【正文】 尊貴景觀豪宅推出的信息告知以及商鋪加推的信息）——————聯(lián)系短信平臺(tái)信息發(fā)布商廣告部—————簽訂發(fā)布合同——————項(xiàng)目信息的成功發(fā)布 樓宇廣告樓宇廣告面臨的目標(biāo)群體比較明確，且樓宇廣告一般均分布在寫字樓和一些高檔的小區(qū)和商場(chǎng)等場(chǎng)所，處于這些場(chǎng)所的人群一般都有一定的消費(fèi)實(shí)力，同時(shí)樓宇廣告也是突顯項(xiàng)目品質(zhì)的一種高檔傳播媒介，我司可以考慮增做此廣告類別。營(yíng)銷建議7：針對(duì)金壇市的實(shí)際情況，金壇市的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會(huì)選擇在市區(qū)的位置對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，鑒于我司五角大街的廣告牌與我司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告牌地處相同位置，因此使我司廣告牌的宣傳效果減半。我司金水灣項(xiàng)目與鳳凰城項(xiàng)目同時(shí)犯了一個(gè)重要的錯(cuò)誤，那就是忽視了將項(xiàng)目的形象和實(shí)景照片傳發(fā)到金壇房地產(chǎn)網(wǎng)，不能給客戶形成深刻印象。設(shè)計(jì)講究細(xì)節(jié)處理的完全到位。目前一期銷售的戶型有9種，面積在85－130平米。 （信息接上）（信息接上）金壇鳳凰城項(xiàng)目位于金壇市西北面。對(duì)于即將進(jìn)入銷售淡季的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于79月份天氣等因素，實(shí)地看房人群銳減，因此郵政營(yíng)銷是我司此階段應(yīng)十分重視的營(yíng)銷手段之一。戶型單頁(yè)：戶型單頁(yè)目前已經(jīng)在做，建議下次做戶型單頁(yè)的時(shí)候?qū)粜兔鎸?duì)的目標(biāo)群體進(jìn)行細(xì)分，從而對(duì)各戶型進(jìn)行有針對(duì)性的戶型點(diǎn)評(píng)，并將戶型單頁(yè)裝訂成冊(cè)，這樣也有利于客戶的多樣化選擇。 電臺(tái)媒體廣播媒體的傳播范圍是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的，幾乎在金壇市內(nèi)的任何地點(diǎn)都可以聽到；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)掌握程度較少的聽眾來說，廣播媒體的宣傳效用較強(qiáng)，同時(shí)廣播費(fèi)用較低，因此對(duì)于電臺(tái)廣播的選擇對(duì)項(xiàng)目的全方位宣傳是必要的手段之一。營(yíng)銷建議2：改變?cè)械牧鲃?dòng)字幕內(nèi)容的更換頻率，同時(shí)及時(shí)更換字幕內(nèi)容，建議根據(jù)銷售節(jié)奏和營(yíng)銷總體推廣的需要進(jìn)行更換，同時(shí)考慮消費(fèi)者對(duì)重復(fù)信息的抵觸心理。 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)普遍開始進(jìn)入銷售的淡季，而如何成功避免淡季，并使淡季成功向銷售旺季轉(zhuǎn)化成為我司面臨的主要問題。 金水灣項(xiàng)目近期的銷售推廣主要集中在大戶型的推廣，這一策略在忽視了其他易銷房源（100平米以下和100130平米合計(jì)140套）推廣的同時(shí)，也與我司的競(jìng)爭(zhēng)樓盤形成正面競(jìng)爭(zhēng)的格局，從市場(chǎng)細(xì)分的角度出發(fā)，大戶型和別墅的銷售面臨著相同的細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)榇髴粜秃蛣e墅的營(yíng)銷人員都會(huì)將主要營(yíng)銷目標(biāo)轉(zhuǎn)向能夠承受較高總價(jià)的購(gòu)買群體；而地處東二環(huán)路的紫薇苑（別墅項(xiàng)目：65套）等正在全面對(duì)其別墅進(jìn)行全面的營(yíng)銷推廣，這一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷現(xiàn)狀無(wú)疑對(duì)我司代理的金水灣大戶型銷售帶來影響。金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總體策略細(xì)節(jié)營(yíng)銷彰顯尊貴常州芃源房地產(chǎn)策劃有限公司2007年6月18日目錄一、前言………………………………………………………………3二、金水灣項(xiàng)目SWOT分析………………………………………… 4項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）………………………………………………4項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）………………………………………………4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）………………………………………………5項(xiàng)目威脅分析（T）………………………………………………5三、金水灣項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略………………………………………6（一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行……………………………………6（二） 品牌推廣策略建議與執(zhí)行………………………………… 16（三） 促銷策略建議與執(zhí)行……………………………………… 25（四） 銷售終端（案場(chǎng)）建議與執(zhí)行…………………………… 28四、結(jié)束語(yǔ)…………………………………………………………29一、前言我司通過與案場(chǎng)經(jīng)理、置業(yè)顧問以及銷售總監(jiān)（甲方代表）、平面設(shè)計(jì)、策劃師的全面溝通，針對(duì)目前金水灣的營(yíng)銷策劃現(xiàn)狀，特向甲方提出我司對(duì)于金水灣項(xiàng)目中后期的總體營(yíng)銷策略建議書。 