【正文】 8 8 9物業(yè)管理水平 9 7 7 7 7 7物業(yè)管理收費 8 7 6 7 6 764 / 97市場認同度 8 7 6 6 7 7景觀綠化 6 5 5 5 5 4工程質(zhì)量保證 5 5 4 5 5 5開發(fā)商實力 7 7 6 6 7 7綜 合 100 79 74 76 78 78價格（均價） 4400 3800 3200 3200 ?本項目寫字樓均價為：（4400247。地處紅谷灘 CBD區(qū)，未來發(fā)展前景令人憧憬，周邊各項配套日趨完善。文案：每系列廣告均針對項目的一個賣點進行描述，同時標題的撰寫兼顧賣點和總的主題?？谔枺涸O計一切，美學至上。77 / 97銷售方式關系營銷；專人拜訪銷售；現(xiàn)場接待銷售； “一對一”銷售；搭單銷售。加深消費者對本項目的認知度；認籌期執(zhí)行計劃 （）認籌方式：派號認籌，不定房號具體操作安排：VIP 認籌，不定房號，享用優(yōu)惠折扣。認購期（）認購方式： 按照認籌號順序挑選房號認購說明：將認籌期間積累的誠意客戶轉(zhuǎn)化為準客戶。促銷措施為促進客戶積極認籌，建議將整體分為兩批認籌客戶，第一批客戶可享用 3%的優(yōu)惠折扣；83 / 97第二批客戶只享用 2%的優(yōu)惠折扣。促銷策略 促銷原則采取整合營銷傳播思路；實施定向傳播，強化溝通性，注重實效；貫徹過程促銷理念?？谔枺壕W(wǎng)絡一切，科技完美生活。 ——CBD 首 席 產(chǎn) 業(yè) 中 心 ，清 朗 的 晨 曦 ， 輕 輕 地 灑 入 ， 柔 柔 的 清 風 ， 悄 悄 地 進 來 。中高檔次定位保證了具備相當層次和地位的中央商務區(qū)業(yè)主的聚集。7430％+3200247。投資客則不限。CBD——區(qū)位優(yōu)勢突出首席——第一個企業(yè)總部基地——規(guī)模優(yōu)勢突出推薦主案名：51 / 97第七節(jié) 目標客戶群體定位寫字樓客戶定位從前面市場分析并結合項目所在區(qū)域來看，本項目的用戶應分為兩大類型：對于事業(yè)板塊和成長板塊企業(yè)和機構來說，從其投資結構和資金使用方向的規(guī)律來分析，一般來說，其重點在于面積適中,要求性價比高。第五節(jié) 產(chǎn)品分層功能定位副二層：地下停車場?！?突出產(chǎn)業(yè)中心將推動南昌整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造企業(yè)總部，促成總部經(jīng)濟，形成良性循環(huán)。多種節(jié)能設施，如采用 LOWE 鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負荷和室內(nèi)燈具耗電量。預留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要。建筑的社會性：承擔環(huán)境的和諧責任。發(fā)展商中愛將致力將本案塑造成為江西領先的、面向全國、全世界的高檔寫字樓項目；——“5A”41 / 97意為描述本項目是一個科技型的寫字樓，不僅在建筑技術的創(chuàng)新，而且包括智能化技術、生態(tài)技術與理念、信息化技術等的創(chuàng)新與結合；其代表這寫字樓的最高品質(zhì)?？偛拷?jīng)濟有利于企業(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)營成本最小化；同時使企業(yè)總部入駐城市增加政府財政收入，促進就業(yè)和消費，推動城市轉(zhuǎn)型升級。定位核心問題的提出紅谷灘區(qū)域的發(fā)展，目前屬于二次提速，二次提速成功與否，很大程度上決定于洪谷灘現(xiàn)代服務配套的形成，38 / 97同時也包擴類似金融大廈等項目的開發(fā)運營。項目環(huán)境，項目位置優(yōu)越，周邊的商務氛圍。34 / 97項目啟動過程中，應該結合區(qū)域的經(jīng)濟基礎，整合區(qū)域的各種資源。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項目，本項目一定程度上形成了先入為主的市場先機，操作得當有望截獲市場第一桶金。項目過高的開發(fā)成本增加了項目后期一定的開發(fā)風險。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎設施較多、較便利。供水、供電設施齊備，10 萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運行,20萬噸/日的牛行水廠和管道燃氣工程正在建設。例如，能夠提升企業(yè)形象與品位的國際化辦公大廈，可以隨時更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡化地板和墻體結構，可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。當經(jīng)濟發(fā)展到一定程度， “居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場。投資者看好寫字樓 2022 年以前，南昌的寫字樓市場一度“低迷疲軟” ，當年，華財大廈的租價僅為 25 元／平方米，如今， “華財”的租金上漲了 10 多元。整棟大廈造型簡潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風格成為南昌一道亮麗的景觀。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來機構租住酒店、賓館。第四代開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。南昌寫字樓發(fā)展歷程我們通過對南昌寫字樓市場的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結構性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應不足。紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對紅谷灘建設將是南昌市政建設、城市發(fā)展的核心。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計引進合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬美元，實際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬美元，分別占全年實際引進資金的 55％和 57％，共 118 個項目已落戶新區(qū)。為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ，南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過轉(zhuǎn)移政治中心來平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開發(fā)建設的示范效應和投資效應，一些政府機關單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學院第二附屬醫(yī)院、報業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會展中心、在中心區(qū)域設置辦公點，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學校教學質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進學校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。廬山南大道為城市主干道，連接八一大橋，是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道，紅線寬度 48 米，雙向 4 車道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬 22 米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。用地面積約 25 平方公里，人口規(guī)模25 萬人。紅谷灘中心區(qū)該區(qū)位于南昌大橋與八一大橋之間，區(qū)域東面瀕臨贛江，西面緊接昌九高速公路。CBD 中心區(qū)設施包括政府—酒店—辦公—商場—娛樂—餐飲—文化—醫(yī)院等設施。在紅谷灘的長遠規(guī)劃中，政府已經(jīng)將紅谷灘定位為南昌的 CBD。區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概況紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建設的重點發(fā)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建設”的理念，紅谷灘新區(qū)堅持以人為本，與國際大都市接軌和實現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。紅角洲紅角洲地區(qū)緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，具體規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與 320 國道，南臨城市外環(huán)線（規(guī)劃） ，北接南昌大橋引線。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。業(yè)主子女就學質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就學問題。將行政中心遷至紅谷灘。紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設面積覆蓋為南昌之最。CBD 的建設要求達到一定的經(jīng)濟基礎和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟基礎在南昌還達不到在紅谷灘中心區(qū)域建設 CBD 的可能。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會有個大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場無疑。 地王廣場、國恩賓館、 國貿(mào)廣場、南方大廈 建筑設計的人性化，建筑配置的科技化。南昌寫字樓發(fā)展狀況在 1993 年華財大廈出現(xiàn)以前，嚴格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。19 / 97隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。財富廣場自不必說，座擁八一廣場成熟商圈。至于南昌寫字樓近年來的出租價位情況，一位業(yè)內(nèi)人士談到，南昌市的寫字樓的出租價位一直以來相對平穩(wěn)，漲跌幅度較小。華龍國際大廈的營銷負責人則認為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進入成長期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。對寫字樓融入商圈的現(xiàn)象，我們認為，單一的寫字樓已不能適應時代需要，高檔寫字樓的消費主力是24 / 97外來人員，他們的工作、生活需要在一個商業(yè)復合體內(nèi)高效運行?？萍己砍蔀榻裹c 超前的內(nèi)在科技化設計，所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。周邊基礎配套紅谷灘基礎設施建設已經(jīng)達到了一定的規(guī)模，新區(qū)內(nèi)的基礎設施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風光大道標準建設，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。