【正文】 11011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復(fù)式21不詳14%0021小計(jì)147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復(fù)式14280430%0014小計(jì)442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復(fù)式54不詳%%450小計(jì)660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復(fù)式15%100%1501%100%10小計(jì)272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復(fù)式607%0060小計(jì)842/100%00842金河雅苑/220////220/運(yùn)盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計(jì)36/100%92%333陽(yáng)光假日一期B組團(tuán)2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計(jì)204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計(jì)210/100%10%20190重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：案名：蘇香名園開(kāi)發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品類(lèi)型：小高層，多層均價(jià)：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤(pán)期，銷(xiāo)售比較好。●值得注意的是復(fù)式套型的市場(chǎng)去化，該種形式的套型一般來(lái)說(shuō)去化都比較慢，目前處于尾盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售的基本都是剩余的復(fù)式套型。六、市場(chǎng)調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，所以開(kāi)發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢(shì)，但是房?jī)r(jià)一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個(gè)價(jià)格水平的同時(shí)新區(qū)也突破一個(gè)價(jià)格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立刻突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展主要有2個(gè)區(qū)域，一是獅山路沿線(xiàn)兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房?jī)r(jià)在5300左右；另一是華山路沿線(xiàn)，目前房?jī)r(jià)在4500左右，隨著交通的發(fā)展，該區(qū)域房?jī)r(jià)將還有一個(gè)大的上升空間。三、銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場(chǎng)供應(yīng)量較少，市場(chǎng)空間大，但兩區(qū)域同時(shí)存在銷(xiāo)售火爆之勢(shì)。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國(guó)人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長(zhǎng)遠(yuǎn)看外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無(wú)泡沫的最主要原因。2002年~2003年10月，可建面積約210萬(wàn)平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。（2）蘇州市19月逐月商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售額的走勢(shì)一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁，走勢(shì)比住宅強(qiáng)勁。供應(yīng)量與需求量2004年新開(kāi)工商品房面積881萬(wàn)平方米，%，其中住宅798萬(wàn)平方米，%。滬寧高速公路、312國(guó)道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過(guò)，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉(cāng)港70公里、常熟港60公里。來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局的一份資料顯示，目前蘇州房?jī)r(jià)已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無(wú)錫前面。（1）蘇州市19月逐月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)圖（2004年）（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢(shì)可以看出，19月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈波動(dòng)向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢(shì)，但增幅趨緩，隨著原來(lái)通過(guò)拍賣(mài)取得的土地陸續(xù)到了該開(kāi)工的時(shí)間，即將陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，未來(lái)開(kāi)發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。開(kāi)發(fā)商為抓住機(jī)遇正不遺余力。（3）未來(lái)新區(qū)小高層、高層價(jià)格將與園區(qū)同步增長(zhǎng)，但短期內(nèi)整體市場(chǎng)行情還會(huì)存在一定的差距；局部市場(chǎng)的價(jià)格將不甘示弱，與園區(qū)同時(shí)達(dá)到新的高度。價(jià)格上，新區(qū)樓市的價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2005年均價(jià)將會(huì)突破6000元/平方米。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿(mǎn)足了換房族的需求，功能分割相對(duì)完善，居住舒適度比較高，市場(chǎng)去化率高、快也在情理之中。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂(lè)設(shè)施、凈水入戶(hù)灝景天下運(yùn)動(dòng)會(huì)所+休閑會(huì)所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會(huì)所+酒店式配套吳宮麗都會(huì)所、游泳池新港名城花園2個(gè)會(huì)所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無(wú)配套、景觀這2個(gè)影響樓盤(pán)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來(lái)越成為購(gòu)房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計(jì)，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說(shuō)明了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。對(duì)市區(qū)客戶(hù)吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 定位分析定位分析一、開(kāi)發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。社會(huì)階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者性別：男性為主。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。252。戶(hù)型建議252。252。 大戶(hù)型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室，可拓展小書(shū)房，健身房等其它功能。252。 創(chuàng)新戶(hù)型，疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層，充分體現(xiàn)多元化戶(hù)型的設(shè)計(jì)。