【正文】 四、智能化（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計量（IC卡或遠傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 在物業(yè)費的制定方面應(yīng)考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。252。 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。252。三、物業(yè)管理一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 在售樓時即應(yīng)全部或部分實現(xiàn)園林景觀，以增強消費者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認可，并在一定程度上增強對本案開發(fā)商資金實力的認同。252。 在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。252。增加項目的產(chǎn)品競爭力。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導入，豪華、親切。252。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。252。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。252。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。252。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。252。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。252。 玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。252。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價易于控制。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強室內(nèi)的采光性和舒適性。252。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。（3）窗252。 采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。 252。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。252?，F(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。同時，凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀，如“濕地景觀”。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流動循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。 通過產(chǎn)品設(shè)計來強調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。 注重中庭水景園林設(shè)計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強調(diào)產(chǎn)品的均好性。放眼整個市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。面積需求：三房110120平方米，二房80100平方米。四、目標消費者簡析經(jīng)過廣泛細致的調(diào)查與分析，目標消費者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：年齡：28—55歲之間，主力人群為35—45歲。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個案（蘇香名園）的均價4400元/平米，但項目推案時間應(yīng)在2005年的下半年，市場的上升可以支撐這一價位。252。在市場中建立獨特的品牌個性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強勢的品牌張力，吸引消費者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風貌、人文特點提出適合當?shù)厥袌鲋心繕讼M者所普遍認同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景；加強本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補生活設(shè)施的不足。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負面影響，使項目推案是面臨風險。 項目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有3站路。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。 開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。 項目所處地塊非高新區(qū)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。 項目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠。二、劣勢（W） 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會改善項目配套缺乏的不足。 小區(qū)交通方便，長江路和塔園路兩條干道均有出入口 獨有高檔湖濱會所 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個運動場所 戶型面積配比合理 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計好，低建筑密度，高綠化 性價比具有較強的競爭力 環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項目SWOT分析一、優(yōu)勢（S）新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復式6%00610%00106/%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復式182502905%0018小計366/100%40%146220和風雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復式21不詳14%0021小計147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復式14280430%0014小計442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復式54不詳%%450小計660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復式15%100%1501%100%10小計272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復式607%0060小計842/100%00842金河雅苑/220////220/運盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計36/100%92%333陽光假日一期B組團2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復式22不詳11%100%220小計204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計210/100%10%20190重點競爭個案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷機構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品類型：小高層，多層均價：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比較好。其它區(qū)域的價格基本上也在4500以上。價格分析從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價都在50005500元/平米之間，且這一價格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價格還將提升。●大戶型高總價的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上?！裰档米⒁獾氖菑褪教仔偷氖袌鋈セ?，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個樓盤銷售的基本都是剩余的復式套型。●從銷售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小，受單價影響小，所以市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空?！?月份樓市進入了低迷期，銷售速度明顯下降，市場上剩余的住宅也基本上是這一時間斷內(nèi)推盤的項目，目前各樓盤的銷售率都在60%左右。剔除和風雅苑和清水園沒開盤的影響，這個市場的去化率為61%。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，所以開發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢，但是房價一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個價格水平的同時新區(qū)也突破一個價格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立刻突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展主要有2個區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價在4500左右，隨著交通的發(fā)展，該區(qū)域房價將還有一個大的上升空間。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能達到供求平衡的狀態(tài)，未來短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)員工其次，占35％，還有15％為私營業(yè)主。據(jù)調(diào)查，客戶主要有幾個層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴大，成為購房的又一隊伍。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時存在銷售火爆之勢。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其它區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈逼近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時間不久，但價格與蘇州其它區(qū)域一樣，上升速度快且幅度較大?？傮w來看，未來35年內(nèi)，市場供需基本處于平衡狀態(tài)，當然這也需要市場推出性價比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹慎。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費意識的增強，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會加大房產(chǎn)的需求力度。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時這個城市的房價遠遠低于香港、新加坡，長遠看外來購買力依然會是高價房的主要消費群，交易量還會繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。 外來購買力依然堅挺252。 2005年蘇州樓市將繼續(xù)上揚252。三、房地產(chǎn)需求市場分析2004年以來由于房源充足，房價的上漲以及宏觀調(diào)控等諸因素使得購房者出現(xiàn)嚴重的“持幣觀望”態(tài)勢，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷售面積逐月下降，9月到了低谷（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）存在問題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求失調(diào)目前市場供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州最近4次房交會統(tǒng)計出來的結(jié)果，對照一下就可以得出結(jié)論：主流需求80120m2 !改善居住條件是購房最大動力！多層是購房者最佳選擇！（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）附：歷年蘇州房交會統(tǒng)計分析資料面積需求分析表：購房原因分析表：市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析：需求地段統(tǒng)計分析：四、市場走勢預(yù)