【正文】 尊貴景觀豪宅推出的信息告知以及商鋪加推的信息）——————聯(lián)系短信平臺信息發(fā)布商廣告部—————簽訂發(fā)布合同——————項目信息的成功發(fā)布 樓宇廣告樓宇廣告面臨的目標群體比較明確，且樓宇廣告一般均分布在寫字樓和一些高檔的小區(qū)和商場等場所，處于這些場所的人群一般都有一定的消費實力，同時樓宇廣告也是突顯項目品質的一種高檔傳播媒介，我司可以考慮增做此廣告類別。營銷建議7：針對金壇市的實際情況，金壇市的房地產項目一般都會選擇在市區(qū)的位置對項目進行宣傳，鑒于我司五角大街的廣告牌與我司的競爭對手廣告牌地處相同位置，因此使我司廣告牌的宣傳效果減半。我司金水灣項目與鳳凰城項目同時犯了一個重要的錯誤，那就是忽視了將項目的形象和實景照片傳發(fā)到金壇房地產網(wǎng)，不能給客戶形成深刻印象。設計講究細節(jié)處理的完全到位。目前一期銷售的戶型有9種，面積在85－130平米。 （信息接上）（信息接上）金壇鳳凰城項目位于金壇市西北面。對于即將進入銷售淡季的房地產市場而言，由于79月份天氣等因素，實地看房人群銳減，因此郵政營銷是我司此階段應十分重視的營銷手段之一。戶型單頁：戶型單頁目前已經(jīng)在做，建議下次做戶型單頁的時候對戶型面對的目標群體進行細分，從而對各戶型進行有針對性的戶型點評，并將戶型單頁裝訂成冊，這樣也有利于客戶的多樣化選擇。 電臺媒體廣播媒體的傳播范圍是業(yè)內公認的，幾乎在金壇市內的任何地點都可以聽到；同時對房地產專業(yè)知識掌握程度較少的聽眾來說，廣播媒體的宣傳效用較強，同時廣播費用較低，因此對于電臺廣播的選擇對項目的全方位宣傳是必要的手段之一。營銷建議2：改變原有的流動字幕內容的更換頻率，同時及時更換字幕內容，建議根據(jù)銷售節(jié)奏和營銷總體推廣的需要進行更換，同時考慮消費者對重復信息的抵觸心理。 目前的房地產市場已經(jīng)普遍開始進入銷售的淡季，而如何成功避免淡季，并使淡季成功向銷售旺季轉化成為我司面臨的主要問題。 金水灣項目近期的銷售推廣主要集中在大戶型的推廣，這一策略在忽視了其他易銷房源（100平米以下和100130平米合計140套）推廣的同時，也與我司的競爭樓盤形成正面競爭的格局，從市場細分的角度出發(fā)，大戶型和別墅的銷售面臨著相同的細分市場，因為大戶型和別墅的營銷人員都會將主要營銷目標轉向能夠承受較高總價的購買群體；而地處東二環(huán)路的紫薇苑（別墅項目：65套）等正在全面對其別墅進行全面的營銷推廣，這一競爭對手的營銷現(xiàn)狀無疑對我司代理的金水灣大戶型銷售帶來影響。金水灣項目營銷策劃總體策略細節(jié)營銷彰顯尊貴常州芃源房地產策劃有限公司2007年6月18日目錄一、前言………………………………………………………………3二、金水灣項目SWOT分析………………………………………… 4項目優(yōu)勢分析（S）………………………………………………4項目劣勢分析（W）………………………………………………4項目機會分析（O）………………………………………………5項目威脅分析（T）………………………………………………5三、金水灣項目總體營銷策略………………………………………6（一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行……………………………………6（二） 品牌推廣策略建議與執(zhí)行………………………………… 16（三） 促銷策略建議與執(zhí)行……………………………………… 25（四） 銷售終端（案場）建議與執(zhí)行…………………………… 28四、結束語…………………………………………………………29一、前言我司通過與案場經(jīng)理、置業(yè)顧問以及銷售總監(jiān)（甲方代表）、平面設計、策劃師的全面溝通，針對目前金水灣的營銷策劃現(xiàn)狀，特向甲方提出我司對于金水灣項目中后期的總體營銷策略建議書。 