【正文】 第二個(gè)問題就是這個(gè)我們?cè)趺磥硗读?，我們總結(jié)是三個(gè)方面來做，一方面是純粹的股權(quán)投資，這個(gè)和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起的，就是我們通過做股東分紅，比如說搜房，搜房實(shí)際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個(gè)的過程和整個(gè)的運(yùn)作，所以我們對(duì)這塊是相當(dāng)?shù)那宄?，比如說搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個(gè)渠道來得到他的回報(bào)，這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊，這塊適用于包括我們的項(xiàng)目公司，也包括我們長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司就是做一把，項(xiàng)目完了就完了，我們說的是公司型的，做了第一個(gè)項(xiàng)目之后還要做第二個(gè)項(xiàng)目，比如說華遠(yuǎn)，以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤，那么就屬于投資性公司。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊非常的看好。那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說大家非常關(guān)注的一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國，我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對(duì)我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個(gè)方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。
上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候，我們做了一次非常大的年會(huì)，那時(shí)候我也是簡單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。
來源是四個(gè)方面，一個(gè)方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生的事情，保險(xiǎn)公司也會(huì)介入這塊，特別是在國外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話，總會(huì)有一個(gè)比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過不同的方式。
第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國內(nèi)開發(fā)商很多，幾萬家，很多開發(fā)商手上有地，但是資金不足，還有一些開發(fā)商他手上有錢，但是他沒有地，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個(gè)發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實(shí)的，實(shí)際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。
那么我們分三大，一個(gè)是純粹的股權(quán)投資，很簡單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。所以這塊我們?cè)谧囊灿泻芏鄬＜叶脿I銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個(gè)營銷策略。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個(gè)項(xiàng)目少于五年的話，一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度，每個(gè)季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來說，從項(xiàng)目的角度來說，那就是說你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測在操作過程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。簡單來說，投資方的錢是不一樣的，一個(gè)投資方的錢一塊錢和另外一個(gè)投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個(gè)過程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來的股東，在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多的投資方，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺(tái)灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個(gè)協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán)，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來，因?yàn)榫偷戎襾砗炞诌@個(gè)事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個(gè)，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。但是對(duì)于像搜房這種增長快的公司來說，因?yàn)樗氖袌稣加惺撬钪饕哪繕?biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。