【正文】
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。簡(jiǎn)單來說，投資方的錢是不一樣的，一個(gè)投資方的錢一塊錢和另外一個(gè)投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個(gè)過程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來的股東，在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多的投資方，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺(tái)灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個(gè)協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán)，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來，因?yàn)榫偷戎襾砗炞诌@個(gè)事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個(gè)，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個(gè)項(xiàng)目少于五年的話，一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度，每個(gè)季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來說，從項(xiàng)目的角度來說，那就是說你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場(chǎng)分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。
第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國內(nèi)開發(fā)商很多，幾萬家，很多開發(fā)商手上有地，但是資金不足，還有一些開發(fā)商他手上有錢，但是他沒有地，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個(gè)發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實(shí)的，實(shí)際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。
上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候，我們做了一次非常大的年會(huì)，那時(shí)候我也是簡(jiǎn)單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說大家非常關(guān)注的一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國，我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對(duì)我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個(gè)方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊非常的看好。這是一個(gè)。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過來的。
所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡(jiǎn)單，就是資金到位，一般來說我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問題都不大，資金都會(huì)很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個(gè)目的，一個(gè)根據(jù)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時(shí)候?yàn)榱吮P活這個(gè)資產(chǎn)，一定要?jiǎng)冸x一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運(yùn)作，讓它好起來，最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級(jí)過程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當(dāng)中了解到的一些情況。如果錢進(jìn)來以后那就是做事情的方法，對(duì)于我們投資方來說怎么給他們回報(bào)，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。從這幾個(gè)方面，目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營(yíng)銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，最后股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個(gè)文件肯定全部要準(zhǔn)備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不規(guī)范的地方，因?yàn)檫@一塊我們坦率的說是比較弱的，因?yàn)檎麄€(gè)的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺(tái)灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣，經(jīng)過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺(tái)灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個(gè)橋梁，但是現(xiàn)在這個(gè)慢慢在改變。
在定位情況的前提下我們就得從各個(gè)方面來促進(jìn)到達(dá)我們這個(gè)。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。從四個(gè)方面：一個(gè)是股權(quán)投資的來源，一個(gè)是股權(quán)投資的方式，還有相當(dāng)重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)的，就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧，最后非常簡(jiǎn)單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報(bào)。莫天全：
謝謝大家來光臨我們這個(gè)第二屆房地產(chǎn)