金水灣項目的銷售終端建設有待進一步規(guī)范化，其中功能區(qū)域分布不合理為突出問題且現(xiàn)場VI形象不突出，不能引起強烈的視覺沖擊，更不能突出項目的高品質形象，而這又與我司一期提出的“演繹精致水岸生活”的理念相沖突。 我司競爭對手美麗華公寓、紫薇苑、鳳凰城等項目目前的強勢營銷推廣對我項目的銷售也造成了一定的影響。建議執(zhí)行1：電視欄目收視率調研——————項目形象片制作（已有）——————項目創(chuàng)新賣點提取——————電視廣告業(yè)務聯(lián)系————————電視廣告業(yè)務洽談——————簽訂電視廣告播放合同————電視廣告播放同時電視媒體的局限性不可避免，其最大的局限性在于其消逝的速度快，因此建議繼續(xù)執(zhí)行流動字幕的營銷方式，同時對其執(zhí)行進行優(yōu)化。敬請鑒賞！項目地址：華陽中路（電信大樓北側）；尊貴熱線：0519—2366688。從售樓處調研來看，我司目前形象樓書使用不多，且形象樓書已經(jīng)使用1年之久，同時二期即將開建，為促進一期現(xiàn)有房源銷售，同時為二期提前積累客戶，建議對原有形象樓書進行修改并重新印刷。數(shù)據(jù)庫營銷目前已經(jīng)廣泛的應用于營銷領域，其最大的效應在于可以準確的獲得項目所處地區(qū)的不同行業(yè)的高收入人群的詳細通訊地址，并對目標市場進行了準確的分類。純天然水景，600米的璀璨河岸，40000平方米開放公園，近10000平方米的中央綠化組團，42%的小區(qū)綠化，超大樓間距，人車分流、物業(yè)完善，奢華、氣派顯而易見。整個項目主要由多層（如意苑），高層（福佑苑），花園洋房（吉祥苑），聯(lián)排別墅（梧桐苑），商鋪五種產品形式組成。鳳凰城中景觀豐富，可謂“一步一景”，“一戶一景” 而景景不同。我司項目的聯(lián)系人名稱不全面，且與鳳凰城的北京公司相比，我們無優(yōu)勢而言。針對金壇市的實際情況和我司目前廣告牌的位置選擇以及文案與銷售節(jié)奏的吻合度，特對我司廣告牌的選擇進行營銷建議。營銷建議8：針對我司以前營銷推廣中已成熟使用短信這一平臺對項目的信息進行定向發(fā)布，鑒于我司項目的實際情況，建議今后的短信平臺內容的發(fā)布時機主要向項目的促銷、商鋪銷售、一期尾盤消化、二期認購信息發(fā)布、開盤信息發(fā)布、活動舉辦發(fā)布等營銷方向靠攏，同時增加對聯(lián)通CDMA客戶的信息傳遞。通過僑意會這一平臺，客戶可以輕松獲得家居裝修、購物、休閑、餐飲等多方面的優(yōu)惠，同時也可以使金水灣會所招商運營更加順利。營銷建議9：針對我司目前金水灣項目在贊助活動上基本空缺的現(xiàn)實情況，我司下一步宜針對金壇市的實際情況，主動接觸政府和社區(qū)及媒體等機構，實施我司項目的公關贊助活動，從公司的經(jīng)濟出發(fā)，此活動不宜經(jīng)常舉辦，但成功實施這樣的活動對我司項目品牌的提升有絕對的幫助。 　　（6）大賽主辦方擁有本次大賽的作品最終評審權和解釋權，擁有選用參賽作品全片或片段在電視、網(wǎng)絡媒體公開播出和展示的決定權。另金水灣沿街產權旺鋪全城公開。工地廣告牌金水灣項目目前的項目現(xiàn)場的廣告牌地處華陽中路的東側，但是其畫面的文案和圖案的設計選擇均不能突出項目自身的賣點和品質，現(xiàn)廣告牌沒有項目的LOGO標志，更沒有項目的任何形象照片，只有一句已經(jīng)打了1年之久的廣告語和一句購房人基本都看不懂的英語，同時形象底色的運用也不適合金水灣項目的賣點宣