【正文】 遠(yuǎn)離都市、自然環(huán)境好符合濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，地處濟(jì)南東部城市核心重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，毗鄰濟(jì)南新政務(wù)中心和奧體中心，未來(lái)升值潛力巨大。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。（二） 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)細(xì)分的目的是為了實(shí)行目標(biāo)市場(chǎng)銷售。最大的特點(diǎn)就是家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會(huì)接來(lái)老人住新房子。小孩的健康成長(zhǎng)，是他們精神上的寄托。他們對(duì)房屋的購(gòu)買也抱一種務(wù)實(shí)的觀點(diǎn)，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來(lái)事業(yè)的發(fā)展以及對(duì)未來(lái)生活的設(shè)想出發(fā)來(lái)買房。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。 ：他們希望小區(qū)里有完備的健身娛樂(lè)場(chǎng)所。因此，為了更好的發(fā)展，我們用STP策略對(duì)山東建大合源置業(yè)有限公司的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行如下分析。另外我們恒生未來(lái)貫穿濟(jì)南的輕軌3號(hào)線也將從項(xiàng)目經(jīng)過(guò)?！　〈送?，項(xiàng)目的皇家園林與雪山山體公園形成一個(gè)完整的景觀系統(tǒng)，依照山體坡度營(yíng)造出多層次、移步異景的感觀效果，將建筑、園林、自然景觀之間的共生關(guān)系處理得精妙得當(dāng)，方寸之間皆極致。2）醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟(jì)南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟(jì)南協(xié)和醫(yī)院等。隨著濟(jì)南“東拓”戰(zhàn)略的堅(jiān)定推進(jìn)，東部持續(xù)以領(lǐng)頭羊的姿態(tài)領(lǐng)跑濟(jì)南城市建設(shè)，隨著行政功能、商務(wù)配套、體育休閑、教育醫(yī)療等的逐步完善，東部新城正上演華麗突變，一個(gè)前瞻、生態(tài)、活力的城市副中心新城呼之欲出。南部南部在售項(xiàng)目7個(gè)，總供應(yīng)量為5761套，其中新增供應(yīng)量為5132套。其他區(qū)域中，南部區(qū)域在華潤(rùn)項(xiàng)目的影響下，供應(yīng)套數(shù)和面積均占10%，較去年有明顯的增加；中部和北部供應(yīng)套數(shù)和面積占比均小于10%。北部區(qū)域隨著小清河和華山片區(qū)的進(jìn)一步推動(dòng)建設(shè)，土地成交價(jià)格也達(dá)到484 萬(wàn)元/畝。西客站片區(qū)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。受于供求關(guān)系的影響，在無(wú)重大政策的影響下，價(jià)格穩(wěn)步上升仍將是大勢(shì)所趨。二、商品房市場(chǎng)走勢(shì)判斷未來(lái)供應(yīng)充足，后續(xù)基調(diào)以求穩(wěn)為主 2013年濟(jì)南成交住宅用地達(dá)421萬(wàn)㎡，從供應(yīng)角度來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住宅產(chǎn)品仍將保持較高的供給量。 各區(qū)域均有不同波動(dòng)，其中天橋區(qū)漲幅最為明顯，主要是區(qū)域內(nèi)鑫苑名家后期洋房產(chǎn)品入市，拉動(dòng)了改善性住房成交量，導(dǎo)致了價(jià)格的大幅上漲。同時(shí)受各區(qū)域成交量月度差異的影響，月度成交均價(jià)出現(xiàn)起伏變化。這一數(shù)值也達(dá)到歷史最高水平。槐蔭區(qū)土地供應(yīng)與成交數(shù)量均位于各區(qū)之首，主要受西客站片區(qū)大量土地入市影響。其他類用地8總，㎡。從2013年土地出讓歷史最高值來(lái)看，2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)仍有望延續(xù)此種趨勢(shì)，步入飛速發(fā)展軌道。%，同比增幅12%。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。展望2014年，銷售面積也仍將在高位平臺(tái)上運(yùn)行。3. 2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1)預(yù)計(jì) 2014 年住宅市場(chǎng)銷售面積增長(zhǎng)5%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5%，%核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，我們確信市場(chǎng)已經(jīng)正式進(jìn)入了分化的時(shí)代，在2014年這種分化的趨勢(shì)也將繼續(xù)延續(xù)下去。開發(fā)投資方面，2013年111月，%，%，%。其中商品住宅銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月收窄 。進(jìn)入 2013 年，開發(fā)商亟需補(bǔ)庫(kù)存，伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出，土地市場(chǎng)景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)。四是目前產(chǎn)能過(guò)剩矛盾依然嚴(yán)重，從傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)蔓延，也向上游資源類企業(yè)蔓延，持續(xù)影響企業(yè)總體經(jīng)濟(jì)效益。金融機(jī)構(gòu)規(guī)避監(jiān)管，高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)快，存在著一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，我國(guó)財(cái)政金融形勢(shì)變化較大，財(cái)政金融領(lǐng)域存在多種隱憂。IMF最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面臨一些不確定性因素，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)存在，這些因素也可能拖累我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)家信心普遍回升，投資意愿上升，采購(gòu)活動(dòng)加快。預(yù)計(jì)在財(cái)政緊縮力度減小、貨幣條件仍然有利和私營(yíng)部門活動(dòng)增強(qiáng)等因素的帶動(dòng)下，%。從投資看，我國(guó)在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶區(qū)改造）和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在著極為迫切的需求。