【正文】 理有益的建議，對(duì)于采納后效果顯著的建議，項(xiàng)目和公司應(yīng)根據(jù)情況予以獎(jiǎng)勵(lì)。5. 支持性文件《檔案管理規(guī)定》 AAA﹒ZH14（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備臺(tái)賬表》 AAA 部門質(zhì)量管理體系文件應(yīng)單獨(dú)建立檔案盒，每盒檔案建立分目錄。保存期限為“長(zhǎng)期”，如有管理體系版本的更新，舊版本按照公司《檔案管理規(guī)定》的流程進(jìn)行銷毀。 合同、協(xié)議檔案：包括設(shè)備設(shè)施購(gòu)買合同、設(shè)備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設(shè)備更換改造合同等合同、協(xié)議。 公司工程技術(shù)部和品質(zhì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)設(shè)備檔案管理情況的監(jiān)督與指導(dǎo)。設(shè)備稍有損壞，少量零件損壞，扣3分。較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣79分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）門窗基本完好，少量五金缺損，扣23分。防水層局部松酥起殼，個(gè)別地方有滲水，經(jīng)修補(bǔ)后可解決，扣35分。 統(tǒng)計(jì)方法 設(shè)備完好率計(jì)算公式：每項(xiàng)設(shè)備完好率＝每項(xiàng)完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/每項(xiàng)設(shè)備總臺(tái)數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運(yùn)行即判定為完好設(shè)備）。GCJLGC0904（C/1）設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則1. 目的為了督導(dǎo)各項(xiàng)目不斷提升房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)水平，特制定本規(guī)則。 壓力表、流量計(jì)、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運(yùn)行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對(duì)于空調(diào)、高壓鍋爐等有強(qiáng)檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計(jì)量表，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個(gè)月上報(bào)班長(zhǎng)，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。 對(duì)在用的儀器、儀表、測(cè)量工具實(shí)行定期檢驗(yàn)制度，自行抽檢時(shí)可采用較高一級(jí)精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的應(yīng)及時(shí)檢修并重新送有關(guān)部門檢定。GCJLGC0801（C/1）測(cè)量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測(cè)量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)設(shè)施。GCJLGC0701（C/1） 《維修工作登記/統(tǒng)計(jì)表》 AAA 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時(shí)填寫質(zhì)量記錄。 技術(shù)改造：是指原有的設(shè)施設(shè)備損壞較大影響正常的使用功能，且設(shè)備的零配件購(gòu)買困難，或者設(shè)備經(jīng)維修后已無(wú)多大使用價(jià)值，抑或設(shè)備的能耗較大，無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求而進(jìn)行的局部技術(shù)改造或整體更換。公司各項(xiàng)目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計(jì)劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。 每月月末由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門完成月度工作總結(jié)，并根據(jù)年度工作計(jì)劃和具體情況擬定下月工作計(jì)劃。5. 支持性文件無(wú)6. 質(zhì)量記錄表格 《鑰匙借用登記表》 AAA 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進(jìn)行安全性能檢驗(yàn)，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，每次使用前須仔細(xì)檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。 建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時(shí)嚴(yán)格按照交接班制度進(jìn)行交接，檢查設(shè)備的安全運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問(wèn)題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。GCJLGC0408（C/1）設(shè)施設(shè)備安全管理辦法1. 目的明確并規(guī)范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、操作安全管理，保證人身及設(shè)施設(shè)備安全。5. 支持性文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建設(shè)部建房[2010]165號(hào)）6. 質(zhì)量記錄表格 《單元房間查驗(yàn)交接表》 AAA 物業(yè)工程項(xiàng)目接管查驗(yàn)依據(jù) 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國(guó)家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。 設(shè)備的實(shí)物查驗(yàn)，要做到符合以下幾點(diǎn)：A. 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。 準(zhǔn)備查驗(yàn)工器具、檔案盒和相應(yīng)記錄表格。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗(yàn)工作。 早期介入的工作方法 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段了解項(xiàng)目地理位置和開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位，以便于公司根據(jù)項(xiàng)目定位來(lái)制定管理標(biāo)準(zhǔn)和管理方案；熟悉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議，并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開(kāi)發(fā)商。 早期介入工作計(jì)劃編制早期介入項(xiàng)目成立項(xiàng)目部后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制早期介入工作計(jì)劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點(diǎn)、培訓(xùn)、人員招聘等。3. 