛圍10%7 7 8 8 8 B產品設計水平25%0 0 0 0 0 0 B1規(guī)劃布局2%77 B2產品類型9%7 7 7 B3戶型及面積10%8 8 8 7 8 8 B4建筑自身配套1% 7 8 8B5建筑質量1% C升值潛力12%7 8 7 7 7 D市場地位5% 7 8 8 8 8 E商業(yè)運營管理10%8 8 8 88 F營銷宣傳水平5% 9 9 9 G發(fā)展商品牌價值5%7 7 權值總量 總計% % % % % % 加權類比值1 1 銷售均價7433元/ m2