【正文】 好的交通條件。如定位成以租賃為主的市場比較吻合市場的需求，同時也帶動維修區(qū)、配件區(qū)的市場經(jīng)營，但車輛出入比較多，對路面維護(hù)、清潔等管理成本比較高，造成市場的經(jīng)營形象也比較差，也不利于的長期發(fā)展。南寧作為西南出海通道的必經(jīng)要塞，有著極其便利的交通條件，這為本項(xiàng)目對接西南市場提高了有利的條件?！虮卷?xiàng)目地勢呈坡地形態(tài)，且主入口設(shè)于南段坡度較高位置，不利于大型類的工程機(jī)械的交通出行。◎項(xiàng)目規(guī)模比較大，對于大型的機(jī)械類產(chǎn)品來說有著較大的經(jīng)營空間，也容易形成市場經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)。10+1商業(yè)大道也分布有餐飲、休閑娛樂類的商業(yè)?！蚴袌鲋饕?jīng)營中高檔的二手車為主，區(qū)域缺乏高端人群的人氣支撐。（3）人流情況：周邊有恒大新城、北湖安居小區(qū)、萬秀村、單位小區(qū)等居住區(qū)，整體居住氛圍濃厚，人氣也比較旺?！蚴袌鲋饕灾袡n的二手車為主，各種款式車型比較豐富，與周邊經(jīng)營的一手車檔次差不多，比較吻合大眾需求。（2）輔助配套型商業(yè)：銀行、加油站、酒樓、菜市等各種配套商業(yè)比較完善。四、南寧二手車市場個案分析。二手車交易渠道很單一 南寧二手車的交易主要依靠固定的市場來完成，相對與發(fā)達(dá)城市來說二手車的交易平臺仍很單一，雖然也有些二手車交易的網(wǎng)絡(luò)平臺，但這些網(wǎng)絡(luò)平臺各方面都不完善，只是單純的汽車展示而已，其它相關(guān)的服務(wù)配套仍然比較缺乏，市場的知名度也比較低。品牌車占領(lǐng)市場目前，南寧市形成規(guī)模的二手車交易市場只有一家，汽車交易主要以家庭和私人購車為主，在二手車市場，除了淘汰下來的公車外，還有一批是私企更換品牌、國企改制減少下來的各類小車。(三)二手車市場正在逐步走向成熟。第三是隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，二手車也正向低齡化方向發(fā)展。但二手車的流通秩序卻不容樂觀。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年111月,（已經(jīng)超過2006年全年總量，%?！蚴袌鲋鳡I區(qū)為品牌機(jī)械展銷區(qū)，主要以品牌機(jī)械的整機(jī)銷售為主，同時也兼?zhèn)淦放粕碳业霓k公服務(wù)，在經(jīng)營檔次上比較高，經(jīng)營的環(huán)境也較好?！蜾伱嬖O(shè)計(jì)面積較小，3m6m鋪面不適合工程機(jī)械類大型器件的經(jīng)營需要。綜合分析：（1）優(yōu)勢◎市場所處位置比較優(yōu)越，南寧快速環(huán)臨邊而過，向可快速連接市中心區(qū)，向外輻射大西南及東盟各國。（一）南寧工程機(jī)械市場市場基本信息 南寧工程機(jī)械市場位于南寧江南區(qū)白沙大道西段，市場占地約150畝，后部分用地被征用住宅項(xiàng)目開發(fā)，該市場是廣西第一個規(guī)模較大的工程機(jī)械類市場，市場的建立遏制了工程機(jī)械亂停街道邊造成臟、亂、差的現(xiàn)象，也促進(jìn)了南寧工程機(jī)械類市場的發(fā)展。二、南寧工程機(jī)械類發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。工程機(jī)械是國家貿(mào)易中的主要機(jī)械產(chǎn)品之一，年貿(mào)易額約350億美元，其中美國和日本占世界市場份額的50%以上。 （2）特殊工程機(jī)械。經(jīng)營業(yè)態(tài)：日用百貨、副食品項(xiàng)目定位：西南區(qū)域最大的綜合性的現(xiàn)代化批零商貿(mào)中心。同時以專業(yè)市場為平臺，推行品牌戰(zhàn)略，引進(jìn)一百家名店，新增加千戶個體經(jīng)營戶，安排萬人就業(yè)。經(jīng)營業(yè)態(tài)：收藏類商品為主。建成汽車主題休閑公園（廣場）、試車場一個，二手汽車市場及快修專修區(qū)一個。周邊環(huán)境：白沙大道街貌雜亂，空閑地多。交通情況：途經(jīng)亭洪路、星光大道的公車繁多，如302030501等等經(jīng)營業(yè)態(tài)：以茶葉市場為主，兼營有餐飲、購物、文化、娛樂等。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要措施包括：加快揚(yáng)美古鎮(zhèn)旅游風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，推進(jìn)“廣西土改工作團(tuán)第二團(tuán)團(tuán)部舊址”（麻子畬）等旅游項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)一步完善旅游功能，提升旅游產(chǎn)業(yè)，突出旅游主題，打造旅游產(chǎn)品和線路，把旅游業(yè)發(fā)展成為城區(qū)的支柱服務(wù)產(chǎn)業(yè)。