【正文】 追求環(huán)境 渴望標(biāo)簽 26歲，某大型公司菏澤分公司管理層，單身，和父母同住原來自己有住房，但很想改善現(xiàn)有的居住環(huán)境 對開發(fā)商的品牌和實力很重視，一定不會購買無社區(qū)配套的小規(guī)模社區(qū) 看重樓盤的 景觀元素 ，同時建筑質(zhì)量要好及建筑風(fēng)格要時尚 地理位置不是很重要，但樓盤 周邊的小環(huán)境 的面貌很重要 傾向于 大一點(diǎn)的社區(qū) ，設(shè)計要大氣 北部 近山的環(huán)境較好，可以考慮購買 35歲，某國企管理層，現(xiàn)有居住條件差、面積小，急需換房 戶型要求在 120平米以上，室小、廳大，周邊環(huán)境要好 喜歡有地暖的房子 對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌價值不太了解（屬于品牌推介的目標(biāo)客戶），全市看房，主要考慮北部環(huán)境較好的社區(qū)，重點(diǎn)看過北部近山的幾處樓盤。 ? 品質(zhì)地產(chǎn)倍受青睞 菏澤市房地產(chǎn)市場處于起步之后的上升發(fā)展期，市民改善型居住需求愈發(fā)強(qiáng)烈，對于住宅的品質(zhì)要求越來越高。 市場調(diào)研結(jié)論 72 ? 產(chǎn)品升級，市場升溫 菏澤市市場在售樓盤主要為小高層、高層，產(chǎn)品品質(zhì)較高，市中心均價約為 3500元 /㎡ ，開發(fā)區(qū)在售樓盤均價約為 23002600元 /㎡ ，市場競爭較為激烈。 希望自己的窗戶是 落地大窗 ，最好能有一定的弧度 對 物業(yè)服務(wù) 較為重視，愿意多付費(fèi)用 32歲，已婚，與妻子、兒子、父母生活在一起，個人有不錯的生意，想與父母分開住，現(xiàn)在住著不夠方便。 橡樹灣 本區(qū)域客戶特征分析 54 領(lǐng)秀城客戶描述 大型高品質(zhì)社區(qū) 質(zhì)量品質(zhì) 周邊環(huán)境 建筑產(chǎn)品設(shè)計 與園林景觀 客戶描述： 來自市中心的高收入群體是項目的主力客戶群體，其次就是收入較高的泛公務(wù)員群體以及周邊縣市的外地客戶 客戶的年齡集中在 35歲以上 ，企業(yè)中高層、政府公務(wù)員及教師等，均有 一定的財富積累 ； 周邊的客戶比例約占 10%，主要是看重 景觀資源、產(chǎn)品形式，項目品質(zhì) 等； 項目銷售不夠理想，高價位是阻礙客戶購買的主要因素，購買的客戶主要看重洋房產(chǎn)品形式及景觀資源； 關(guān)鍵特征： 地緣性、中堅階層、一定財富積累、私家車； 影響因素： 環(huán)境、性價比、周邊配套； 本區(qū)域客戶特征分析 55 橡樹灣客戶描述 便利的交通 質(zhì)量品質(zhì) 社區(qū)環(huán)境 高性價比 客戶描述： 周邊的人群是項目的主力客戶群體，約占 40%50%，其次是其他區(qū)域客戶。 天華領(lǐng)秀城 圖片 51 競爭項目分析小結(jié) ? 本區(qū)內(nèi)項目以多層、小高層為主，規(guī)劃高層產(chǎn)品大多并未推出銷售。 分析：目前客戶對于開發(fā)區(qū)板塊的區(qū)位認(rèn)同還有待提升，本案周邊競爭項目均價大多集中在 23002500元 /平方之間；主力戶型主要集中在 110130平方之間。 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 事業(yè)有成，想享受生活的中年人。 未來一年內(nèi)菏澤新供應(yīng)的樓盤多集中在市中心、開發(fā)區(qū)板塊，南部板塊也有較大的開發(fā)量，房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)出新的格局。 區(qū)域認(rèn)知： 景觀一般，認(rèn)可度一般。 32 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點(diǎn)對點(diǎn)分析 聚焦 市場 。 ?開發(fā)區(qū)域的建設(shè)開發(fā)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，以 良好的環(huán)境 吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動區(qū)域發(fā)展，成為菏澤以及外來人口的 高端人文住區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以概括為 “ 一軸、四帶、兩片、七組團(tuán) ” 的空間結(jié)構(gòu)。 中心城區(qū) 發(fā)展方向 ?項目所處板塊位于政府近期重點(diǎn)規(guī)劃廣州路西側(cè)居住區(qū)，受政策正面影響明顯。形成 “ 一核、兩軸、四組團(tuán) ” 的布局結(jié)構(gòu)。 城市人口變化圖表 小結(jié)：菏澤城市人口將進(jìn)一步增加，尤其大量外來人口的進(jìn)駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進(jìn)一步升級，不僅會增加菏澤房地產(chǎn)市場需求量，還會促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)給菏澤市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 20222022年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢圖 國民生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會消費(fèi)品總額 城鎮(zhèn)居民人均 年均 可支配收入 增長 3% 年均增長 8% 年均增長 % 年均增長 % 2022年 32 ?城市化進(jìn)程明顯加快 。古稱“ 天下之中 ” (史記 )。 