職責(zé) 公司經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)新接早期介入項(xiàng)目資料的前期收集，并向工程技術(shù)部轉(zhuǎn)交資料和項(xiàng)目的定位、需求等交底銜接工作。 每月定期督促各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人上報(bào)月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃，并進(jìn)行審核，對(duì)工作總結(jié)和未盡事項(xiàng)提出意見(jiàn)或建議。 負(fù)責(zé)組織擬制新接項(xiàng)目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計(jì)劃，安排前期介入工程團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)等工作。GCJLGC1602(C/1) 114 AAAGCJLGC1102(C/1) 106序號(hào) 文件名稱 文件編號(hào) 頁(yè)碼、電、氣抄表記錄 AAAGCJLGC0705(C/1) 97 AAAGCJLGC0501(C/1) 87 AAAGCJLGC0401(C/1) 78序號(hào) 文件名稱 文件編號(hào) 頁(yè)碼 AAAGC10(C/1) 30 AAAGC02(C/1) 7（規(guī)程） 9 AAAGC05(C/1) 17 AAAGC13(C/1) 41 AAAGCJLGC0404(C/1) 82 AAAGCJLGC0504(C/1) 90 AAAGCJLGC0902(C/1) 101 AAAGCJLGC1203(C/1) 109 AAA同時(shí)，負(fù)責(zé)公司新接項(xiàng)目的前期介入、設(shè)施設(shè)備管理人員的技術(shù)培訓(xùn)、指導(dǎo)等工作。 定期組織檢查各項(xiàng)目工作計(jì)劃執(zhí)行情況和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關(guān)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)落實(shí)。 參與圖紙會(huì)審。 項(xiàng)目部提出的書(shū)面工程建議報(bào)告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項(xiàng)目部印章后，以書(shū)面或郵件方式提交開(kāi)發(fā)商。 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗(yàn)的通知后，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排查驗(yàn)小組分系統(tǒng)進(jìn)行正式查驗(yàn)。 承接查驗(yàn)的實(shí)施 查驗(yàn)小組依據(jù)查驗(yàn)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)、系統(tǒng)進(jìn)行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。 圖紙、資料查驗(yàn)：查驗(yàn)小組與開(kāi)發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時(shí)，必須進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，不完整的圖紙、資料要求補(bǔ)齊，并在資料查驗(yàn)清單上簽字確認(rèn)移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。 所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說(shuō)明書(shū)，安裝使用說(shuō)明書(shū)和設(shè)備及其附屬設(shè)施、制品等主要材料的清單、合格證等。GCJLGC0403（C/1） 《公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)表》 AAA 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安全管理工作的組織實(shí)施，查找并杜絕安全隱患。 建立鑰匙管理制度，所有機(jī)房、設(shè)備間的鑰匙必須有專人負(fù)責(zé)管理，工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記，離職時(shí)須交回所配發(fā)的鑰匙；部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時(shí)須檢查確認(rèn)相應(yīng)的機(jī)房、設(shè)備間設(shè)備設(shè)施完好，門已鎖閉。 按消防系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行維保測(cè)試。GCJLGC0503（C/1） 《水池（箱）清洗及消毒記錄表》 AAA 公司工程技術(shù)部在審核項(xiàng)目的年度、月度工作總結(jié)和計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)并指出該項(xiàng)目工作計(jì)劃中存在的不足，予以指導(dǎo)完善。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人督促、檢查房屋及設(shè)施設(shè)備的管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 所有房屋及共用設(shè)施設(shè)備必須根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理工作指引、項(xiàng)目管理制度及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。GCJLGC0705（C/1） 《業(yè)戶報(bào)事處理單》 AAA3. 職責(zé)各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)測(cè)量和監(jiān)控裝置臺(tái)賬的建立，制定檢測(cè)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)日常管理和檢測(cè)的實(shí)施。 各項(xiàng)目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報(bào)告相關(guān)單位。 各使用部門應(yīng)妥善保存各監(jiān)測(cè)儀器儀表的檢測(cè)報(bào)告，在相應(yīng)儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標(biāo)識(shí)。4. 程序要點(diǎn) 一般管理原則 各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月對(duì)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)1次，每6個(gè)月對(duì)房屋本體及附屬設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)一次，完好率不得低于物業(yè)服務(wù)合同約定的比例。少量鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補(bǔ)仍可承受荷載，各種節(jié)點(diǎn)較明顯稀縫，扣23分。起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補(bǔ)可解決，扣2分。（二）油漆（8）油漆少量剝落、起殼，扣23分。部分嚴(yán)重破損，經(jīng)日常修補(bǔ)無(wú)法解決需更新，扣4分。道路飾面較大面積的起殼、裂縫，明溝破損，窨井蓋缺損嚴(yán)重，扣59分。綜合竣工查驗(yàn)資料(竣工圖：包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣等設(shè)備及附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設(shè)工程竣工查驗(yàn)證書(shū)；建設(shè)消防查驗(yàn)合格證；公共配套設(shè)施綜合查驗(yàn)合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯合格證等)。 