【正文】 有主動地位。近年來，在濟南開發(fā)了諸多房地產項目，對濟南房地產市場把握較為深入，對本地購房習俗及消費特征了解較為透徹。各項結構組織設置完善，利于投入運營后的規(guī)范化管理。Strengths(優(yōu)勢)：中齊地產自2000年成立以來，歷經(jīng)９年先后在濟南開發(fā)建設了齊魯世紀園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產項目。對于別墅戶型，因為此產品是國家近些年來嚴格控制的，所以其具有很強的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。不包括未來即將推出的供應量，如中齊美嘉，項目為浪潮集團下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團內部人士認購，且價格相對要低很多，因此其內部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率。慧園、中海紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在10萬平米左右。國際城市花園、中海區(qū)域有中齊⑴.高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析：1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析分析：從上圖標可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。Ⅳ.片區(qū)定位市場定位通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟南市中端和中高端市場。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產市場也就不存在。而濟南整體房地產市場來講，長久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。比如工業(yè)南路以道路兩側也因此衍生了諸多房地產開發(fā)項目。③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現(xiàn)雛形。國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。濟南高新區(qū)管委會片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術產業(yè)即坐落于此。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。，近幾年來也迅速膨脹，房地產開發(fā)“遍地開花”，小產權房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a市場顯些混亂。，一些創(chuàng)新產品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產市場。，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。⑺. 濟南作為山東省的省會城市,人口眾多,消費力很強,消費群體結構完善。濟南不僅有趵突騰空、佛山賞菊、明湖泛舟三大著名景點，而且還有錦屏春曉、鵲華煙雨、匯波晚照、白云雪霽、歷下秋風共八大旅游景點，濟南山清水秀，旅游資源十分豐富。關于《中齊⑶.濟南南依五岳獨尊——泰山的余脈，北靠中國母親河——黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。潛在客戶需求較多,房地產剛性需求很大。，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。，是山東省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高。，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產項目也紛紛上馬開工建設。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。另外，當前周邊的中齊濟南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟南市城市形象的對外窗口。⑷高新區(qū)作為濟南市房地產開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠，目前購物尚不方便，多項城市配套建設尚不成熟，但是隨著濟南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。太陽樹、國華，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。項目定位整體形象在濟南市區(qū)域市場應定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應定為于片區(qū)高端形象。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。未來城、茗筑紫御東郡、海信而其他項目雖然未來還有已建未售的囤量，但是囤積量較本項目和中海紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。而海信未來城即有4棟公寓（精裝），即將推出，以每層20戶，每棟20層來計算，即有1600戶。對于供應量占主導的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應量較大，所以即便銷售較其他戶型數(shù)量多，總銷售率也會相對較低。