【正文】 8 8 9物業(yè)管理水平 9 7 7 7 7 7物業(yè)管理收費(fèi) 8 7 6 7 6 764 / 97市場(chǎng)認(rèn)同度 8 7 6 6 7 7景觀綠化 6 5 5 5 5 4工程質(zhì)量保證 5 5 4 5 5 5開(kāi)發(fā)商實(shí)力 7 7 6 6 7 7綜 合 100 79 74 76 78 78價(jià)格（均價(jià)） 4400 3800 3200 3200 ?本項(xiàng)目寫(xiě)字樓均價(jià)為：（4400247。地處紅谷灘 CBD區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景令人憧憬，周邊各項(xiàng)配套日趨完善。文案：每系列廣告均針對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行描述，同時(shí)標(biāo)題的撰寫(xiě)兼顧賣(mài)點(diǎn)和總的主題?？谔?hào)：設(shè)計(jì)一切，美學(xué)至上。77 / 97銷(xiāo)售方式關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)；專(zhuān)人拜訪銷(xiāo)售；現(xiàn)場(chǎng)接待銷(xiāo)售； “一對(duì)一”銷(xiāo)售；搭單銷(xiāo)售。加深消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度；認(rèn)籌期執(zhí)行計(jì)劃 （）認(rèn)籌方式：派號(hào)認(rèn)籌，不定房號(hào)具體操作安排：VIP 認(rèn)籌，不定房號(hào)，享用優(yōu)惠折扣。認(rèn)購(gòu)期（）認(rèn)購(gòu)方式： 按照認(rèn)籌號(hào)順序挑選房號(hào)認(rèn)購(gòu)說(shuō)明：將認(rèn)籌期間積累的誠(chéng)意客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶。促銷(xiāo)措施為促進(jìn)客戶積極認(rèn)籌，建議將整體分為兩批認(rèn)籌客戶，第一批客戶可享用 3%的優(yōu)惠折扣；83 / 97第二批客戶只享用 2%的優(yōu)惠折扣。促銷(xiāo)策略 促銷(xiāo)原則采取整合營(yíng)銷(xiāo)傳播思路；實(shí)施定向傳播，強(qiáng)化溝通性，注重實(shí)效；貫徹過(guò)程促銷(xiāo)理念?？谔?hào)：網(wǎng)絡(luò)一切，科技完美生活。 ——CBD 首 席 產(chǎn) 業(yè) 中 心 ，清 朗 的 晨 曦 ， 輕 輕 地 灑 入 ， 柔 柔 的 清 風(fēng) ， 悄 悄 地 進(jìn) 來(lái) 。中高檔次定位保證了具備相當(dāng)層次和地位的中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的聚集。7430％+3200247。投資客則不限。CBD——區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出首席——第一個(gè)企業(yè)總部基地——規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出推薦主案名：51 / 97第七節(jié) 目標(biāo)客戶群體定位寫(xiě)字樓客戶定位從前面市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域來(lái)看，本項(xiàng)目的用戶應(yīng)分為兩大類(lèi)型：對(duì)于事業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來(lái)分析，一般來(lái)說(shuō)，其重點(diǎn)在于面積適中,要求性價(jià)比高。第五節(jié) 產(chǎn)品分層功能定位副二層：地下停車(chē)場(chǎng)?！?突出產(chǎn)業(yè)中心將推動(dòng)南昌整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造企業(yè)總部，促成總部經(jīng)濟(jì)，形成良性循環(huán)。多種節(jié)能設(shè)施，如采用 LOWE 鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要。建筑的社會(huì)性：承擔(dān)環(huán)境的和諧責(zé)任。發(fā)展商中愛(ài)將致力將本案塑造成為江西領(lǐng)先的、面向全國(guó)、全世界的高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目；——“5A”41 / 97意為描述本項(xiàng)目是一個(gè)科技型的寫(xiě)字樓，不僅在建筑技術(shù)的創(chuàng)新，而且包括智能化技術(shù)、生態(tài)技術(shù)與理念、信息化技術(shù)等的創(chuàng)新與結(jié)合；其代表這寫(xiě)字樓的最高品質(zhì)?？偛拷?jīng)濟(jì)有利于企業(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本最小化；同時(shí)使企業(yè)總部入駐城市增加政府財(cái)政收入，促進(jìn)就業(yè)和消費(fèi)，推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。定位核心問(wèn)題的提出紅谷灘區(qū)域的發(fā)展，目前屬于二次提速，二次提速成功與否，很大程度上決定于洪谷灘現(xiàn)代服務(wù)配套的形成，38 / 97同時(shí)也包擴(kuò)類(lèi)似金融大廈等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目環(huán)境，項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)氛圍。34 / 97項(xiàng)目啟動(dòng)過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，整合區(qū)域的各種資源。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目一定程度上形成了先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，操作得當(dāng)有望截獲市場(chǎng)第一桶金。項(xiàng)目過(guò)高的開(kāi)發(fā)成本增加了項(xiàng)目后期一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較多、較便利。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。例如，能夠提升企業(yè)形象與品位的國(guó)際化辦公大廈，可以隨時(shí)更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體結(jié)構(gòu)，可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買(mǎi)一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫(xiě)字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度， “居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場(chǎng)。