【正文】 公交線(xiàn)路在此經(jīng)過(guò)，交通便捷，出行無(wú)阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。都市陽(yáng)光開(kāi)發(fā)為高層，因項(xiàng)目是原本地塊較小，開(kāi)發(fā)規(guī)模亦是相對(duì)不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。未來(lái)城、鑫苑未來(lái)城和中海與個(gè)、海信其次為茗筑對(duì)于公寓的供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，公寓戶(hù)型之所占14%，是因?yàn)榇斯?yīng)量?jī)H為當(dāng)前在建推出的產(chǎn)品供應(yīng)量。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在95~118平米之間，相對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)群，總房款合適，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。因此，為本項(xiàng)目下一步產(chǎn)品開(kāi)發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。中齊地產(chǎn)歷經(jīng)8年錘煉，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。項(xiàng)目實(shí)行自銷(xiāo)，所招聘銷(xiāo)售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在2年以上，銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)豐富，把握客戶(hù)能力較強(qiáng)。當(dāng)前，項(xiàng)目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。③解除“不滿(mǎn)5年進(jìn)行上市交易的，需交納5%的營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關(guān)的交易稅，此舉會(huì)在一定程度上誘惑投資客進(jìn)軍樓市，投機(jī)置業(yè)。“全國(guó)第十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)”主辦城市將于今年10月份，在濟(jì)南舉辦“全國(guó)第十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)”。都市陽(yáng)光、中鐵于2009年5月25日，政府公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開(kāi)征物業(yè)稅“，國(guó)務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。從以上分析可以得出，項(xiàng)目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場(chǎng)的中高檔產(chǎn)品類(lèi)型，可適當(dāng)開(kāi)發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類(lèi)型。社會(huì)形象：中齊地產(chǎn)——濟(jì)南市責(zé)任地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)形象：中齊地產(chǎn)——鑄就濟(jì)南品牌地產(chǎn)項(xiàng)目形象：中齊，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通，會(huì)吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。該類(lèi)人群多是自98年~05年之間畢業(yè)的人員，他們現(xiàn)在年齡多在28~35歲之間，對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求欲望。，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。沒(méi)有給客戶(hù)注入一種生活的理念，不能使對(duì)項(xiàng)目的宣傳理念產(chǎn)生向往。⑺.項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒(méi)有小學(xué)配套設(shè)施現(xiàn)在對(duì)很多購(gòu)房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始關(guān)注社區(qū)是否有完善的教育設(shè)施，孩子以后上學(xué)方便與否等。⑵. 醞釀再次開(kāi)盤(pán)醞釀再次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之前積累豐富有效的意向準(zhǔn)客戶(hù)，以保證下次開(kāi)盤(pán)的順利實(shí)現(xiàn)。⑷. 創(chuàng)新銷(xiāo)售/管理模式①售樓處包裝：售樓處上方或周邊采用巨幅的廣告牌，以創(chuàng)新的創(chuàng)作風(fēng)格，設(shè)計(jì)獨(dú)特的“廣告”，以給客戶(hù)奇特、新意、耐人尋味的感覺(jué)，讓客戶(hù)看到廣告對(duì)項(xiàng)目及推廣階段即有深刻的印象，以達(dá)到事半功倍的效果。⑸以市場(chǎng)為導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略. 對(duì)新推出產(chǎn)品的不足，在后續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，首先是試探性的推出部分小戶(hù)型，然后再根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，及時(shí)靈活的調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。⑺. 彌補(bǔ)內(nèi)部無(wú)小學(xué)配套的不足對(duì)與小區(qū)未規(guī)劃小學(xué)配套設(shè)施，可通過(guò)聯(lián)誼或遠(yuǎn)程教育，聯(lián)手引進(jìn)全市、全省乃至全國(guó)知名學(xué)府，在項(xiàng)目設(shè)立小學(xué)分?；蚨c(diǎn)遠(yuǎn)程輔助教育。所以，為盡快回籠資金，減少還貸利息，建議開(kāi)發(fā)商降低目標(biāo)利潤(rùn)率，通過(guò)打折、送贈(zèng)品、特惠房等方式“暗降”，擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，　加快項(xiàng)目的資金回籠速度，以達(dá)到優(yōu)惠與還貸利息的平衡點(diǎn)。