【正文】 的各個環(huán)節(jié)均 力求精致、細(xì)膩； 綜合以上幾點(diǎn)， 本項(xiàng)目 定位 ： 綠色時 尚住宅小區(qū) 。 （ 二 ）商品房房價初步調(diào)查 相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價位的項(xiàng)目拉升了城西區(qū)整體成交價格的走高，同時精裝高價位個案的在售也是區(qū)域市場價 格走高的重要因素之一，城西區(qū) 域 20xx 年 112 月份普通住宅在售均價為 4429 元 /㎡。 目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨(dú)城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更 為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 土地 情況及建筑面積 （ 1） 土地情況 項(xiàng)目總占地約為 畝（最終以實(shí)測成果表為準(zhǔn)）。 近年來，西安國際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托 漢長安城遺址 發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)， 在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。 城西地區(qū) 作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。 人文消費(fèi)價值方面： 在歷史文化脈絡(luò)方面， 大興西 路區(qū)域?yàn)闈h 文化源頭 ， 國家級漢遺址公園即將建設(shè)， 西北為秦文化源頭，隋 朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓冢?東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化” ， 該區(qū)域 文化包容性較強(qiáng)，可西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 塑性強(qiáng)，元素豐富。 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 市政配套方面： 大興西 路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。 （二） 基本情況 人口 情況 ： 共計 960 戶， 2410 人，其中農(nóng)民 837 戶， 2226 人；居民 123戶， 184 人。 20xx 年西安市住房建設(shè)計劃中城西只有 萬平方米，比長安區(qū)低 萬平方米，占總供應(yīng)量的 %； 20xx 年西安市 住房建設(shè)計劃中城西也僅有約 60 萬平方米，占供應(yīng)總量的 %。 20xx 年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為 93825 平方米，較上期銷售量下降 %，與20xx 去年同比下滑 %，占全市總銷售面積的 %；銷售金額為 49547萬元，較上期下降 %，與 20xx年同比下降 %，占全市商品房銷售額的 %。 （ 二 ） 產(chǎn)品定位 一方面應(yīng)充 分考慮 主要客戶群體的未來生活需求， 另 一方面應(yīng)規(guī)避項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳 造 成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū) 園林景觀，園藝小品 方面 突顯特色，在 配套設(shè)施方面 有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體 的 娛樂設(shè)施， 提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報告 機(jī) 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 品 味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 原則 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度依據(jù) 《西安市城中村改造管理辦法 》有關(guān)規(guī)定 “整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動開發(fā)”原則。 開發(fā)收益測算表 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算 序號 成本項(xiàng)目 合計 住宅部分 商業(yè)部分 備注 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1 用地面積 492 2 可開發(fā)商品房建設(shè)面積 115 萬平方米 二 土地出讓金、契稅 22232 總體 規(guī)劃 容積率，評估值約 120 萬元 /畝 三 開發(fā)建設(shè)總成本 504275 44424 60031 萬元 1 報建辦證費(fèi)用 19550 17223 2327 170 元 /平方米 2 設(shè)計綜合費(fèi) 2300 2026 274 20 元 /平方米 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 9200 8105 1095 80 元 /平米 4 土建安裝工程費(fèi) 207000 182358 24642 1800 元 /平米 5 公共配套建設(shè)費(fèi) 14950 13170 1780 130 元 /㎡ ,供熱、水、電設(shè)備、電梯、會所、物管用房 6 管理費(fèi)用 5750 5031 216 建設(shè)成本的 % 7 營銷費(fèi)用 11500 6204 438 銷售收入的 % 8 稅費(fèi) 41898 20565 1453 銷售收入的 % 9 財務(wù)費(fèi)用 13225 11651 1574 建設(shè)成本的 % 10 不可預(yù)見費(fèi) 5750 5066 684 建設(shè)成本的 % 四 總投入 545833 萬元 五 預(yù)期收入 634825 511616 123209 萬元，住宅可售面積 萬平方米，商業(yè)可售面積 萬平方米 銷售均價 5050 9000 元 /平方米 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 （ 三 ）融資方案 本項(xiàng)目融資渠道為自有資金 +商業(yè) 銀行開發(fā)貸款 +銷售回款 自有資金 約 5 億元， 其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決， 一期按 開發(fā)商品房總 量 45 萬㎡計算，根據(jù)慣例 1000 元 /㎡，則總計可申請開發(fā)貸款 億元，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設(shè) 6 個月 9 個月可進(jìn)行預(yù)售，即可實(shí)現(xiàn)資金流入。 七 、社會效益評價 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目的實(shí)施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè) ，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù) 強(qiáng)力推動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 防范和降低風(fēng)險措施 項(xiàng)目風(fēng)險管理的基本對策為風(fēng)險控制、風(fēng)險自留和風(fēng)險轉(zhuǎn)移等三種。 九 、項(xiàng)目評價的結(jié)論 （一）結(jié)論 未央?yún)^(qū) 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目的實(shí)施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對 大興西 路區(qū)域的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益