二、園林設(shè)計(jì)建議現(xiàn)在住宅對(duì)區(qū)域環(huán)境的要求較高，對(duì)周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。 生活居家服務(wù)：與住戶(hù)的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū)文化活動(dòng)。252。四、銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售分期建議項(xiàng)目整體由東向西分為三期銷(xiāo)售。為第二期推出創(chuàng)造提價(jià)空間。因此，在宣傳和包裝的時(shí)候，應(yīng)該不光立足于本案新區(qū)的客戶(hù)層，應(yīng)該適當(dāng)?shù)睦景傅陌b的質(zhì)感和檔次，使購(gòu)買(mǎi)者感到購(gòu)買(mǎi)本案是物超所值的感覺(jué)。 出版內(nèi)部或公司刊物216。產(chǎn)品推介會(huì)以新聞發(fā)布會(huì)的形式進(jìn)行宣傳，對(duì)產(chǎn)品的整個(gè)規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等做個(gè)理性的介紹推廣。）企業(yè)、樓盤(pán)吉祥物設(shè)計(jì)征稿活動(dòng)在整個(gè)蘇州市區(qū)進(jìn)行企業(yè)、產(chǎn)品的吉祥物設(shè)計(jì)征稿活動(dòng)，提高企業(yè)的知名度和社會(huì)的認(rèn)可度。 市場(chǎng)調(diào)查分析，調(diào)整說(shuō)辭，行銷(xiāo)點(diǎn)確定。 參加四月蘇州房展會(huì)，提升項(xiàng)目知名度和積累客戶(hù)。所以，在包裝的時(shí)候，應(yīng)該突出產(chǎn)品的本身優(yōu)勢(shì)，作為主要的訴求點(diǎn)，弱化產(chǎn)品的小環(huán)境。把開(kāi)盤(pán)活動(dòng)作成一種盛大的活動(dòng)儀式，吸引購(gòu)房的熱潮。如本案，我們可以把它包裝成唯美生活的樂(lè)園等模式。與蘇州樂(lè)園聯(lián)辦活動(dòng)針對(duì)天氣的影響，案場(chǎng)應(yīng)與蘇州水上樂(lè)園聯(lián)動(dòng)，即凡到售樓處的準(zhǔn)客戶(hù)可以贈(zèng)送一張水上樂(lè)園的門(mén)票，購(gòu)房者可獲得蘇州樂(lè)園年票一張。同時(shí)，對(duì)價(jià)格進(jìn)行包裝，利用打折、暗折、送大禮等形式，從而使產(chǎn)品能夠快速的去化掉。252。流動(dòng)樓盤(pán)展示車(chē)建議租用或購(gòu)買(mǎi)一輛商務(wù)車(chē)，將其改造成臨時(shí)樓盤(pán)展示車(chē)，車(chē)內(nèi)設(shè)計(jì)樓盤(pán)展板，3D動(dòng)畫(huà)，音響等，并配備2名售樓小姐進(jìn)行解說(shuō)。六、行銷(xiāo)通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對(duì)整個(gè)蘇州市客源，建議制作3D動(dòng)畫(huà)影片。標(biāo)志性工地現(xiàn)場(chǎng)：LOGO墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場(chǎng)接待中心、流動(dòng)售樓車(chē)、現(xiàn)場(chǎng)看板影響性廣告載體：臨時(shí)接待處、流動(dòng)樓盤(pán)展示車(chē)、大型戶(hù)外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)七、推廣時(shí)機(jī)建議建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在05年的6月份。5. 老客戶(hù)及受訪者DS邀約6. 統(tǒng)計(jì)回饋等7. 臨時(shí)接待點(diǎn)籌備完成。11. 建立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會(huì)” 形象代言人簽約儀式包裝目的：拉升產(chǎn)品的包裝檔次滿(mǎn)足中產(chǎn)階層和企業(yè)白領(lǐng)的生活要求 使其感覺(jué)其物超所值。 以活動(dòng)中心為售樓處216。 制作售樓處展板五、案名建議主推案名：【山水華庭】輔推案名：廣遠(yuǎn)之所以在“山水華庭”前加上“廣遠(yuǎn)”是為了樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，提升開(kāi)發(fā)商品牌?！皬V遠(yuǎn)”是為了增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的形象效應(yīng)，提升開(kāi)發(fā)商品牌。地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668三篇：訴求點(diǎn)：產(chǎn)品配套齊全 主標(biāo)：健康 讓人蠢蠢欲動(dòng)副標(biāo)：功能齊全的社區(qū)讓您的生活無(wú)憂(yōu)慮內(nèi)文： 一個(gè)生活成熟的小區(qū) 一個(gè)人性化的小區(qū) 總是讓人享受生活的便利和實(shí)惠 文體活動(dòng)總是讓人健康的享受 醫(yī)療社區(qū)總是那么平易近人 商業(yè)服務(wù)總是那么方便快捷 金融、市政的貼心關(guān)懷 總是讓人蠢蠢欲動(dòng)作為長(zhǎng)江路上的驚世之作，多部公交車(chē)的理想站臺(tái)，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城計(jì)劃顯得更輕松。宏大“造城運(yùn)動(dòng)”，完美的、迷人的水景規(guī)劃，清新的空氣，簡(jiǎn)潔流線(xiàn)型的建筑外觀，合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)都是一個(gè)時(shí)代的典范。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、美麗景致。地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668八、樓盤(pán)VI部分：戶(hù)外看板：山水華庭 溫馨每一刻地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668車(chē)體：之一：山水華庭 生活就在山水中地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之二：尋找家的感覺(jué) 山水華庭 地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668燈箱：山水華庭 讓您一生自豪地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668引導(dǎo)旗：之一：山水華庭 一個(gè)溫馨家地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之二：山水華庭 一個(gè)健康家地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之三：山水華庭 一個(gè)幸福家地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668羅馬旗：山水華庭 親情家園地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668高炮：之一：山水華庭 顯赫之尊地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之二：山水華庭 家的風(fēng)范地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668圍墻 之一：演繹新生活空間地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之二：品位生活的質(zhì)感地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668之三：卓越的生活領(lǐng)地地址：蘇州市長(zhǎng)江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話(huà)：2188668九、項(xiàng)目3D動(dòng)畫(huà)文案（旁白）成功人士的居住地蘇州，一個(gè)響徹世界的名字。陽(yáng)光下一切都是那么明亮、那么清澈。物業(yè)管理的智能化、信息化、系統(tǒng)化。蘇州山水華庭項(xiàng)目合作條件與服務(wù)內(nèi)容一、項(xiàng)目合作方式合作方式包柜廣告費(fèi)用總銷(xiāo)金額1%廣告費(fèi)用支出甲方負(fù)擔(dān)業(yè)務(wù)執(zhí)行乙方負(fù)責(zé)住宅均價(jià)4800元/平米服務(wù)費(fèi)用％溢價(jià)分成甲方60% 乙方40%二、項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容甲、乙雙方工作執(zhí)行內(nèi)容如下：（甲方）開(kāi)發(fā)商（乙方）代理營(yíng)銷(xiāo)公司一、現(xiàn)場(chǎng)部分1提供售樓處土地售樓處參