【正文】 、維修區(qū)、辦公區(qū)功能分區(qū)展銷區(qū)配件區(qū)維修區(qū)辦公區(qū)分布位置設(shè)于市場(chǎng)的前段部分，靠近主入口位于展銷區(qū)旁邊設(shè)于配件區(qū)的前面設(shè)于獨(dú)立展廳的上面業(yè)種類別品牌商家、機(jī)械的展示、銷售，如三一重工、小松、VOLVO、徐工集團(tuán)等各種工程機(jī)械類的配件的銷售各種工程機(jī)械類的維修站，主要面向展銷區(qū)品牌機(jī)械維修工程機(jī)械類商家及其它商家的辦公服務(wù)商種數(shù)量約20家約30家約20輛設(shè)置形式設(shè)置成獨(dú)立展廳+展場(chǎng)形式獨(dú)立展廳：分為兩層，第一層做為商家展示區(qū)，挑高7米；第二層為辦公區(qū)，單個(gè)展廳面積約300㎡展場(chǎng)面積：7000㎡設(shè)置成內(nèi)街形式鋪面規(guī)格：4m8m露天場(chǎng)地場(chǎng)地：2500㎡寫(xiě)字間面積：3500㎡市場(chǎng)租金情況（1）獨(dú)立展廳：約35元/㎡（2）展場(chǎng)：約18元/㎡（3）鋪面：30元/㎡（4）寫(xiě)字間：約25元/㎡綜合分析：（1）優(yōu)勢(shì)◎項(xiàng)目位于南寧市星光大道與白沙大道交匯處南側(cè)，占踞政府重金打造的江南商貿(mào)圈的核心地段，交通路網(wǎng)四通八達(dá)，周邊配套也比較完善，地段優(yōu)勢(shì)顯赫。據(jù)新華信聯(lián)合新浪網(wǎng)就消費(fèi)者對(duì)二手車業(yè)務(wù)的態(tài)度所進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，有近 40%的消費(fèi)者購(gòu)車 3~5年后會(huì)考慮更換車輛。根據(jù)預(yù)測(cè)，2007年后國(guó)內(nèi)二手車交易將迅速擴(kuò)容，至2010年二手車交易量有望達(dá)到新車銷量。二手車交易方式仍很落后目前，南寧二手車的銷售模式多數(shù)仍停留在業(yè)務(wù)員與客戶一對(duì)一的銷售模式上。周邊情況（1）主要商業(yè)：廣西二手車市場(chǎng)是廣西汽車市場(chǎng)的一部分，整個(gè)市場(chǎng)前面部分為新車銷售部分，目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，對(duì)二手車部分的銷售也起到一定的促進(jìn)作用。交通情況 市場(chǎng)位于秀廂路東段，秀廂路東段乃城市快速環(huán)道的一部分，向內(nèi)可快速連接南寧各個(gè)城區(qū)，向連接南寧對(duì)外的高速路出口，途徑本市場(chǎng)的公交車有2280、61790等多路公交線路，市內(nèi)交通非常便利。（2）輔助型商業(yè)：五一路沿街分布有以經(jīng)營(yíng)日用百貨、餐飲、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店等街鋪，主要以生活型的商業(yè)為主?！蝽?xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種齊全，有助于商家挑選適合自己的機(jī)械用品。展銷區(qū)主要以品牌工程機(jī)械機(jī)整機(jī)銷售為主，其它配件區(qū)、維修區(qū)、辦公區(qū)的經(jīng)營(yíng)主要依托于展銷區(qū)。◎補(bǔ)充二手車在白沙大道無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的空白，青秀區(qū)、江南區(qū)的購(gòu)車群體以中高端群體為主，且交通方面也比較便利。業(yè)態(tài)定位（1）業(yè)態(tài)定位 南寧首個(gè)品類最多、服務(wù)最好的 以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)于一體的 一站式二手車交易市場(chǎng)（2）業(yè)態(tài)功組合①其它市場(chǎng)業(yè)態(tài)功能組合參照項(xiàng)目廣西二手車市場(chǎng)偉順二手車市場(chǎng)功能分區(qū)情況銷售區(qū)、公共展示區(qū)獨(dú)立展銷區(qū)服務(wù)配套情況比較缺乏，主要依托市場(chǎng)外部比較缺乏，主要依托市場(chǎng)外部綜合分析采取銷售區(qū)與展示區(qū)分離，容易形成規(guī)模效應(yīng)，利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成行成市，但不利于商家經(jīng)營(yíng)。實(shí)行市場(chǎng)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高商場(chǎng)的管理水平，又可以使市場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的公眾形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)又由入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家分別獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。