2022年 12月 14日 打擊囤地和捂盤行為 。 2022年 10月 9日 公積金收緊，貸款額度縮水 一是實際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由 ，使得每月繳公積金較少的人，貸不到 30萬 /人的最高額度。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，古稱曹州，歷史悠久，文化燦爛，交通便利，曾是中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。東城國際市場調(diào)研報告 2 帝都花園之后 —— 天成恒瑞再造一座城 榜樣菏澤，恢弘再獻(xiàn) 38萬㎡高尚園林風(fēng)情大盤 3 感謝天成恒瑞， 給怡高參與書寫這段歷史的機(jī)會 4 天成恒瑞是一家房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理，建筑材料銷售品牌房企，具有豐富的開發(fā)、規(guī)劃經(jīng)驗，天成恒瑞已成為菏澤地區(qū)知名品牌，開發(fā)代表性項目。市區(qū)距濟(jì)南機(jī)場 220公里，距鄭州機(jī)場 230公里，距嘉祥機(jī)場僅 75公里。2022年 4月份開始，樓市全面回暖，投資性和投機(jī)性購房井噴，到下半年，銀行逐漸收緊了二套房貸，要求首付最低 4成，基準(zhǔn)利率上浮10%。 2022730 2022年 01月 10日 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 。是我國著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。 13 宏觀經(jīng)濟(jì) 菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)原本相對落后，但隨著市委市政府進(jìn)一步落實黨和國家相關(guān)發(fā)展政策，使宏觀經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 ?08年菏澤第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 415， 15億元，增長25 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值，增長 23 %。 17 收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來了消費(fèi)力的釋放與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，新興的消費(fèi)方式受到追捧。 ?城市中心板塊： 是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象，房地產(chǎn)市場火熱。 ?東部由于政策扶持是城市發(fā)展的 主要方向 之一。 26 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)板塊 重點(diǎn)區(qū)域解讀 規(guī)劃居住區(qū) 新區(qū)生活片區(qū)以丹陽路、長江路、錢塘路、廣州路和濟(jì)南路為界分為兩個綜合服務(wù)核心組團(tuán)和三個生活居住組團(tuán)。 2022年菏澤房地產(chǎn) 投資 21億元 ,較 2022年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 47%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。 板塊分布 34 市場分析 市中心板塊：該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利。 廣州路 長 江 路 橡樹灣 36 市場分析 西部板塊：該板塊遠(yuǎn)離城市發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿^弱，但是由于發(fā)展較早，現(xiàn)有配套完善，加之在售樓盤較少，價格相對穩(wěn)定。 從銷售價格及銷售產(chǎn)品來看，中高端產(chǎn)品的市場份額正在上升。 ?丹陽東路沿線： 距離市中心距離較遠(yuǎn)，主力戶型集中在 120平米左右三室。 評價： 該項目主要憑借單位團(tuán)購銷售，價格較低，開發(fā)公司實力較強(qiáng)。 ? 競爭項目內(nèi)部綠化率較高，大都配備底商，健身廣場等生活配套設(shè)施。 部分客戶為受到市中心高房價擠壓，看重開發(fā)區(qū)房子的高性價比和升值空間。 由于工作地點(diǎn)限制，需要西部的住房，可以遠(yuǎn)一點(diǎn)，只要交通便利。 市場調(diào)研結(jié)論 73 核心競爭力 本體與目標(biāo) 市場環(huán)境 客戶需求 市場環(huán)境分析： ?指標(biāo)機(jī)會： 數(shù)據(jù)研究支撐市場與需求成長 ?區(qū)域機(jī)會 ：開發(fā)區(qū)是菏澤高端住宅產(chǎn)品發(fā)展的方向，中高端地位無可質(zhì)疑，立足區(qū)域，充分借勢 ?板塊機(jī)會 ：主打產(chǎn)品為區(qū)域的重要競爭策略，板塊景觀價值深入挖掘 ?項目機(jī)會： 項目開發(fā)策略的有效制定，突出賣點(diǎn) 本體優(yōu)勢條件： ?緊靠長江路生活環(huán)境 ?項目規(guī)模及產(chǎn)品品質(zhì) ?景區(qū)規(guī)劃與未來發(fā)展 城市享樂中高端人群： ?追求生活品質(zhì)，看重社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理，居住舒適度的適當(dāng)附加 ?物業(yè)升值潛力，景觀資源，能夠標(biāo)定身份的景觀資源配套 本報告回顧 86 74 愿天成恒瑞與信立怡高 攜手創(chuàng)造銷售奇跡！