多年來，中齊地產以優(yōu)質的產品和服務，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟南房地產行業(yè)中的典范，成為濟南本土頗具生命力和影響力的地產品牌。項目內部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較便利。“更人性化”項目的社區(qū)規(guī)劃設計為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內，層層遞進，私密性漸強，環(huán)境漸佳。項目對面直接競爭對手鑫苑戶型以改善型住宅為主，兩室面積在90平米左右，三室面積在130平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高?！皷|拓”步伐加快根據(jù)《濟南市總體城市規(guī)劃》，濟南要向東發(fā)展，特別是近幾年，隨著濟南“東拓”步伐的加快，項目所在區(qū)域已成為濟南市房地產市場發(fā)展的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。隨著濟南舉辦全運會，濟南的城市價值也將隨之提升，濟南市房地產市場總體價格也將因此而有所提升。藍調國際等新開項目，另外還有鑫苑物業(yè)稅的開征，短期內將會對項目產生不利影響，此舉會在一定程度上抑制投機性市場需求，從而對項目的銷售帶來一定的威脅。戶型方面：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型供應最多，占據(jù)了片區(qū)所有戶型數(shù)量的一般還多，而市場的消化算是一般情況。未來城——規(guī)劃設計前沿，質量無可挑剔，居住更舒心。對于一些重視教育的購房者會因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購房置業(yè)。這部分人員工作多在5~10年之間，他們儲蓄多在10~25萬之間/人，如果之前就已經(jīng)計劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項目置業(yè)。另外，該類購房者多為白領或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內道路開闊，交通網(wǎng)絡四通八達，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。⑶.與周邊當前在售樓盤相比，競爭力并不強勁周邊公寓項目理想新城銷售起價為4050元/平米，均價4500元/平米，雖與項目的產品類型不一，但其較低的價格勢必會使項目處于價格劣勢，從而不具競爭力。２．問題解決辦法⑴. 突出內部規(guī)劃細節(jié)項目現(xiàn)在一期已基本建成，如要更改規(guī)劃設計顯然已不可能，所以建筑風格已是無法改變。在日后銷售中更具競爭力。③統(tǒng)一銷售人員著裝（選取較為給客戶以眼前一亮的高雅服裝），統(tǒng)一服裝VI（標識），贏得客戶對項目的為高檔社區(qū)的認同。⑹. 對于周邊配套設施不齊全的實際情況首先明確項目內部規(guī)劃設有商業(yè)、綜合超市、便利店等內部小型配套，并且建設的大型綜合超市正準備引進銀座或華聯(lián)大型商業(yè)供應商，業(yè)主入住后生活會非常便利。四．結論與后續(xù)建議 論項目自2008年11月開盤以來，起初銷售狀況欠佳，但自2009年春節(jié)過后，銷售形勢有所好轉，特別是近期受全國范圍內“小陽春”大環(huán)境的影響。誠然，僅憑打折優(yōu)惠還是不足以保證提升銷售業(yè)績，項目還需在產品創(chuàng)新、管理模式、銷售模式上進行改善，并處理與協(xié)調好施工企業(yè)、政府、媒體、公眾等各方面的關系，以實現(xiàn)項目的良好運營。ⅲ.加強與購房者的溝通與互動利用好公共關系，借助媒體搞好公共活動，提升項目形象，炒熱樓盤，獲得客戶的認同，吸引更多客戶光臨看房，通過對項目的全面了解，最終落定成交，提高項目銷售率。策劃活動：◆首屆中齊落筆：初寫策劃報告，思路欠佳，技術水平亦是有限。僅供討論之用，還望大家不吝指教?！糁旋R◆“高新區(qū)之于城市的價值”高層論壇——夯實并提升高新區(qū)的城市價值◆與目標客戶群相融合的“明星演唱會”——攪熱市場，讓更多潛在購房者關注項目◆“中齊聯(lián)姻高新區(qū)實驗小學”——彌補項目不足，提升項目的內在價值舉辦如上活動，目的是為炒作區(qū)域價值，并與區(qū)域的發(fā)展緊密結合，是客戶對區(qū)域的認識更為深刻，同時對區(qū)域價值更為認可。ⅰ.一期樹立品牌，樹立形象，贏得口碑.項目一期需要樹立品牌，樹立形象，贏得口碑，為后期項目操作贏得市場。項目做為高新區(qū)的知名大盤，在片區(qū)有著較強的影響力。其次，反復給給客戶灌輸城市的發(fā)展主流方向，和區(qū)域日后廣闊的發(fā)展空間與增值空間。②售樓處配備形象氣質好且與項目相匹配的保安，對每一位來看房客戶問候致敬，給客戶以與眾不同的尊貴之感。另外也可通過精裝修的方式，將公寓進行精裝修，以從裝修中獲取相應利潤，以此來彌補項目以低價格來銷售的損失，而且，項目精裝修與其毛坯房相比，給客戶感覺較為精致、豪華，以此也可以來迷惑購房客戶。細節(jié)卓現(xiàn)品質，精致凸顯品味。國際城市花園，當前銷售率已愈80%，現(xiàn)進入尾盤銷售階段，相對較高的優(yōu)惠幅度（如：），會對項目銷售產生巨大的沖擊。他們年齡多在30~40歲之間，孩子多在4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此，他們多數(shù)會考慮學校附近或是學區(qū)內的項目置業(yè)。因此，片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，片