【正文】 區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施的快速建設(shè)，會(huì)增加該類購(gòu)房者從片區(qū)內(nèi)購(gòu)房的信心，會(huì)刺激該類購(gòu)房者的購(gòu)買沖動(dòng)。一般高層不會(huì)從該區(qū)域購(gòu)房置業(yè)，因?yàn)檫@部分人多是對(duì)生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會(huì)考慮從南部山區(qū)考慮購(gòu)買別墅或是較為高端的豪宅。⑶.客戶定位①目標(biāo)客戶、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)。短時(shí)間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項(xiàng)目在接下來的開發(fā)過程中可適當(dāng)減少該戶型的開發(fā)量。因此，項(xiàng)目總體上較具有生命力。香格里拉、萊茵小鎮(zhèn)Threats(威脅)：項(xiàng)目周邊有海信ｃ.“奧體中心”落成與市政府“東遷”隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以?shī)W體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級(jí)人民法院、省軍區(qū)、省國(guó)資委、濟(jì)南市交通調(diào)度中心等）。項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)不多，項(xiàng)目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。Weaknesses(劣勢(shì))：中齊地產(chǎn)雖為本土實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)品牌，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥??；▓@洋房組團(tuán)外立面造型新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過小院、入戶花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體。項(xiàng)目景觀由全國(guó)著名景觀設(shè)計(jì)公司朗石（香港）景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，該公司集聚國(guó)內(nèi)頂級(jí)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)力量，并吸納來自美國(guó)、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國(guó)家和地區(qū)的設(shè)計(jì)大師，設(shè)計(jì)多樣風(fēng)格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實(shí)用并富有情趣。并且，項(xiàng)目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項(xiàng)目未來升值潛力不可估量。4.項(xiàng)目與區(qū)域各戶型銷售對(duì)比分析分析：通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項(xiàng)目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢(shì)。2.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量分析分析：從上表可以看出，區(qū)域各項(xiàng)目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了1100套。國(guó)際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項(xiàng)目銷售狀況相對(duì)較差。其原因是，項(xiàng)目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。同時(shí)，也可以看出，從未來的放量來看，項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即是中海都市陽光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在3萬平米以上，其中以中?；蹐@、中海國(guó)際城市花園目前高層、小高層住宅項(xiàng)目已接近竣工，屬于尾盤。交通四通八達(dá)，出行十分便利。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在80平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房?jī)r(jià)4700元/平米（海信所以，總體來講，高端客戶對(duì)南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場(chǎng)定位于高端市場(chǎng)。③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對(duì)環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場(chǎng)來講，從片區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域各項(xiàng)城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由熱入寒，購(gòu)房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。⑶. 快速發(fā)展的階段自2004年以來，隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。⑵. 緩慢發(fā)展階段在持續(xù)一段時(shí)期后，自1999年至2003年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。濟(jì)南收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)一般。因此，濟(jì)南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長(zhǎng)”的帶狀城市。但出于時(shí)間、財(cái)力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。⑵.“家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人對(duì)老濟(jì)南真實(shí)的寫照。⑹.濟(jì)南是一座擁有4000年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)：，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購(gòu)買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。同時(shí)，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。現(xiàn)金，濟(jì)南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺(tái)，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟(jì)南整個(gè)城市正在升值。，各有差異。濟(jì)南與全國(guó)同類城市（省會(huì)城市），相比較，處于相對(duì)良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量與市場(chǎng)需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房?jī)r(jià)飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機(jī)需求相對(duì)較少，市場(chǎng)較為理性。