在汲取傳統(tǒng)物業(yè)優(yōu)勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新，使得本項(xiàng)目物業(yè)管理水平更高，服務(wù)品質(zhì)更優(yōu)。ⅵ.找準(zhǔn)項(xiàng)目推廣主題，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)找準(zhǔn)項(xiàng)目推廣主題，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)，以良好的策劃優(yōu)勢(shì)，迅速打開(kāi)并占領(lǐng)市場(chǎng)。ⅹ.在戶(hù)型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新在戶(hù)型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，在戶(hù)型“三大一小一多”及全明的現(xiàn)代設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)一步創(chuàng)新，比如設(shè)計(jì)時(shí)留有半封閉式陽(yáng)臺(tái)或設(shè)有露臺(tái)，以免費(fèi)贈(zèng)送面積來(lái)提升項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，從而來(lái)吸引客戶(hù)。提供60萬(wàn)企業(yè)管理資料下載，詳情查看：...../提供5萬(wàn)集管理視頻課程下載，詳情查看：...../zz/提供2萬(wàn)GB高清管理視頻課程硬盤(pán)拷貝，詳情查看：...../shop/2萬(wàn)GB高清管理視頻課程目錄下載：...../高清課程可提供免費(fèi)體驗(yàn)，如有需要請(qǐng)于我們聯(lián)系。ⅷ.劃分多個(gè)居住組團(tuán).項(xiàng)目為大規(guī)模社區(qū)，可根據(jù)社區(qū)特征或?qū)嶋H情況將社區(qū)規(guī)劃為多個(gè)居住組團(tuán)，并賦予各個(gè)組團(tuán)突出的主題與內(nèi)涵，使各組團(tuán)各具特色。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商近些年來(lái)在濟(jì)南成功運(yùn)作諸多項(xiàng)目，來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。⑵提升項(xiàng)目物業(yè)管理者素質(zhì)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行日?；嘤?xùn)，學(xué)習(xí)物業(yè)管理公司文化，深化物業(yè)管理理念，以良好的形象、良好的心態(tài)、柔美的笑容贏(yíng)得一期業(yè)主的認(rèn)同與口碑。當(dāng)前，環(huán)境和局勢(shì)變了，接下來(lái)將是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，已不再是百花齊放的共贏(yíng)局面，必然有企業(yè)脫穎而出，成為市場(chǎng)的勝利者和主宰者，而要成為這個(gè)贏(yíng)家，企業(yè)必須及時(shí)轉(zhuǎn)變思維。會(huì)展國(guó)際已經(jīng)動(dòng)工、東城萬(wàn)象商業(yè)街業(yè)已建成并即將推出投入使用等），并且規(guī)劃起點(diǎn)較高，日后生活將會(huì)極為便利。④夏日炎炎，在客戶(hù)開(kāi)車(chē)來(lái)到售樓處到進(jìn)入售樓處中間位每一位來(lái)看房客戶(hù)配備一名形象氣質(zhì)佳的撐傘人員。突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增加產(chǎn)品附加值，以高品質(zhì)產(chǎn)品和較高的性?xún)r(jià)比來(lái)吸引客戶(hù)。另外，項(xiàng)目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。⑸.新推出產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)較為單一在項(xiàng)目新開(kāi)的產(chǎn)品中，戶(hù)型面積較為單一，戶(hù)型面積可浮動(dòng)范圍小，使得客戶(hù)可選擇余地較小。③定位客戶(hù)定位客戶(hù)為：行政事業(yè)單位主任、處長(zhǎng)//中小企業(yè)單位職業(yè)經(jīng)理//私體經(jīng)營(yíng)者//年輕有為的青年社會(huì)精英// 父母給錢(qián)購(gòu)房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚人士//省市級(jí)公務(wù)員//企事業(yè)單位中層管理者等。另一類(lèi)購(gòu)房者是看好片區(qū)日后的發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類(lèi)客戶(hù)更注重的是合理的戶(hù)型面積，較高的性?xún)r(jià)比，較高的投資回報(bào)率。而相對(duì)于中低層人員，他們?cè)率杖攵嘣?000~3000元，年齡多在25~30歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對(duì)住房有著較為強(qiáng)烈的需求，他們尚無(wú)小孩，需求的多是單價(jià)較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。、交通局、醫(yī)院、學(xué)校等行政事業(yè)單位，其部分人員會(huì)因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)。⑵.形象定位項(xiàng)目由濟(jì)南地產(chǎn)知名企業(yè)——中齊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商前期已在濟(jì)南開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)立了良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。面對(duì)自身特點(diǎn)和當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，項(xiàng)目需要突出自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)存在劣勢(shì)，挖掘并利用好發(fā)展機(jī)會(huì)，以精湛的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)贏(yíng)得市場(chǎng)，成為最后的贏(yíng)家。