投資者看好寫(xiě)字樓 2022 年以前，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟” ，當(dāng)年，華財(cái)大廈的租價(jià)僅為 25 元／平方米，如今， “華財(cái)”的租金上漲了 10 多元。整棟大廈造型簡(jiǎn)潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。目前南昌市寫(xiě)字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。第四代開(kāi)始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。南昌寫(xiě)字樓發(fā)展歷程我們通過(guò)對(duì)南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的了解，從真正意義上講，南昌市的寫(xiě)字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。問(wèn)題主要集中在：寫(xiě)字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓新的需求；寫(xiě)字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對(duì)紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬(wàn)美元，實(shí)際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬(wàn)美元，分別占全年實(shí)際引進(jìn)資金的 55％和 57％，共 118 個(gè)項(xiàng)目已落戶新區(qū)。為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ，南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過(guò)轉(zhuǎn)移政治中心來(lái)平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。廬山南大道為城市主干道，連接八一大橋，是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道，紅線寬度 48 米，雙向 4 車(chē)道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬 22 米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。用地面積約 25 平方公里，人口規(guī)模25 萬(wàn)人。紅谷灘中心區(qū)該區(qū)位于南昌大橋與八一大橋之間，區(qū)域東面瀕臨贛江，西面緊接昌九高速公路。CBD 中心區(qū)設(shè)施包括政府—酒店—辦公—商場(chǎng)—娛樂(lè)—餐飲—文化—醫(yī)院等設(shè)施。在紅谷灘的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，政府已經(jīng)將紅谷灘定位為南昌的 CBD。區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概況紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建設(shè)”的理念，紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本，與國(guó)際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。紅角洲紅角洲地區(qū)緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，具體規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與 320 國(guó)道，南臨城市外環(huán)線（規(guī)劃） ，北接南昌大橋引線。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問(wèn)題就是子女就學(xué)問(wèn)題。將行政中心遷至紅谷灘。紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。CBD 的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。目前南昌市寫(xiě)字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。在需求方面，未來(lái)南昌寫(xiě)字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來(lái)南昌 CBD 核心，將是寫(xiě)字樓大需求市場(chǎng)無(wú)疑。 地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館、 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、南方大廈 建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。南昌寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r在 1993 年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。19 / 97隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。財(cái)富廣場(chǎng)自不必說(shuō)，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。至于南昌寫(xiě)字樓近年來(lái)的出租價(jià)位情況，一位業(yè)內(nèi)人士談到，南昌市的寫(xiě)字樓的出租價(jià)位一直以來(lái)相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅度較小。華龍國(guó)際大廈的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入成長(zhǎng)期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。對(duì)寫(xiě)字樓融入商圈的現(xiàn)象，我們認(rèn)為，單一的寫(xiě)字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要，高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)主力是24 / 97外來(lái)人員，他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行?？萍己砍蔀榻裹c(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)，所謂寫(xiě)字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。周邊基礎(chǔ)配套紅谷灘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。項(xiàng)目整體外形設(shè)計(jì)較為高檔，高層景觀開(kāi)闊。周邊的項(xiàng)目尚未建設(shè)或者沒(méi)有完善，一段時(shí)間內(nèi)本項(xiàng)目不能立即投入使用或者達(dá)到項(xiàng)目的定位效果。人民幣升值，經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資者紛紛入市。