【正文】 B. 地庫的墻面、頂面無滲漏現(xiàn)象，地面無積水，如發(fā)現(xiàn)有滲漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行防水處理，消除隱患。e. 照明配套開關(guān)箱每季度檢查維保1次，并有質(zhì)量記錄。c. 屋頂?shù)孛鏌o空鼓、開裂、滲水，墻面無空鼓、開裂、大面積脫落。 建立電子和紙質(zhì)的設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備清單，并在主要設(shè)備設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)卡。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備報(bào)廢表》 AAA 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出書面申請(qǐng)報(bào)告，并由物業(yè)服務(wù)中心審核簽字報(bào)公司工程技術(shù)部后，由公司工程技術(shù)部組織鑒定。 在組織搶修的同時(shí)，首先要進(jìn)行事故調(diào)查。下列情況不列為設(shè)備事故： 設(shè)備的計(jì)劃檢修、檢查。E. 公司與新的維保單位簽訂合同后，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)根據(jù)合同要求對(duì)維保單位督促檢查，按周、月、季度、年度要求維保單位定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，出具維保記錄、檢測(cè)報(bào)告，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月填寫《供應(yīng)商考核表》，考核評(píng)價(jià)維保單位的工作情況并做好各項(xiàng)記錄、報(bào)告的存檔工作；《供應(yīng)商考核表》應(yīng)作為支付合同款項(xiàng)的依據(jù)。 保持機(jī)房通風(fēng)、照明、消防器材、設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)志的完好齊全，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 能耗管理的考核 負(fù)有公共能耗管理責(zé)任的公司各項(xiàng)目，在制定的年度預(yù)算中，必須根據(jù)上一年度實(shí)際產(chǎn)生的水電氣公共能耗以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)定本年度公共能耗的計(jì)劃用量指標(biāo)，上報(bào)公司審核后將在年終就本年度實(shí)際產(chǎn)生的公共能耗和計(jì)劃用量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比考核，考核結(jié)果與項(xiàng)目的年度考核掛鉤。 合理安排電梯運(yùn)行時(shí)間，夜間和周末應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整電梯運(yùn)行數(shù)量。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司總部對(duì)各項(xiàng)目公共能耗的監(jiān)管及項(xiàng)目對(duì)公共能耗的管理。 設(shè)備檔案建立 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部在接管物業(yè)后應(yīng)將管轄范圍內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施建立機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳；設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢或更換零部件及大中修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳上予以登錄。綜合竣工查驗(yàn)資料(竣工圖：包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣等設(shè)備及附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設(shè)工程竣工查驗(yàn)證書；建設(shè)消防查驗(yàn)合格證；公共配套設(shè)施綜合查驗(yàn)合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯合格證等)。部分嚴(yán)重破損，經(jīng)日常修補(bǔ)無法解決需更新，扣4分。起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補(bǔ)可解決，扣2分。4. 程序要點(diǎn) 一般管理原則 各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月對(duì)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)1次，每6個(gè)月對(duì)房屋本體及附屬設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)一次，完好率不得低于物業(yè)服務(wù)合同約定的比例。 各項(xiàng)目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報(bào)告相關(guān)單位。GCJLGC0705（C/1） 《業(yè)戶報(bào)事處理單》 AAA 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 所有房屋及共用設(shè)施設(shè)備必須根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理工作指引、項(xiàng)目管理制度及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 公司工程技術(shù)部在審核項(xiàng)目的年度、月度工作總結(jié)和計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)并指出該項(xiàng)目工作計(jì)劃中存在的不足，予以指導(dǎo)完善。 按消防系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行維保測(cè)試。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安全管理工作的組織實(shí)施，查找并杜絕安全隱患。 所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備及其附屬設(shè)施、制品等主要材料的清單、合格證等。 承接查驗(yàn)的實(shí)施 查驗(yàn)小組依據(jù)查驗(yàn)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)、系統(tǒng)進(jìn)行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。 項(xiàng)目部提出的書面工程建議報(bào)告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項(xiàng)目部印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)落實(shí)。 定期組織檢查各項(xiàng)目工作計(jì)劃執(zhí)行情況和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關(guān)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。