此次次貸金融危機(jī)波及面較廣，濟(jì)南總體經(jīng)濟(jì)也受到創(chuàng)傷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較往年明顯減緩，不利的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和不明朗的未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展會(huì)造成根本性的威脅。紫御東郡、力高因此，也會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。具體政策如下：①首付由原來(lái)的30%調(diào)整為20%，此舉可使更多的人具有購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)一些剛性的需求也被激活釋放。，環(huán)境嘈雜項(xiàng)目南面緊鄰濟(jì)南市城市主干道——工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道——開(kāi)拓路，雖然項(xiàng)目與道路之間設(shè)有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質(zhì)量下降。、大氣、響亮項(xiàng)目包裝命名為“未來(lái)城”，即寓意未來(lái)之城，給人以令人向往的積極向上的感覺(jué)，體現(xiàn)了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性。，建筑質(zhì)量好項(xiàng)目施工單位為具有國(guó)家特級(jí)施工資質(zhì)的山東建工集團(tuán)施工建設(shè)。項(xiàng)目周邊交通便利，出行極為便利。而其主力戶(hù)型兩室兩廳一衛(wèi)，銷(xiāo)售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)戶(hù)型供應(yīng)較多，而項(xiàng)目在價(jià)格方面又不占有優(yōu)勢(shì)。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶(hù)型供應(yīng)相對(duì)較少。其中，占主流的為85~105平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶(hù)型。另外，項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)較低，性?xún)r(jià)比較高，獲得周邊客戶(hù)的認(rèn)同。4.區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格表（實(shí)際成交價(jià)）分析分析：從圖表可以看出，區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格多在5000元/平米以上。從多數(shù)樓盤(pán)的放量來(lái)看，有不少項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)量均已超過(guò)了10萬(wàn)平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過(guò)4萬(wàn)平米，中海約6萬(wàn)平米（中海開(kāi)發(fā)的集別墅項(xiàng)目和高層為一體，高層樓層在30層以上，因此單體開(kāi)發(fā)量既已很大，所以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目受次貸金融危機(jī)所波及的中國(guó)低迷的房地產(chǎn)宏觀(guān)環(huán)境影響較小，也可以看出，幾大開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心。金座的公寓項(xiàng)目。鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目總占地面積258畝，總建筑面積40萬(wàn)平米，綠化率達(dá)40%。所以，片區(qū)對(duì)于中低端市場(chǎng)亦是不具可行性。說(shuō)白了就是客戶(hù)是否有購(gòu)房的資金。再者，近些年來(lái)，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場(chǎng)。⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較本區(qū)域比較區(qū)域高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)Strengths（優(yōu)勢(shì)）Weaknesses(劣勢(shì))老城區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)相對(duì)較低，未來(lái)升值潛力可觀(guān)；規(guī)劃起點(diǎn)較高；環(huán)境相對(duì)優(yōu)美城市配套尚不完善，城市氛圍相對(duì)欠濃厚南部山區(qū)交通四通八達(dá)，十分便利；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手生態(tài)環(huán)境相對(duì)遜色，居住品質(zhì)相對(duì)欠佳西部區(qū)域位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多總體房?jī)r(jià)相對(duì)要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈北部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對(duì)較高，區(qū)域高新技術(shù)從業(yè)人員已愈6萬(wàn)人區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利⑺高新區(qū)人群特征片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國(guó)知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了6萬(wàn)余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。近年來(lái)，高新區(qū)已開(kāi)發(fā)諸多樓盤(pán)，隨著已建樓盤(pán)與在建樓盤(pán)的逐步落成，以“國(guó)際會(huì)展中心”和“高新區(qū)管委會(huì)”為中心的“新都心”即