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大，但是在不成熟的區(qū)域，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的價(jià)值不夠明顯，同時(shí)項(xiàng)目的定位，與其他的項(xiàng)目定位差異化明顯，在不成熟的區(qū)域，較容易脫離區(qū)域的發(fā)展群體和主要方向，市場(chǎng)認(rèn)同度的提高至關(guān)重要。 37 / 97定位依據(jù)紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃定位，以及區(qū)域的近景、遠(yuǎn)景以及本案所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。這為泰耐克金融大廈提供了良好的客戶基礎(chǔ)。第二節(jié) 項(xiàng)目整體定位總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)城市創(chuàng)造良好條件吸引跨國(guó)公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)總部入駐，進(jìn)而39 / 97集聚各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新要素，提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而達(dá)到企業(yè)與城市的雙贏，是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產(chǎn)物。40 / 97 —江西的、中國(guó)的、世界的【定位詮釋】——“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢(shì)，突出區(qū)域的發(fā)展前景，突出項(xiàng)目的發(fā)展空間，突出項(xiàng)目的國(guó)際化特色；——“首個(gè)”突出在區(qū)位上絕無(wú)僅有，高度上不可超越，創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上領(lǐng)先，型態(tài)和功能上的升級(jí)。建筑的科技性：社會(huì)安全保障、生活高效性?！救诵曰咳诵曰ㄖO(shè)計(jì)?！经h(huán)?；客鈮ΣＡР环垂?，不會(huì)造成光污染?！?地區(qū)的特殊性及項(xiàng)目性質(zhì)決定項(xiàng)目是國(guó)際的第五代寫(xiě)字樓定位要求。至于“節(jié)能、環(huán)?！?，在此所表達(dá)的是，由于本案南北通透，自然采光和通風(fēng)，整座大樓無(wú)死角，低輻射鍍膜中空玻璃材料的采用將極大地提高大廈的節(jié)能水平，同時(shí)采用自己自掛分體式空調(diào)，可自行控制，真正做到低成本使用，由此必然帶來(lái)環(huán)保和健康效應(yīng)。副案名“CBD 首席企業(yè)總部基地”對(duì)此主案名進(jìn)行了說(shuō)明。公寓客戶定位客戶來(lái)源區(qū)內(nèi)政府部門(mén)工作的公務(wù)員南昌市工作的中高收入白領(lǐng)在經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)服務(wù)的外籍人士SOHO 一族投資客55 / 97其他購(gòu)買(mǎi)用途自用：50%投資：50%C、職業(yè)、收入特點(diǎn)主要是從事制造業(yè)、IT、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工程施工等行業(yè)的中高收入白領(lǐng)，買(mǎi)房過(guò)渡，大多有投資傾向，個(gè)人月收入比較高，不低于 3000 元/月，大多數(shù)年收入在 6 萬(wàn)元以上。7920％+3800247。寫(xiě)字樓產(chǎn)品的品質(zhì)建立，完善的自身商務(wù)配套。CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地70 / 97核心概念具體表現(xiàn) CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心：創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心理念 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心的操作模式 創(chuàng)造 CBD 產(chǎn)業(yè)中心的實(shí)力 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心71 / 97廣告基調(diào)：（ 例 1）To be the heart ofCBD做 CBD 的 心 臟理 念 ：上 海 陸 家 嘴 ——上 海 CBD 商 務(wù) 區(qū)香 港 中 環(huán) ——香 港 CBD 商 務(wù) 區(qū)北 京 國(guó) 貿(mào) ——北 京 CBD 商 務(wù) 區(qū)這 些 離 南 昌 都 很 遠(yuǎn)不 過(guò) ， 現(xiàn) 在 南 昌 有 了 自 己 的 CBD， 而 我 就 在 它 的 心 臟 里72 / 97（例 2）The feeling of success spread out 成 功 的 思 緒 開(kāi) 始 蔓 延理 念 ： 有 人 說(shuō) ， 一 個(gè) 團(tuán) 隊(duì) 成 不 成 功 ， 要 看 他 清 晨 邁 步 進(jìn) 公 司 大 門(mén) 的 第 一 刻 心 情 。網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越滲透到工作\休閑和娛樂(lè)中的一切，重新定義人際關(guān)系，辦公網(wǎng)絡(luò)化\物業(yè)服務(wù)智能化\休閑網(wǎng)絡(luò)化 \網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握從 2022 年 8 月下旬起準(zhǔn)備、宣傳、銷(xiāo)售同步展開(kāi)；抓住秋季、春季兩個(gè)銷(xiāo)售黃金季節(jié)展開(kāi)銷(xiāo)售；以春節(jié)期間作為銷(xiāo)售策略調(diào)整時(shí)期，有效把握春季銷(xiāo)售；78 / 97盡量利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)空檔時(shí)機(jī)展開(kāi)時(shí)效性營(yíng)銷(xiāo)；把握南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)年度銷(xiāo)售階段時(shí)機(jī)，正式銷(xiāo)售展開(kāi)后，爭(zhēng)取用十五個(gè)月完成本項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售。“VIP 認(rèn)籌”說(shuō)明：屬于誠(chéng)意金形式，不定房號(hào)，憑認(rèn)籌序列依次享有優(yōu)先選房權(quán)合在認(rèn)購(gòu)期間落定即可擁有額外 2%3%的優(yōu)惠權(quán)，同時(shí)承諾客戶如未選中房型，誠(chéng)意金可無(wú)理由退回（建議每套房型收取認(rèn)籌誠(chéng)意金 2022 元） 。在認(rèn)籌客戶積累到一定程度，同時(shí)項(xiàng)目已滿足可售條件時(shí)通知認(rèn)籌客戶按照認(rèn)籌號(hào)碼的先后順序依次選房，選定房號(hào)后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并交納定