GCJLGC1203(C/1) 109 AAAGCJLGC0504(C/1) 90 AAAGC13(C/1) 41 AAAGC02(C/1) 7（規(guī)程） 9 AAAGCJLGC0401(C/1) 78序號(hào) 文件名稱 文件編號(hào) 頁碼 AAAGCJLGC0705(C/1) 97 AAAGCJLGC1602(C/1) 114 AAA 每月定期督促各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人上報(bào)月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃，并進(jìn)行審核，對(duì)工作總結(jié)和未盡事項(xiàng)提出意見或建議。 早期介入工作計(jì)劃編制早期介入項(xiàng)目成立項(xiàng)目部后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制早期介入工作計(jì)劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點(diǎn)、培訓(xùn)、人員招聘等。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗(yàn)工作。 設(shè)備的實(shí)物查驗(yàn)，要做到符合以下幾點(diǎn)：A. 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。5. 支持性文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建設(shè)部建房[2010]165號(hào)）6. 質(zhì)量記錄表格 《單元房間查驗(yàn)交接表》 AAA 建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時(shí)嚴(yán)格按照交接班制度進(jìn)行交接，檢查設(shè)備的安全運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《鑰匙借用登記表》 AAA公司各項(xiàng)目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計(jì)劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時(shí)填寫質(zhì)量記錄。GCJLGC0801（C/1）測(cè)量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測(cè)量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)設(shè)施。 壓力表、流量計(jì)、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運(yùn)行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對(duì)于空調(diào)、高壓鍋爐等有強(qiáng)檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計(jì)量表，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個(gè)月上報(bào)班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。 統(tǒng)計(jì)方法 設(shè)備完好率計(jì)算公式：每項(xiàng)設(shè)備完好率＝每項(xiàng)完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/每項(xiàng)設(shè)備總臺(tái)數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運(yùn)行即判定為完好設(shè)備）。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）門窗基本完好，少量五金缺損，扣23分。設(shè)備稍有損壞，少量零件損壞，扣3分。 合同、協(xié)議檔案：包括設(shè)備設(shè)施購買合同、設(shè)備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設(shè)備更換改造合同等合同、協(xié)議。 部門質(zhì)量管理體系文件應(yīng)單獨(dú)建立檔案盒，每盒檔案建立分目錄。 鼓勵(lì)員工提出對(duì)節(jié)能降耗管理有益的建議，對(duì)于采納后效果顯著的建議，項(xiàng)目和公司應(yīng)根據(jù)情況予以獎(jiǎng)勵(lì)。 節(jié)水部分的管理 各項(xiàng)目每月用水量原則上不能超過自來水公司分配的用水指標(biāo)，超過指標(biāo)時(shí)應(yīng)及時(shí)與自來水公司溝通調(diào)整，并采取措施控制用水量。GCJLGC1202（C/1） 《能耗統(tǒng)計(jì)分析圖表》 AAA2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、更新改造、檢測(cè)及其它工程維修的外委管理。 檢測(cè)、校驗(yàn)類A. 對(duì)于監(jiān)視與計(jì)量器具的檢測(cè)、避雷設(shè)施的檢測(cè)等屬于檢測(cè)、校驗(yàn)范圍的外委，由項(xiàng)目制定檢測(cè)計(jì)劃，按計(jì)劃以專題報(bào)告形式報(bào)公司審核后委托相關(guān)單位檢測(cè)、校驗(yàn)。 對(duì)于設(shè)備損害較小，損失金額在500元以下，且未造成人員傷害的一般設(shè)備事故，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人后處理。GC05（C/1）6. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)備事故報(bào)告單》 AAA 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報(bào)廢審批表報(bào)公司財(cái)務(wù)部、業(yè)主、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部各一份。3. 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度及運(yùn)行、操作、規(guī)程的制定和實(shí)施。B. 要求：a. 外立面要保持設(shè)計(jì)的原有面貌，外墻乳膠漆無大面積脫落，外墻磚無脫落及大面積空鼓。B. 要求：a. 門無污漬、無破損，開合自如；配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。有問題應(yīng)及時(shí)處理解決。D. 會(huì)所建筑的維護(hù)：衛(wèi)生間、更衣室、桑拿室的維護(hù)。e. 總平道路上各種雨污水、電井、消防井蓋方向保持一致，金屬井蓋周圍刷黃漆，中間刷黑漆。 公共照明A. 種類：包含大堂、電梯廳、公共走廊、應(yīng)急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及設(shè)備房、外墻立面射燈、內(nèi)外廣告燈（箱）、地庫照明燈、廣場地腳燈、水池彩燈等，以及相應(yīng)的開關(guān)箱。f. 戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應(yīng)的管理規(guī)定，符合政府相關(guān)部門規(guī)定。 建立《巡檢制度》，定期巡視檢查各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 新添設(shè)備由項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求，經(jīng)公司工程技術(shù)部審核后報(bào)公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審核。 