統(tǒng)一管理。 設(shè)置專職人員對(duì)于招商部可以設(shè)置1—2位招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問(wèn)題和情況，也包括租前、租中及租后的各種服務(wù)。對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)大吸引力，為公開(kāi)招商做好鋪墊?！窠⒆约旱木W(wǎng)站，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)讓外地商家更清楚的了解本市場(chǎng)，以便于更好的招商。（具體另擬細(xì)案）第六部分：項(xiàng)目市場(chǎng)推廣招商推廣常規(guī)采取系統(tǒng)性推廣，運(yùn)用電視、3D、報(bào)紙、車身、廣播、招商手冊(cè)等推廣組合手段；但是這種方式一是針對(duì)大規(guī)模賣場(chǎng)，體量大，招商總量大；二是盲目亂投廣告，真正的商家并不是看見(jiàn)廣告而前來(lái)尋求加盟的浪費(fèi)行為。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的第一年租金優(yōu)惠比例，如：在2008年7月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金9折優(yōu)惠；在2008年8月之前達(dá)成承租協(xié)議，；在2008年9月之前達(dá)成承租協(xié)議，；在2008年10月之前達(dá)成承租協(xié)議，；具體優(yōu)惠比例和時(shí)段在招商時(shí)另作確定。前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。具體業(yè)種如下：獨(dú)立展銷區(qū)：面向大商戶，中低檔車二手轎車公共展示區(qū)：面向小商戶，中低檔車二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等銷售區(qū)：與公共展示區(qū)捆綁，為小商戶提高銷售洽談、手續(xù)辦理的場(chǎng)所辦公區(qū)：汽車相關(guān)業(yè)務(wù)代理公司，如保險(xiǎn)、評(píng)估、抵押、代賣等培訓(xùn)區(qū)：各種汽車類專業(yè)培訓(xùn)點(diǎn)，如培訓(xùn)學(xué)校、培訓(xùn)報(bào)名點(diǎn)等服務(wù)區(qū)：銀行、餐館、旅館等目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位● 區(qū)內(nèi)和區(qū)外二手車經(jīng)營(yíng)者● 二手車中介公司● 與汽車相關(guān)的服務(wù)公司● 看好本區(qū)域二手車發(fā)展前景的其它行業(yè)經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)群體定位家庭、中小型企業(yè)：受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，買車不能一步到位的消費(fèi)者，需要買舊車作為過(guò)渡，他們購(gòu)車主要為交通出行之用，因此對(duì)車的價(jià)格比較敏感，喜歡購(gòu)買經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的中低二手車。（二）項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位 南寧首席“一站式”二手車綜合服務(wù)市場(chǎng)定位基礎(chǔ)：（1）商業(yè)聯(lián)動(dòng)：鄰近白沙路“汽車一條街”，有一定的商業(yè)依托?！虮卷?xiàng)目鄰近五一路，五一路各種關(guān)于汽車的配套如車管所、加油站、停車場(chǎng)、修理場(chǎng)、練車場(chǎng)等比較完善，車管所是本區(qū)域指定辦理各種汽車證件手續(xù)的地方，為汽車交易及相關(guān)義務(wù)服務(wù)提供便利條件，也是本項(xiàng)目一大配套優(yōu)勢(shì)，同時(shí)本片區(qū)提供豐富的客戶資源。（2）“一站式、”突出本項(xiàng)目先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理服務(wù)理念，以全新理念打造南寧功能齊全、布局合理、服務(wù)最好的工程機(jī)械市場(chǎng)，擺脫目前南寧工程機(jī)械類市場(chǎng)臟、亂、差的現(xiàn)象，為本市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展提供良好的條件?！