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然較好。從研發(fā)投入看，近年來(lái)中國(guó)研發(fā)投入增長(zhǎng)較快，保持在20%左右，%，絕對(duì)量為世界第二。受提高消費(fèi)稅等財(cái)政鞏固措施的影響，預(yù)計(jì)2014年日本經(jīng)濟(jì)增速將有所回落，但仍可保持正增長(zhǎng)。在調(diào)研中了解到，目前企業(yè)家對(duì)改革均寄予厚望，不少企業(yè)愿意借改革先行先試政策，創(chuàng)新企業(yè)投資和管理方式，挖掘自身增長(zhǎng)潛力，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮重要推動(dòng)作用。二是發(fā)達(dá)國(guó)家的政策調(diào)整帶來(lái)的不確定性。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分三、四線城市由于土地出讓金收入的減少，地方融資平臺(tái)違約風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)，銀行也增加了對(duì)其放款的謹(jǐn)慎性，一些平臺(tái)公司的籌資形勢(shì)不容樂(lè)觀。一是勞動(dòng)力成本持續(xù)上升。隨著房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍、按揭利率水平的上升、美國(guó)量化寬松政策退出和一些三、四線城市供過(guò)于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著一定的調(diào)整壓力。土地市場(chǎng)回暖明顯，推動(dòng)土地成交溢價(jià)率攀升。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)（3）從城市來(lái)看，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑從城市來(lái)看，三、四線城市前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展使得這兩年供應(yīng)量井噴，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足和人口聚集能力較低，需求相對(duì)疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的供給大于需求局面。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，考慮到人口的集聚、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額、三產(chǎn)的發(fā)展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無(wú)法支撐當(dāng)前的供應(yīng)量。在2014年整體貨幣環(huán)境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產(chǎn)銷售面積和房?jī)r(jià)放緩是確定的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購(gòu)置意愿受制約。受此影響，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有較此前有所下降，未來(lái)半年住房量?jī)r(jià)上漲幅度將逐步收窄。人均消費(fèi)性支出為14931元，%，濟(jì)南市居民生活水平穩(wěn)步提高。第一部分：2013年濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析 一、公告土地分析土地供應(yīng)面積大幅上漲2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，㎡，㎡。圖121濟(jì)南20092013住宅用地為成交主力圖122濟(jì)南2013年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬(wàn)㎡，㎡，；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。 四、土地市場(chǎng)小結(jié)及預(yù)測(cè)2013年，濟(jì)南土地市場(chǎng)延續(xù)2012年的上行態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場(chǎng)供需兩旺。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點(diǎn)區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項(xiàng)目入市，如保利華庭、萬(wàn)科城、萊鋼凱旋公館等，各項(xiàng)目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無(wú)新項(xiàng)目入市，成交量為299716㎡相對(duì)較少。而價(jià)格區(qū)間則主要集中在60009000元/平米。市場(chǎng)格局將進(jìn)一步均衡 從2013年成交土地區(qū)域分布來(lái)看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場(chǎng)熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤(rùn)、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)。其次為東部，供應(yīng)土地84 宗、 萬(wàn)平米，%，歷城區(qū)和高新區(qū)的土地供應(yīng)貢獻(xiàn)最大。2013 萬(wàn)平米， 萬(wàn)平米， 萬(wàn)平米， 萬(wàn)平米。西部區(qū)域的土地成交主要集中在西客站片區(qū)，土地成交單價(jià)大部分集中在400500 萬(wàn)元/畝。從其他區(qū)域來(lái)看，南部區(qū)域的新增供應(yīng)達(dá)5132 套， 萬(wàn)平米，上升至第三位，占總的新增供應(yīng)的11%；其余區(qū)域新增供應(yīng)所占比例均低于10%。本年內(nèi)新入市項(xiàng)目1個(gè)，主要有：恒生望山項(xiàng)目。八局堅(jiān)持為社會(huì)奉獻(xiàn)精品工程，在國(guó)內(nèi)外創(chuàng)造了一大批地標(biāo)性建筑精品，迄今創(chuàng)建省部級(jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)650項(xiàng)，魯班獎(jiǎng)61項(xiàng)，國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)45項(xiàng)，詹天佑土木工程大獎(jiǎng)5項(xiàng)，魯班獎(jiǎng)數(shù)量穩(wěn)居中建系統(tǒng)第一名。項(xiàng)目占地面積46342平米，總建筑面積12萬(wàn)平米。同時(shí)，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫(kù)管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。 