【正文】 第二個問題就是這個我們怎么來投了，我們總結(jié)是三個方面來做，一方面是純粹的股權(quán)投資，這個和回報實際上是結(jié)合在一起的，就是我們通過做股東分紅，比如說搜房，搜房實際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個的過程和整個的運作，所以我們對這塊是相當(dāng)?shù)那宄热缯f搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個渠道來得到他的回報，這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊，這塊適用于包括我們的項目公司，也包括我們長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司，項目公司就是做一把，項目完了就完了，我們說的是公司型的，做了第一個項目之后還要做第二個項目，比如說華遠(yuǎn)，以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤，那么就屬于投資性公司。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個好的大環(huán)境里經(jīng)濟當(dāng)中一個領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對這塊非常的看好。那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個熱點或者說大家非常關(guān)注的一個話題，總而言之，實際上我們說的是這個叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國，我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院。
上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r候，我們做了一次非常大的年會，那時候我也是簡單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。
來源是四個方面，一個方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國這塊已經(jīng)不是一個陌生的事情，保險公司也會介入這塊，特別是在國外做法，因為作為一個資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險的話，總會有一個比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過不同的方式。
第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國內(nèi)開發(fā)商很多，幾萬家，很多開發(fā)商手上有地，但是資金不足，還有一些開發(fā)商他手上有錢，但是他沒有地，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實的，實際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。
那么我們分三大，一個是純粹的股權(quán)投資，很簡單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二個準(zhǔn)備要充分，這實際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來支持這個產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個產(chǎn)業(yè)才可以做下去。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個項目少于五年的話，一個項目整個做完整個過程他的投資回報，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財務(wù)計劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個季度，每個季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項目的角度來說，那就是說你這個進程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財務(wù)分析和預(yù)測在操作過程當(dāng)中會有很大的調(diào)整和變化。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。簡單來說，投資方的錢是不一樣的，一個投資方的錢一塊錢和另外一個投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個過程，我是記得因為IDG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進來的股東，在我們第二輪子時候就有相當(dāng)多的投資方，因為當(dāng)時的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團卡得非常的嚴(yán)，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機構(gòu)來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個小時吵不下來，因為就等著我來簽字這個事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機構(gòu)都非常愿意介入。但是對于像搜房這種增長快的公司來說，因為它的市場占有是他最主要的目標(biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報的方式。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。