運(yùn)行檔案：包括設(shè)備運(yùn)行記錄，各種巡查記錄以及其它應(yīng)保存的運(yùn)行記錄，存期限為“2年”。 設(shè)備檔案建立 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部在接管物業(yè)后應(yīng)將管轄范圍內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施建立機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳；設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢或更換零部件及大中修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳上予以登錄。 設(shè)備檔案管理 設(shè)備檔案可由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部或者項(xiàng)目指定專人負(fù)責(zé)。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司總部對(duì)各項(xiàng)目公共能耗的監(jiān)管及項(xiàng)目對(duì)公共能耗的管理。 積極組織推廣、應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，總結(jié)交流節(jié)能技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)；對(duì)于能耗較大的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)采取有效措施進(jìn)行整改。 合理安排電梯運(yùn)行時(shí)間，夜間和周末應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整電梯運(yùn)行數(shù)量。 衛(wèi)生間等公共區(qū)域采用節(jié)水型龍頭、水箱，設(shè)置節(jié)約用水的提示標(biāo)識(shí)。 能耗管理的考核 負(fù)有公共能耗管理責(zé)任的公司各項(xiàng)目，在制定的年度預(yù)算中，必須根據(jù)上一年度實(shí)際產(chǎn)生的水電氣公共能耗以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)定本年度公共能耗的計(jì)劃用量指標(biāo)，上報(bào)公司審核后將在年終就本年度實(shí)際產(chǎn)生的公共能耗和計(jì)劃用量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比考核，考核結(jié)果與項(xiàng)目的年度考核掛鉤。3. 職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)建立主要機(jī)房的管理制度，明確設(shè)備機(jī)房、管井的管理標(biāo)準(zhǔn)。 保持機(jī)房通風(fēng)、照明、消防器材、設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)志的完好齊全，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)上報(bào)的外委項(xiàng)目或產(chǎn)品提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，或?qū)ο嚓P(guān)技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核完善；協(xié)助公司經(jīng)營(yíng)拓展部與外委單位或產(chǎn)品供應(yīng)商進(jìn)行談判。E. 公司與新的維保單位簽訂合同后，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)根據(jù)合同要求對(duì)維保單位督促檢查，按周、月、季度、年度要求維保單位定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，出具維保記錄、檢測(cè)報(bào)告，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月填寫《供應(yīng)商考核表》，考核評(píng)價(jià)維保單位的工作情況并做好各項(xiàng)記錄、報(bào)告的存檔工作；《供應(yīng)商考核表》應(yīng)作為支付合同款項(xiàng)的依據(jù)。C. 監(jiān)視與測(cè)量器具的檢測(cè)、避雷設(shè)施的檢測(cè)、強(qiáng)電設(shè)備的檢測(cè)都必須由檢測(cè)單位出具檢測(cè)報(bào)告，項(xiàng)目應(yīng)做好檢測(cè)報(bào)告的存檔管理工作。下列情況不列為設(shè)備事故： 設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修、檢查。 由于設(shè)備事故造成人員重大傷害甚至死亡的事故，屬于特大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報(bào)公司公司工程技術(shù)部、分管副總和總經(jīng)理，同時(shí)通知相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目屬地警方。 在組織搶修的同時(shí)，首先要進(jìn)行事故調(diào)查。3. 職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)設(shè)備的停用、購(gòu)置、報(bào)廢的申請(qǐng)。 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告，并由物業(yè)服務(wù)中心審核簽字報(bào)公司工程技術(shù)部后，由公司工程技術(shù)部組織鑒定。 設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。5. 支持性文件無(wú)6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備報(bào)廢表》 AAA 房屋及設(shè)施管理內(nèi)容：是指對(duì)大廈、小區(qū)的公共設(shè)施部分及構(gòu)筑物的修復(fù)、維護(hù)、改建活動(dòng)的管理，包括地庫(kù)、會(huì)所、公共交通設(shè)施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇內(nèi)的公共區(qū)域、園區(qū)噴泉、園區(qū)雕塑及兒童游樂(lè)場(chǎng)所等的維護(hù)、維修。 建立電子和紙質(zhì)的設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備清單，并在主要設(shè)備設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)卡。d. 安裝單體空調(diào)的外立面空調(diào)外機(jī)及冷凝水管規(guī)范、整齊。c. 屋頂?shù)孛鏌o(wú)空鼓、開(kāi)裂、滲水，墻面無(wú)空鼓、開(kāi)裂、大面積脫落。B. 要求：a. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)員工定期檢查座便器、沖水箱、洗手盆、小便感應(yīng)器、干手機(jī)、廁位門鎖、茶水間水龍頭、開(kāi)水器等能正常使用，要保持上述設(shè)施無(wú)積塵、無(wú)銹斑、無(wú)滴漏、無(wú)堵塞，反應(yīng)靈敏，完好率100%。e. 照明配套開(kāi)關(guān)箱每季度檢查維保1次，并有質(zhì)量記錄。b. 各類金屬管道、槽架之間的連接要安裝接地線。B. 地庫(kù)的墻面、頂面無(wú)滲漏現(xiàn)象，地面無(wú)積水，如發(fā)現(xiàn)有滲漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行防水處理，