蝽?xiàng)目重新對(duì)市場(chǎng)整合定位，有效的整合周邊同類產(chǎn)品的商業(yè)資源，打造成西南第一個(gè)功能齊全、配套完善的一體化專業(yè)工程機(jī)械市場(chǎng)。第四部分：項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目分析。（2）不足◎市場(chǎng)建筑比較陳舊，展棚設(shè)置不統(tǒng)一，展棚沒(méi)有隔熱膜，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形象和環(huán)境比較差。（一）廣西二手車市場(chǎng)市場(chǎng)基本情況廣西二手車市場(chǎng)位于安吉大道中段，是廣西汽車市場(chǎng)的一部分，該市場(chǎng)建立至今將近有10年了，市場(chǎng)整體的建筑比較陳舊，布局設(shè)計(jì)也比較落后，目前正著手進(jìn)行整改。最重要的是私家車的大幅增長(zhǎng)，有喜歡追求時(shí)尚的人士加快換車的速度，許多新車也就由此現(xiàn)身舊車市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年進(jìn)入二手車市場(chǎng)使用 3年以內(nèi)的車輛超過(guò)市場(chǎng)總量的三分之一。）其中，,%；,%；,%；2007年，中國(guó)二手車交易量增幅比新車要高近5%?！蚴袌?chǎng)服務(wù)配套也比較缺乏，缺少配件類的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，以及停放車輛統(tǒng)一租賃服務(wù)平臺(tái)。交通狀況 南寧工程機(jī)械市場(chǎng)位于南寧那洪槎路口，作為城市交通主動(dòng)脈及外地過(guò)往車輛必盡之路的城市快速環(huán)道穿市場(chǎng)而過(guò)，南站西路、機(jī)場(chǎng)高速公路與友誼公路在此交匯。我國(guó)工程機(jī)械的總體水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比落后1015年，但也有少量產(chǎn)品接近國(guó)際水平，且因價(jià)格低廉受到發(fā)展中國(guó)家的歡迎。第二部分：工程機(jī)械類行業(yè)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)背景分析。項(xiàng)目定位：該街定位為復(fù)古、返璞歸真時(shí)尚的休閑文化街，以歷史文化為根基，以文化藝術(shù)為龍頭，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體，使之成為以奇石、書(shū)畫(huà)、古玩收藏類商品為主，兼有盆景、根雕、花鳥(niǎo)以及民間藝術(shù)、手工藝品交易等的文化產(chǎn)業(yè)帶。未來(lái)規(guī)劃：（1）在白沙橋頭、機(jī)場(chǎng)高速路口等地段規(guī)劃建設(shè)配套賓館、酒店、商場(chǎng)；（2）在沙井牛頭水庫(kù)天池嶺建設(shè)一座占地300畝的汽車大本營(yíng)，通過(guò)招商引資，修建供特種車技表演、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練與試車的試車場(chǎng)；（3）成立汽車俱樂(lè)部，以靚麗的亞熱帶風(fēng)光和優(yōu)美的景色吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際車賽車展和車友俱樂(lè)部落戶南寧。同時(shí)，依托自治區(qū)體育局、南寧劇場(chǎng)、市圖書(shū)館等文體設(shè)施，加大對(duì)文化、體育產(chǎn)業(yè)的培育與扶持，積極引進(jìn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)文體產(chǎn)業(yè)。 重大項(xiàng)目：吳圩西街商住小區(qū)、吳圩空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、瓜果批發(fā)市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng)、畜牧批發(fā)市場(chǎng)、花卉苗木批發(fā)市場(chǎng)、江西鎮(zhèn)民族風(fēng)情街。發(fā)展沿江高檔商住樓、高級(jí)寫(xiě)字樓、多功能商務(wù)樓，著力打造江南沿江商務(wù)商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)聚居發(fā)展區(qū)，構(gòu)建獨(dú)具特色的江南外灘新景。1979年3月正式建立城區(qū)建制，撤并江南公社為江南區(qū)革委會(huì)。n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839第一部分：項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析一、地理位置。