【正文】 000 元 /平方米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 某大廈已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，功能定位完成。 顯然，板塊價(jià)格已過(guò)渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹 口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 MM1號(hào)線等建設(shè)而得到改變。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在 240— 370 萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。 四川北路南段簡(jiǎn)介 ——時(shí)尚休閑的蘇州河北岸 南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國(guó)際名品走廊；以大型購(gòu)物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專(zhuān)賣(mài)店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。 商貿(mào)業(yè)態(tài) 虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來(lái)為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。 虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元 6至 8世紀(jì)。 ： ； :； 群： 一、 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng)： 某大廈 —— 上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程 開(kāi)發(fā)商 上海家合置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元人民幣，住所為西江灣路 272 號(hào)； 該公司為“三九發(fā)展”（ 600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、四川 北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，至 2020 年底，戶籍人口約 萬(wàn)。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開(kāi)發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開(kāi)發(fā)： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——虹口足球場(chǎng)。位于楊樹(shù)浦路的濱江雅墅 .臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228平方米的房源，價(jià)格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開(kāi)盤(pán)至今仍剩余 20多套在售。 虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。房?jī)r(jià)上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。 ? 酒店式公寓 ? 國(guó)際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31層，以 60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格： 15000 元 /平方米，該項(xiàng)目已基本售磬； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周?chē)繁容^窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于某大廈； ? 民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價(jià)格： 13000 元 /平方米； ?簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于某大廈，價(jià)值比較接近。 方案比較： 相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必 產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，?duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。 現(xiàn)金流量分析 目前沒(méi)有獲得對(duì)方項(xiàng)目的詳細(xì)資料，無(wú)法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場(chǎng)情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計(jì)劃為： 2020 年 9 月： 動(dòng)遷款支付 5000 萬(wàn)元 土地出讓金支付 3000 萬(wàn)元 設(shè)備采購(gòu)支付 2020 萬(wàn)元 （目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無(wú)資金進(jìn)行設(shè)備、裝 飾材料采購(gòu)，工程進(jìn)展緩慢） 其他 1000 萬(wàn)元 2020 年 4 季度： 項(xiàng)目融資流入 12020 萬(wàn)元 工程款支付 2020 萬(wàn)元 設(shè)備款支付 1000 萬(wàn)元 歸還原股東投入資金 5000 萬(wàn)元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬(wàn)元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入 11000 萬(wàn)元，收回投資款 5000 萬(wàn)元） 配套等 1000 萬(wàn)元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬(wàn)元 2020 年 2 季度： 開(kāi)始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入 16000 萬(wàn)元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付 5700 萬(wàn)元；新加入資金以 50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即 16000 萬(wàn)元，其中在投資滿 11000 萬(wàn)元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬(wàn)元的動(dòng)遷資金、 3000 萬(wàn)元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。收購(gòu)公司的主要有兩項(xiàng) — 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購(gòu)過(guò)程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投