以促成近期簽約的東盟國際工業(yè)原料產(chǎn)品物流城、廣西國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心等項(xiàng)目盡快落地為契機(jī)，按照大商業(yè)、大市場、大流通的思路，整合現(xiàn)有的倉儲資源優(yōu)勢，大力發(fā)展以專業(yè)市場為主體的現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建立足南寧、輻射廣西、面向西南與東盟的區(qū)域性物流中心，使物流業(yè)成為江南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。大力發(fā)展農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)組織，提高農(nóng)民進(jìn)入市場的組織化程度。 重大項(xiàng)目：年產(chǎn)30萬噸高精度鋁板帶項(xiàng)目、水輪發(fā)電機(jī)組制造技改項(xiàng)目、日熔化900噸在線鍍膜玻璃生產(chǎn)線項(xiàng)目、糖業(yè)物流項(xiàng)目、摩托車物流項(xiàng)目、南站配套物流項(xiàng)目、同濟(jì)醫(yī)藥創(chuàng)新基地項(xiàng)目、汽車物流園、南寧國際商業(yè)貿(mào)易中心、廣西國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目、吳圩空港物流園項(xiàng)目。 發(fā)展重點(diǎn)：結(jié)合凌鐵大橋、北大橋、桃源橋的建設(shè)，改造舊區(qū)、開發(fā)新區(qū)，有機(jī)組織現(xiàn)有資源在江南香格里拉商業(yè)廣場及周邊區(qū)域構(gòu)建集大型超市、購物中心、餐飲娛樂中心、圖書文化中心為一體的購物廣場。（一）“一區(qū)”——多點(diǎn)式商貿(mào)區(qū) 范圍：亭江路、星光大道、南建路、壯錦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五縱四橫”路網(wǎng)交匯點(diǎn)。1958年在水上辦事處基礎(chǔ)上成立南寧市上游公社，1959年改稱南寧市水上公社；1968年成立水上公社革委會，1971年改為江南街道公社革委會；江南區(qū)大部分地區(qū)先后歸其所轄。江南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢十分明顯，南寧國際機(jī)場和西南最大鐵路編組站—南寧鐵路南站座落轄區(qū)內(nèi)，桂柳高速、南北公路、快速環(huán)道、高速外環(huán)和建設(shè)中南寧至憑祥高速公路貫穿轄區(qū)，白沙大橋、中興大橋、青川大橋、邕江一橋、永和大橋和即將建設(shè)的葫蘆頂大橋、北大橋、桃源橋、凌鐵大橋9座橋梁橫跨邕江兩岸。江南區(qū)位于南寧市邕江南岸。四、江南區(qū)歷史背景。五、江南區(qū)工業(yè)及配套設(shè)施情況。不斷完善這些街區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)“五縱四橫”路網(wǎng)的其它交匯點(diǎn)聯(lián)動發(fā)展。重點(diǎn)開發(fā)沿江人文景觀、古鎮(zhèn)、古村落和原生態(tài)自然風(fēng)光，把楊村、三江口、木村、智信等獨(dú)具特色的旅游資源串點(diǎn)成線，發(fā)展集古鎮(zhèn)、古村落、觀光、娛樂、采摘、品嘗、花卉、瓜果、健身等為一體的生態(tài)特色旅游。 發(fā)展重點(diǎn)：根據(jù)各鎮(zhèn)資源特點(diǎn)和比較優(yōu)勢，分別側(cè)重發(fā)展商貿(mào)、物流、農(nóng)產(chǎn)品加工、食品加工、旅游、房地產(chǎn)等主導(dǎo)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。七、2008年江南區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。該城區(qū)將穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作，積極推動富寧花城、白沙片區(qū)舊改、年產(chǎn)30萬噸鋁板帶及精品線路配套投資項(xiàng)目等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步提高江南房地產(chǎn)業(yè)的檔次和品位，提升江南居住新形象，努力打造花園式宜居城區(qū)，為江南商圈的快速發(fā)展拓展更加寬闊的空間，添加更為充足的后勁。江南區(qū)將充分借助國內(nèi)知名大企業(yè)進(jìn)駐江南區(qū)的品牌效應(yīng)和發(fā)展?jié)摿?