特別是以“國(guó)際會(huì)展中心”和“高新區(qū)管委會(huì)”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極為迅速。未來濟(jì)南“新都心”②以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，濟(jì)南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運(yùn)會(huì)主辦賽場(chǎng)的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)落成，高新區(qū)以?shī)W體中心為核心的“奧體文博新城”也將逐步形成。區(qū)域逐步提升的城市價(jià)值也越來越被大眾所認(rèn)可。他們多為25~35歲的青年或中年人，是社會(huì)的中堅(jiān)力量，是城市發(fā)展的主力軍。綜上所述，高新區(qū)在整個(gè)城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場(chǎng)和中高端市場(chǎng)。相對(duì)于低端市場(chǎng)而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在15～20萬。，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購(gòu)買力，都具有絕對(duì)的可行性。項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15萬多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑群落。而海信2.高新區(qū)新推出市場(chǎng)供應(yīng)量分析分析：從上面圖表可以看出，當(dāng)前高新區(qū)中齊3.區(qū)域未來市場(chǎng)放量分析分析： 通過上表可以看出，在未來以本項(xiàng)目中齊本項(xiàng)目?jī)r(jià)格在區(qū)域處于中等偏上水平。項(xiàng)目恰遇開盤的好機(jī)遇，推出房源有限，因此形成了最后項(xiàng)目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。而相對(duì)于一室一廳的小戶型，供應(yīng)面積相對(duì)較少。3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況分析分析：通過上表可以看出，片區(qū)各項(xiàng)目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。5. 各戶型供應(yīng)與銷售比例對(duì)比分析分析：從上圖表可以看出，在區(qū)域供應(yīng)與消化的比例來看，各戶型中以別墅項(xiàng)目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。，影響力強(qiáng)項(xiàng)目總建筑面積40余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進(jìn)的施工技術(shù)，打造項(xiàng)目上乘的建筑質(zhì)量。同時(shí)，也讓人感覺項(xiàng)目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢(shì)一片大好。項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒有小學(xué)配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女須到距離較遠(yuǎn)的雅居園小學(xué)就讀，孩子上學(xué)不方便。②銀行利率由原來優(yōu)惠15%調(diào)整為優(yōu)惠30%，即現(xiàn)在購(gòu)房可享受7折優(yōu)惠，此舉可明顯減少還貸利息，減小還貸壓力，從而去吸引更多的人購(gòu)房。片區(qū)吸引了浪潮、輕騎、齊魯軟件園等大批的全國(guó)知名大型企業(yè)，而且有些項(xiàng)目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會(huì)有所提升，同時(shí)諸多的大型企業(yè)的落成也必將會(huì)對(duì)該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住需求，因此也會(huì)為本項(xiàng)目帶來一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。假日麗景、海信項(xiàng)目周邊仍有多處政府儲(chǔ)備地塊，尚不明確的地塊拍賣開發(fā)商與產(chǎn)品開發(fā)類型，如果是諸如中海、萬科這樣的實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌開發(fā)商拿地建設(shè)，這樣競(jìng)爭(zhēng)者的加入，無疑會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來很大的威脅。⑴.產(chǎn)品定位產(chǎn)品方面：通過以上對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。因此項(xiàng)目形象應(yīng)定為于片區(qū)高檔樓盤。，看好片區(qū)內(nèi)的增值潛力而選擇從片區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)。b. 相對(duì)于第二類購(gòu)房者，他們有不少人是單位供房（在98年之前參加工作的），不過于國(guó)家決定取消福利分房后，他們中很多無房人員則不得不考慮自己買房置業(yè)。因此，片區(qū)內(nèi)的小戶型或是特價(jià)房可能會(huì)成為他們的首選。三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問題分析１．項(xiàng)目當(dāng)前存在問題⑴. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出，項(xiàng)目宣傳的規(guī)劃理念和居住理念不突出，不能使客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的價(jià)值獲得較高認(rèn)同。⑹.周邊配套設(shè)施不完善，生活不方便區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當(dāng)前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設(shè)施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。以適宜的居住理念來吸引更多的客戶。從產(chǎn)品層次上撇開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，避免與其進(jìn)行正面的價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)。此人員以年輕女士為佳。以此來夯實(shí)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。鑒于當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)不明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)不明朗，項(xiàng)目一期已經(jīng)封頂，并占有大量的開發(fā)資金，開發(fā)商也因此需承擔(dān)高額的銀貸利息。⑶創(chuàng)新物業(yè)管理模式以人為本，創(chuàng)新物業(yè)管理。ⅴ.創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整變更產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以開發(fā)適應(yīng)廣大市場(chǎng)需求的住宅產(chǎn)品。ⅸ.盡快裝修樣板間盡快裝修樣板間，拿出經(jīng)典戶型裝修樣板間，以讓客戶親生體驗(yàn)的體驗(yàn)式營(yíng)銷，來促進(jìn)項(xiàng)目銷售。咨詢電話：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....35 / 36