設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫設(shè)備停用、封存或處理的報(bào)告，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審核報(bào)公司或業(yè)主批準(zhǔn)后實(shí)施。 一般事故和故障由班組組織搶修，重大設(shè)備事故由部門組織搶修，并上報(bào)上級(jí)主管。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)備事故的管理。 按照國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定，必須委托專業(yè)公司進(jìn)行的工作：如二次供水水箱的清洗及水質(zhì)的檢測(cè)、強(qiáng)電設(shè)備的實(shí)驗(yàn)性檢測(cè)、監(jiān)視與計(jì)量器具的檢測(cè)、避雷設(shè)施的檢測(cè)等。如有違者，值班人員必須立即制止，如有來訪者，必須進(jìn)行登記。 給水管發(fā)生爆管、滲漏現(xiàn)象時(shí)，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)閘閥，組織力量在最短時(shí)間內(nèi)完成維修，并確定具體損失費(fèi)用。 節(jié)電部分的管理 應(yīng)根據(jù)地下室、總平路燈、光彩、通道等照明區(qū)域要求的不同，分別制定照度標(biāo)準(zhǔn)和開關(guān)時(shí)間，并根據(jù)天氣和環(huán)境的變化適時(shí)調(diào)整開關(guān)時(shí)間。 工作人員借閱檔案時(shí)，須填寫《文件/記錄借閱登記表》，交還時(shí)注銷。保存期限為“長期”。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部對(duì)設(shè)備檔案的管理。五樓 內(nèi) 飾 面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣23分。部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴(yán)重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)，扣1018分。GCJLGC0902（C/1） 《計(jì)量器具報(bào)廢表》 AAA 各項(xiàng)目必須分類建立測(cè)量和監(jiān)控裝置臺(tái)賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測(cè)規(guī)范，對(duì)屬強(qiáng)制性檢驗(yàn)的儀器儀表、測(cè)量工具應(yīng)制定送檢計(jì)劃，按期送有關(guān)部門進(jìn)行檢定。 緊急維修結(jié)束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向部門主管報(bào)告。 事后維修：是對(duì)一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才能進(jìn)行的修理。3. 職責(zé)公司工程技術(shù)部和各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理各項(xiàng)年度工作計(jì)劃的審核和落實(shí)督導(dǎo)；各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人依照年度工作計(jì)劃制定月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施、總結(jié)和匯報(bào)。 屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護(hù)欄的窗戶、露臺(tái)、損壞的井蓋等危險(xiǎn)區(qū)域必須設(shè)置相應(yīng)的安全警示標(biāo)識(shí)；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應(yīng)設(shè)置臨時(shí)的安全警示標(biāo)識(shí)。GCJLGC0406（C/1） 《鑰匙承接查驗(yàn)表 》 AAA 對(duì)于查驗(yàn)不合格的項(xiàng)目，項(xiàng)目部承接查驗(yàn)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人不應(yīng)簽字進(jìn)行接管，應(yīng)將不合格項(xiàng)整理后報(bào)告開發(fā)商督促施工單位整改。4. 承接查驗(yàn)的工作要點(diǎn) 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備 查驗(yàn)小組依據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際進(jìn)展，發(fā)展商提供的查驗(yàn)時(shí)間表和資料，以及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況，根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗(yàn)計(jì)劃和查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。2. 工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）物業(yè)早期介入管理辦法1. 目的為了明確公司早期介入項(xiàng)目的工作流程和各部門、項(xiàng)目部的工作職責(zé)，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)后期運(yùn)行管理帶來的影響，特制訂本規(guī)范。 組織編寫工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程體系文件，審核各項(xiàng)目工程支持性文件。GCJLGC1001(C/1) 104 AAAGCJLGC0407(C/1) 85 AAAGC08(C/1) 25 AAAGC07(C/1) 22 AAAGCJLGC0406(C/1) 84 AAAGCJLGC0904(C/1) 103 AAA 定期組織對(duì)各項(xiàng)目工程設(shè)施設(shè)備管理的指導(dǎo)、檢查和季度、年度考核工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。 熟悉項(xiàng)目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。 查驗(yàn)小組依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙所顯示的設(shè)備設(shè)施資料和現(xiàn)狀，要求施工單位提供詳細(xì)的設(shè)備清單，按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行查驗(yàn)，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗(yàn)。 公共配套設(shè)施、設(shè)備在正式查驗(yàn)合格后，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，并存檔。GCJLGC0405（C/1） 《物業(yè)資料移交清單》 AAA 室內(nèi)外電源控制箱/柜，鎖具必須完好，在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，箱/柜門隨時(shí)處于鎖閉狀態(tài)。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)