1980年5月成立江南區(qū)人民政府。不斷完善江南大道及其連接路網(wǎng)，建設(shè)餐飲、購(gòu)物、民俗、商貿(mào)、休閑等特色休閑街區(qū)。木薯、西瓜、無(wú)公害蔬菜、林果、禽畜養(yǎng)殖等“產(chǎn)加銷”基地。根據(jù)南寧市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃，江南區(qū)緊緊抓住北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)和兩廊一圈經(jīng)濟(jì)走廊建設(shè)步伐加快，以及東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移的大好機(jī)遇，充分發(fā)揮江南區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在加快新型工業(yè)化進(jìn)程的同時(shí)，積極培植壯大流通產(chǎn)業(yè)。在白沙大道規(guī)劃建設(shè)219畝的二手車交易市場(chǎng)和拍賣中心及汽車綜合服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)集中工商、稅務(wù)、車管、交通、銀行、保險(xiǎn)等部門現(xiàn)場(chǎng)辦公，提供驗(yàn)車、上牌、裝飾等一站式服務(wù)，讓客戶不出大廳就能辦完購(gòu)車手續(xù)。發(fā)展趨勢(shì)：首府將把“邕州老街”打造成廣西規(guī)模最大、品位最高、促進(jìn)中國(guó)－東盟文化交流的廣西文化第一街，最終把“邕州老街”打造成首府的文化地標(biāo)。（一）行業(yè)從產(chǎn)品上劃分 工程機(jī)械行業(yè)劃定的范圍包括：挖掘機(jī)械、鏟土運(yùn)輸機(jī)械、工程起重機(jī)械、工業(yè)車輛、電梯與扶梯、壓實(shí)機(jī)械、樁工機(jī)械、鑿巖機(jī)械、氣動(dòng)工具、混凝土機(jī)械、鋼筋及預(yù)應(yīng)力機(jī)械、裝修機(jī)械、市政工程與環(huán)衛(wèi)機(jī)械、路面機(jī)械、線路機(jī)械、軍用工程機(jī)械、工程機(jī)械專用零部件以及其它工程機(jī)械等18大類。一些節(jié)省勞動(dòng)力、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、降低作業(yè)成本的產(chǎn)品如叉車、小型搬運(yùn)車等，也受到歐美市場(chǎng)的歡迎。市場(chǎng)距南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里，距南寧南站（南昆鐵路樞紐站）5公里，距邕江碼頭3公里，緊鄰南寧友誼客貨站，601CG－2路共工汽車直達(dá)市場(chǎng)門前，市場(chǎng)交通環(huán)境十分優(yōu)越。（二）嘉恒工程機(jī)械市場(chǎng)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于星光大道與白沙大道交匯處的左上角，該區(qū)域乃南寧供電局電力區(qū)與南寧自來(lái)水管理區(qū)，水電方便。從2007年前11個(gè)月的新車、二手車銷量來(lái)看，二手車的市場(chǎng)正在迅猛發(fā)展，目前中國(guó)二手車銷量可以占到新車銷量的1/4，但是這個(gè)比例并不高，發(fā)達(dá)國(guó)家品牌經(jīng)銷商二手車銷售量占到市場(chǎng)總量的1/3以上，而經(jīng)銷商二手車銷售量在我國(guó)僅占很小一部分，不難看出，與國(guó)外相比，國(guó)內(nèi)二手車交易量存在著明顯的差距，同時(shí)也表明我國(guó)二手車市場(chǎng)發(fā)展有著巨大的潛力。2007年上半年，3年以內(nèi)的準(zhǔn)新車占交易總量的 35%。其中國(guó)產(chǎn)車交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于進(jìn)口車，而且以桑塔納、捷達(dá)、富康、夏利四個(gè)品牌為主。市場(chǎng)占地約50畝，后期計(jì)劃增擴(kuò)一倍，年底開(kāi)始動(dòng)工?！蛘故緟^(qū)內(nèi)車輛停放擁擠，過(guò)道比較狹窄，單個(gè)方塊的面積較大，不利于車輛的移動(dòng)，經(jīng)營(yíng)布局不合理。（一）項(xiàng)目概括 項(xiàng)目位江南區(qū)南建路與亭洪路交匯處，亭洪路以北，南建路以東，地勢(shì)呈坡地形態(tài)，項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期位于最南段部分，目前已經(jīng)建成并開(kāi)業(yè)，招商已達(dá)到90%，部分商家開(kāi)始進(jìn)行投入經(jīng)營(yíng)?！