項目整體外形設計較為高檔，高層景觀開闊。周邊的項目尚未建設或者沒有完善，一段時間內(nèi)本項目不能立即投入使用或者達到項目的定位效果。人民幣升值，經(jīng)濟環(huán)境進一步改善，投資者紛紛入市。項目在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大，但是在不成熟的區(qū)域，優(yōu)勢產(chǎn)生的價值不夠明顯，同時項目的定位，與其他的項目定位差異化明顯，在不成熟的區(qū)域，較容易脫離區(qū)域的發(fā)展群體和主要方向，市場認同度的提高至關重要。 37 / 97定位依據(jù)紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃定位，以及區(qū)域的近景、遠景以及本案所產(chǎn)生的深遠影響。這為泰耐克金融大廈提供了良好的客戶基礎。第二節(jié) 項目整體定位總部經(jīng)濟總部經(jīng)濟是指一個城市創(chuàng)造良好條件吸引跨國公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)總部入駐，進而39 / 97集聚各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新要素，提升自己的核心競爭力，從而達到企業(yè)與城市的雙贏，是中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產(chǎn)物。40 / 97 —江西的、中國的、世界的【定位詮釋】——“CBD”（中央商務區(qū)）突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢，突出區(qū)域的發(fā)展前景，突出項目的發(fā)展空間，突出項目的國際化特色；——“首個”突出在區(qū)位上絕無僅有，高度上不可超越，創(chuàng)意及設計上領先，型態(tài)和功能上的升級。建筑的科技性：社會安全保障、生活高效性?！救诵曰咳诵曰ㄖO計。【環(huán)?；客鈮ΣＡР环垂猓粫斐晒馕廴??！?地區(qū)的特殊性及項目性質(zhì)決定項目是國際的第五代寫字樓定位要求。至于“節(jié)能、環(huán)?！?，在此所表達的是，由于本案南北通透，自然采光和通風，整座大樓無死角，低輻射鍍膜中空玻璃材料的采用將極大地提高大廈的節(jié)能水平，同時采用自己自掛分體式空調(diào)，可自行控制，真正做到低成本使用，由此必然帶來環(huán)保和健康效應。副案名“CBD 首席企業(yè)總部基地”對此主案名進行了說明。公寓客戶定位客戶來源區(qū)內(nèi)政府部門工作的公務員南昌市工作的中高收入白領在經(jīng)開區(qū)企業(yè)服務的外籍人士SOHO 一族投資客55 / 97其他購買用途自用：50%投資：50%C、職業(yè)、收入特點主要是從事制造業(yè)、IT、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工程施工等行業(yè)的中高收入白領，買房過渡，大多有投資傾向，個人月收入比較高，不低于 3000 元/月，大多數(shù)年收入在 6 萬元以上。7920％+3800247。寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)建立，完善的自身商務配套。CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地70 / 97核心概念具體表現(xiàn) CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心：創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心理念 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心的操作模式 創(chuàng)造 CBD 產(chǎn)業(yè)中心的實力 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心71 / 97廣告基調(diào)：（ 例 1）To be the heart ofCBD做 CBD 的 心 臟理 念 ：上 海 陸 家 嘴 ——上 海 CBD 商 務 區(qū)香 港 中 環(huán) ——香 港 CBD 商 務 區(qū)北 京 國 貿(mào) ——北 京 CBD 商 務 區(qū)這 些 離 南 昌 都 很 遠不 過 ， 現(xiàn) 在 南 昌 有 了 自 己 的 CBD， 而 我 就 在 它 的 心 臟 里72 / 97（例 2）The feeling of success spread out 成 功 的 思 緒 開 始 蔓 延理 念 ： 有 人 說 ， 一 個 團 隊 成 不 成 功 ， 要 看 他 清 晨 邁 步 進 公 司 大 門 的 第 一 刻 心 情 。網(wǎng)絡越來越滲透到工作\休閑和娛樂中的一切，重新定義人際關系，辦公網(wǎng)絡化\物業(yè)服務智能化\休閑網(wǎng)絡化 \網(wǎng)絡購物。銷售時機把握從 2022 年 8 月下旬起準備、宣傳、銷售同步展開；抓住秋季、春季兩個銷售黃金季節(jié)展開銷售；以春節(jié)期間作為銷售策略調(diào)整時期，有效把握春季銷售；78 / 97盡量利用競爭對手營銷空檔時機展開時效性營銷；把握南昌房地產(chǎn)市場年度銷售階段時機，正式銷售展開后，爭取用十五個月完成本項目的主要銷售?！癡IP 認籌”說明：屬于誠意金形式，不定房號，憑認籌序列依次享有優(yōu)先選房權合在認購期間落定即可擁有額外 2%3%的優(yōu)惠權，同時承諾客戶如未選中房型，誠意金可無理由退回（建議每套房型收取認籌誠意金 2022 元） 。在認籌客戶積累到一定程度，同時項目已滿足可售條件時通知認籌客戶按照認籌號碼的先后順序依次選房，選定房號后簽訂認購協(xié)議書并交納定