，充分整合轄區(qū)各類資源，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展以商圈、專業(yè)市場和物流為重點(diǎn)的流通產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)。周邊情況：四周建有幾個教育基地，分別是廣播電視學(xué)校、市衛(wèi)生學(xué)校、市五職高、亭子一中、亭子小學(xué)。在規(guī)劃建設(shè)中的江南公園，設(shè)立專門的汽車景區(qū)，擺設(shè)各種品牌車輛模型、雕塑、圖片，突出汽車主題文化建設(shè)；（4）白沙大道的街頭綠地、休閑公園要突出汽車文化，利用白沙大道沿街汽貿(mào)店鋪，建立落地式櫥窗，采用圖片、模型、電子觸摸屏、電子大屏幕等，形成開放式的博覽館；（5）以“三會一節(jié)”等大型節(jié)會活動為載體，精心組織和策劃汽車展示會、汽車節(jié)，開展新型車上市巡游以及試車乘駕、講座培訓(xùn)等汽車文化活動，營造濃厚的汽車文化氛圍。（2）優(yōu)勢：白沙大道離市中心不遠(yuǎn)，道路寬闊，有建造一個完整的、功能齊全的汽車銷售點(diǎn)的空間。綜合分析：附近道路狀況較差，鋪面經(jīng)營慘淡，人流量少，鋪面租金10元/平方米。交通情況：多條公交線路在此停靠經(jīng)營業(yè)態(tài)：超市、蘇寧電器、購物中心、餐飲娛樂、金融、通訊。從消費(fèi)需求上分（1）高原型工程機(jī)械。 （3）農(nóng)用工程機(jī)械。出口潛力很大。（三）發(fā)展趨勢隨著“136”工程的實(shí)施，明顯加快了南寧建設(shè)國際性現(xiàn)代化城市的進(jìn)程，建設(shè)高潮迭起，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。周邊情況（1）商業(yè)分布：市場周邊臨快速兩邊分布有各類品牌工程機(jī)械類專營店，如徐工集團(tuán)、四川長江、大宇重工等，本區(qū)域與白沙星光路口一帶形成了南寧工程機(jī)械類市場的集散地，與白沙大道東段“品牌汽車一條街”相連接，形成了白沙大道特色的商業(yè)業(yè)態(tài)。◎市場的主營區(qū)為停放區(qū)，內(nèi)設(shè)有兩大停放區(qū)，面積約16000㎡，可停放約250輛機(jī)械機(jī)，通過停放區(qū)帶動了旁邊維修區(qū)、配件區(qū)的經(jīng)營。周邊有國家級南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、榮寶華商城、金康住宅小區(qū)、錦繡江南小區(qū)；南往江南客運(yùn)站、北海、憑祥、防城港、越南，西往高速公路、百色、云南、貴州，東往白沙大橋；北往邕江一橋、永和大橋，本區(qū)域被定義為南寧交通區(qū)紐中心，南來北往交通極為便利?！蚪?jīng)營高檔的產(chǎn)品，所面對的都是高端的客戶，但經(jīng)營缺乏人氣支撐。從二手車消費(fèi)行為分析看，隨著汽車保有量的上升以及二手車經(jīng)營主體的放開，二手車交易規(guī)模逐漸擴(kuò)大。這是由于 4大趨勢刺激著換車需求。第四是二手車誠信和售后服務(wù)改善。同時，設(shè)計(jì)了《車輛狀況說明書》，內(nèi)容有：車輛基本信息、重要技術(shù)配置及參數(shù)、是否為事故車、車輛狀況描述、質(zhì)量保證。二手車保有量不足二手車保有量不足是南寧市二手車交易不夠活躍的原因。專業(yè)拍賣中逐露二手車市場南寧市大概有五六十家拍賣公司，只要能拿到拍賣標(biāo)的公司都能進(jìn)行二手車拍賣，目前接手二手車拍賣的公司也逐漸增多，市場上也開始試行采用，但只是一種普通的拍賣方式，二手車是一種流動的價值比較高的產(chǎn)品，不僅是車輛情況多樣，車輛的產(chǎn)權(quán)手續(xù)也是多樣的，如果按照普通的拍賣方式進(jìn)行拍賣，那么車輛成交后的產(chǎn)權(quán)變更和手續(xù)審驗(yàn)都容易造成糾紛，因此二手車拍賣相對屬于專業(yè)拍賣。交通狀況 該市場的主入口位于主干道安吉大道邊上，有著良好的交通可及性，途徑市場的公交車有808045620222132等十多路公交車，市內(nèi)交通非常便利。（2）經(jīng)營分區(qū)：銷售區(qū)、公共展示區(qū)經(jīng)營分區(qū)銷售區(qū)公共展示區(qū)分布位置分布于市場的四周設(shè)于市場中間業(yè)種類別二手車銷售、收購、抵押、代賣、評估等二手轎車、躍野車、商務(wù)車、貨車展示商種數(shù)量約50家約300輛設(shè)置形式設(shè)置成內(nèi)街形式鋪面規(guī)格：6m20m設(shè)置成展棚形式展區(qū)面積：5000㎡棚高：3米標(biāo)準(zhǔn)隔區(qū)：6m20m（放8輛車）市場租金情況（1）鋪面租金：28元/㎡，租賃年限一年簽，不可以私自轉(zhuǎn)讓?！蜾伱骈_間比較小，車輛停放于鋪面內(nèi)不利于車輛的移動，對車輛的銷售來講也缺乏一定的試駕空間。