蚝侠淼囊?guī)劃設(shè)計(jì)布局，比較符合機(jī)械類產(chǎn)品商家的經(jīng)營(yíng)需求，也利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。（3）“工程機(jī)械市場(chǎng)”突出本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，與白沙路的工程機(jī)械類市場(chǎng)形成商業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使白沙路與本項(xiàng)目連在一起形成市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)。◎項(xiàng)目規(guī)模比較大，對(duì)于汽車類產(chǎn)品來(lái)說(shuō)有著較大的展示空間，也容易形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)。（2）交通便利：位于永和大橋南，距南寧快速不遠(yuǎn)，多路公交車經(jīng)過(guò)。開(kāi)車新手：剛學(xué)會(huì)開(kāi)車，想買二手車做為適應(yīng)，對(duì)車的價(jià)格也比較注重。保證商場(chǎng)的中高檔定位，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)?！耖_(kāi)業(yè)期減免管理費(fèi)事實(shí)上，大部分商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營(yíng)均處于發(fā)展期，營(yíng)業(yè)狀況有待市場(chǎng)培育。因此，本項(xiàng)目有鑒于總體量不大、所需招商商家總量不大，加上敝司大量的客戶資源儲(chǔ)備，因此重點(diǎn)開(kāi)展目標(biāo)推廣實(shí)施?！裼烧猩倘藛T直接上門拜訪，探詢客戶的投資意向，同時(shí)也是為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳。以“三個(gè)堅(jiān)持”為核心n 堅(jiān)持“現(xiàn)場(chǎng)包裝為主”n 堅(jiān)持“內(nèi)外聯(lián)動(dòng)方式”n 堅(jiān)持“活動(dòng)營(yíng)銷突破”（一）形象包裝利用各種軟、硬性的宣傳途徑，在項(xiàng)目未推出市場(chǎng)之前營(yíng)造項(xiàng)目的獨(dú)特品牌形象，增加知名度。●增加商戶裝修期優(yōu)惠其它區(qū)的鋪面比展銷區(qū)的面積要小,而且對(duì)裝修的要求也不是很高,建議給予免租一個(gè)月的裝修期.針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶,可以通過(guò)直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)DM單、海報(bào)等方式，這也是招商的有效方式。保證大商家經(jīng)營(yíng)的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營(yíng)格局，只有在大租戶選定場(chǎng)地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。個(gè)體戶：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，需要以車來(lái)謀生，一般購(gòu)買商用車多，如二手微型車、二手貨等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位 整體強(qiáng)化“五統(tǒng)一、一獨(dú)立、確?！保杭矗航y(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；確保持續(xù)穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位。（4）品類豐富：提供多種多樣的二手車交易，如二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等（5）服務(wù)齊全：以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)?！蚝侠淼囊?guī)劃設(shè)計(jì)布局，比較符合汽車類產(chǎn)品商家的經(jīng)營(yíng)需求，也利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。項(xiàng)目規(guī)模比較大，目前整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣也比較旺?！蝽?xiàng)目一期目前已經(jīng)建成并開(kāi)業(yè)，招商已達(dá)到90%，部分商家開(kāi)始進(jìn)行