金水灣項(xiàng)目的銷售終端建設(shè)有待進(jìn)一步規(guī)范化，其中功能區(qū)域分布不合理為突出問題且現(xiàn)場(chǎng)VI形象不突出，不能引起強(qiáng)烈的視覺沖擊，更不能突出項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，而這又與我司一期提出的“演繹精致水岸生活”的理念相沖突。 我司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手美麗華公寓、紫薇苑、鳳凰城等項(xiàng)目目前的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷推廣對(duì)我項(xiàng)目的銷售也造成了一定的影響。建議執(zhí)行1：電視欄目收視率調(diào)研——————項(xiàng)目形象片制作（已有）——————項(xiàng)目創(chuàng)新賣點(diǎn)提取——————電視廣告業(yè)務(wù)聯(lián)系————————電視廣告業(yè)務(wù)洽談——————簽訂電視廣告播放合同————電視廣告播放同時(shí)電視媒體的局限性不可避免，其最大的局限性在于其消逝的速度快，因此建議繼續(xù)執(zhí)行流動(dòng)字幕的營(yíng)銷方式，同時(shí)對(duì)其執(zhí)行進(jìn)行優(yōu)化。敬請(qǐng)鑒賞！項(xiàng)目地址：華陽(yáng)中路（電信大樓北側(cè)）；尊貴熱線：0519—2366688。從售樓處調(diào)研來看，我司目前形象樓書使用不多，且形象樓書已經(jīng)使用1年之久，同時(shí)二期即將開建，為促進(jìn)一期現(xiàn)有房源銷售，同時(shí)為二期提前積累客戶，建議對(duì)原有形象樓書進(jìn)行修改并重新印刷。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷目前已經(jīng)廣泛的應(yīng)用于營(yíng)銷領(lǐng)域，其最大的效應(yīng)在于可以準(zhǔn)確的獲得項(xiàng)目所處地區(qū)的不同行業(yè)的高收入人群的詳細(xì)通訊地址，并對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了準(zhǔn)確的分類。純天然水景，600米的璀璨河岸，40000平方米開放公園，近10000平方米的中央綠化組團(tuán)，42%的小區(qū)綠化，超大樓間距，人車分流、物業(yè)完善，奢華、氣派顯而易見。整個(gè)項(xiàng)目主要由多層（如意苑），高層（福佑苑），花園洋房（吉祥苑），聯(lián)排別墅（梧桐苑），商鋪五種產(chǎn)品形式組成。鳳凰城中景觀豐富，可謂“一步一景”，“一戶一景” 而景景不同。我司項(xiàng)目的聯(lián)系人名稱不全面，且與鳳凰城的北京公司相比，我們無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。針對(duì)金壇市的實(shí)際情況和我司目前廣告牌的位置選擇以及文案與銷售節(jié)奏的吻合度，特對(duì)我司廣告牌的選擇進(jìn)行營(yíng)銷建議。營(yíng)銷建議8：針對(duì)我司以前營(yíng)銷推廣中已成熟使用短信這一平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目的信息進(jìn)行定向發(fā)布，鑒于我司項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議今后的短信平臺(tái)內(nèi)容的發(fā)布時(shí)機(jī)主要向項(xiàng)目的促銷、商鋪銷售、一期尾盤消化、二期認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布、開盤信息發(fā)布、活動(dòng)舉辦發(fā)布等營(yíng)銷方向靠攏，同時(shí)增加對(duì)聯(lián)通CDMA客戶的信息傳遞。通過僑意會(huì)這一平臺(tái)，客戶可以輕松獲得家居裝修、購(gòu)物、休閑、餐飲等多方面的優(yōu)惠，同時(shí)也可以使金水灣會(huì)所招商運(yùn)營(yíng)更加順利。營(yíng)銷建議9：針對(duì)我司目前金水灣項(xiàng)目在贊助活動(dòng)上基本空缺的現(xiàn)實(shí)情況，我司下一步宜針對(duì)金壇市的實(shí)際情況，主動(dòng)接觸政府和社區(qū)及媒體等機(jī)構(gòu)，實(shí)施我司項(xiàng)目的公關(guān)贊助活動(dòng)，從公司的經(jīng)濟(jì)出發(fā)，此活動(dòng)不宜經(jīng)常舉辦，但成功實(shí)施這樣的活動(dòng)對(duì)我司項(xiàng)目品牌的提升有絕對(duì)的幫助。 　?。?）大賽主辦方擁有本次大賽的作品最終評(píng)審權(quán)和解釋權(quán)，擁有選用參賽作品全片或片段在電視、網(wǎng)絡(luò)媒體公開播出和展示的決定權(quán)。另金水灣沿街產(chǎn)權(quán)旺鋪全城公開。工地廣告牌金水灣項(xiàng)目目前的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌地處華陽(yáng)中路的東側(cè)，但是其畫面的文案和圖案的設(shè)計(jì)選擇均不能突出項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)和品質(zhì)，現(xiàn)廣告牌沒有項(xiàng)目的LOGO標(biāo)志，更沒有項(xiàng)目的任何形象照片，只有一句已經(jīng)打了1年之久的廣告語(yǔ)和一句購(gòu)房人基本都看不懂的英語(yǔ)，同時(shí)形象底色的運(yùn)用也不適合金水灣項(xiàng)目的賣點(diǎn)宣