市場管理費(fèi)：㎡/月綜合分析：（1）優(yōu)勢◎市場所處地段比較成熟，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人氣也比較旺，交通便利。二期土地還未平整，且部分需進(jìn)行拆遷。（2）輔助型商業(yè)：以白沙菜市為主，周邊分布有一些餐飲、日用百貨、藥店等生活型的商業(yè)街鋪?！蛞胂冗M(jìn)市場管理服務(wù)理念，實(shí)行模塊化，分區(qū)經(jīng)營管理，及專業(yè)高效的物業(yè)服務(wù)，改善南寧目前工程機(jī)械市場臟、亂、差的現(xiàn)象，為市場打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境?！颉叭r(nóng)”政策的實(shí)施，農(nóng)業(yè)走向現(xiàn)代化的發(fā)展道路，對于農(nóng)用機(jī)械類的經(jīng)營起到極大的推進(jìn)作用。業(yè)態(tài)定位（1）業(yè)態(tài)定位 西南功能最齊全、布局最合理、服務(wù)最好的 集銷售、租賃、維修、展示、辦公、培訓(xùn)于一體的 大型工程機(jī)械市場（2）二期業(yè)態(tài)功能組合建議①其它市場業(yè)態(tài)功能組合參照項(xiàng)目南寧工程機(jī)械市場嘉恒工程機(jī)械市場主營區(qū)停放區(qū)兩大停放區(qū)，各約8000㎡展銷區(qū)7000㎡輔助區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)、倉管區(qū)配套區(qū)小型停車場辦公區(qū)綜合分析停放區(qū)主要以工程機(jī)械機(jī)租賃為主，其它配件區(qū)、維修區(qū)的經(jīng)營主要依托于停放區(qū)。實(shí)行市場的所有者、經(jīng)營者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使市場以一個統(tǒng)一的公眾形象面對消費(fèi)者，同時又由入場經(jīng)營的商家分別獨(dú)立經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格?！蝽?xiàng)目重新對市場整合定位，有效的整合南寧同類產(chǎn)品的商業(yè)資源，打造成南寧第一個功能齊全、配套完善的二手車交易市場?！蚋鶕?jù)江南20062010年發(fā)展規(guī)劃，江南將重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)和倉儲物流，這將促進(jìn)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。（3）配套完善：車管所、加油站、練車場、停車場等汽車配套近在咫尺?！蚪ㄖ黧w：主體情況獨(dú)立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式鐵棚鐵棚建筑體高度棚高68米棚高68米兩層配置隔熱膜、門面招牌隔熱膜、門面招牌門面招牌獨(dú)立展銷區(qū)（如下圖） 公共展示區(qū)（如下圖）◎產(chǎn)品構(gòu)思與面積：產(chǎn)品情況獨(dú)立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式標(biāo)準(zhǔn)隔間標(biāo)準(zhǔn)隔間鋪面面積標(biāo)準(zhǔn)隔間8米16米，可停放6輛車。汽車愛好者：以年輕一族為主，換車頻率較高，對的款式比較注重，一般是一些剛上市不久的款式。3. 開業(yè)階段：1個月內(nèi)完成南寧及幾個市場的招商進(jìn)場，其它客戶第二輪招商，出租面積超過80%。招大租戶進(jìn)場。 符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進(jìn)駐經(jīng)營，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非規(guī)劃、非品牌的商家，則要限制進(jìn)場，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠(yuǎn)來說必然會影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。為了打消商戶的疑慮，建議在開業(yè)前期階段可對配件區(qū)的商戶進(jìn)行減免3個月管理費(fèi)，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，幫助商戶渡過經(jīng)營難關(guān)?！褶k公區(qū)、服務(wù)區(qū)、培訓(xùn)區(qū)招商（開業(yè)后） 開業(yè)慶典的籌備及執(zhí)行，聯(lián)合一些品牌廠家或代理商舉辦不定期的大型二手汽車展銷會。一、招商推廣的策略。工地圍墻廣告靠近南建路的那一段圍墻也可以廣告，增加場地的氣氛，引起人們的關(guān)注，增強(qiáng)經(jīng)營者的信心。●參加一些同類產(chǎn)品或與