國(guó)際品牌合作，品質(zhì)保證： 水石國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì) 貝爾高林園林景觀設(shè)計(jì) 香港梁志天工作室精裝設(shè)計(jì) 世邦魏理仕擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、山東大學(xué)齊魯軟件園、山東建筑大學(xué)、山師附小、濟(jì)南電子機(jī)械工程學(xué)校等不同級(jí)別的學(xué)校。（四）小結(jié) 從中建鳳棲第、恒生伴山和百替御園華府的銷售情況來(lái)看，前兩者的銷售情況要好于后者，前兩者主推的是普通住宅，主要針對(duì)的是剛需消費(fèi)者，而且中建鳳棲第更是以銷量來(lái)獲取利潤(rùn)，所以對(duì)另外兩者是巨大的沖擊。其理論依據(jù)是消費(fèi)需求的絕對(duì)差異性和相對(duì)同質(zhì)性。他們希望和同等社會(huì)檔次的人居住在一起，能夠體現(xiàn)自己的身份和實(shí)力，外界對(duì)社區(qū)或者房屋檔次評(píng)價(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是很重要的。同時(shí)這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂(lè)時(shí)刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會(huì)，休閑場(chǎng)所。由于價(jià)位低的房屋在質(zhì)量，裝修等方面和高價(jià)位房屋相比存在不足，他們對(duì)房屋的質(zhì)量很看重。他們對(duì)家庭有著更多的關(guān)注，孩子是他們生活的核心，房屋是孩子健康才成長(zhǎng)的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來(lái)源。對(duì)老人來(lái)說(shuō)房屋也是老人安享晚年的地方。企業(yè)必須根據(jù)自身的人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷的條件和從經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度對(duì)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)選擇。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。(二) 劣勢(shì)分析小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會(huì)需要一定的時(shí)間，導(dǎo)致客戶出行、購(gòu)物等都較為不便。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項(xiàng)目的很大弊端。綜合考慮項(xiàng)目周圍人群的時(shí)間購(gòu)買能力、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢(shì)資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶群體是集中在實(shí)務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。項(xiàng)目目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。20130813 20130705 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。衛(wèi)生間：在一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)座便盆，預(yù)留臉盆、浴盆位置；洗衣機(jī)位設(shè)地漏。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無(wú)條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)，有全國(guó)連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門診等。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。20140110 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計(jì)2014年6月開始招生。目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年上半年。三、銷售策略總體推售策略，各種產(chǎn)品搭配推出，保持均衡銷售。 115路、116路、311路、317路、308路、321路等公交站牌配套中小學(xué)： 9年制義務(wù)教育中小學(xué)綜合商場(chǎng)： 1萬(wàn)平米建大商業(yè)街幼稚園： 社區(qū)幼兒園 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、建行醫(yī)院： 建大醫(yī)院家家悅超市教育：項(xiàng)目配置有區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個(gè)幼兒園正在建設(shè)中。依地勢(shì)造出臺(tái)地、坡地景觀，自下而上借助地勢(shì)層層推進(jìn)，借勢(shì)建園車位停車位比率1:，停車位905個(gè)，售價(jià)在10萬(wàn)12萬(wàn)之間停車位:460個(gè)（1:1）約750個(gè)車位（1:1）開發(fā)商恒生地產(chǎn)百替集團(tuán)有限公司山東經(jīng)世置業(yè)有限公司,山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商恒生投資（香港）有限公司百替集團(tuán)有限公司山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管品牌物管顧問(wèn)世邦魏理仕山東中旭物業(yè)公司山東三箭物業(yè)管理有限公司收費(fèi)暫無(wú)資料價(jià)格　均價(jià)：8100 元/m2均價(jià)8200元/m2 均價(jià)8800元/m2樓盤比較分析表住宅售價(jià)估算價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度建大花園二期中建鳳棲第恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊本項(xiàng)目A區(qū)位條件40%0 0 0 0 0 0A1地段20%8 8 8888A2交通3%7777 7 7 A3環(huán)境2%8 8 8 8 A4配套5%7 7 7 7 7 A5氛圍10%7 7 8 8 8 B產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平25%0 0 0 0 0 0 B1規(guī)劃布局2%77 B2產(chǎn)品類型9%7 7 7 B3戶型及面積10%8 8 8 7 8 8 B4建筑自身配套1% 7 8 8B5建筑質(zhì)量1% C升值潛力12%7 8 7 7 7 D市場(chǎng)地位5% 7 8 8 8 8 E商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理10%8 8 8 88 F營(yíng)銷宣傳水平5% 9 9 9 G發(fā)展商品牌價(jià)值5%7 7 權(quán)值總量 總計(jì)% % % % % % 加權(quán)類比值1 1 銷售均價(jià)7433元/ m2