東湖天堂項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究報(bào)告(更新版)
【正文】 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用40329680經(jīng)營(yíng)成本3凈現(xiàn)金流量20000累計(jì)凈現(xiàn)金流量4所得稅前凈現(xiàn)金流量20000累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量。0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，所以項(xiàng)目獲利，且可按期還貸。本項(xiàng)目開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款，現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)自有資金20000萬元，現(xiàn)向銀行貸款10000萬元，計(jì)劃于兩年后一次還款，貸款利率為6%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為10000萬元（1+6%）178。第四章 項(xiàng)目總投資估算與融資方案1項(xiàng)目總投資估算 總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬元）1土地成本2前期工程費(fèi)3建安工程468404基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5公共設(shè)施配套費(fèi)用4206開發(fā)間接費(fèi)7其他費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)9管理費(fèi)用10銷售費(fèi)用11財(cái)務(wù)費(fèi)用123612規(guī)費(fèi)60013裝修費(fèi)用14合計(jì)1）土地成本：本項(xiàng)目用地共計(jì)50000m2，出讓單價(jià) ，土地出讓契稅=出讓金*3%，開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款。共2棟，各15層。43200m2（1 ~2） 戶數(shù)：約300戶。產(chǎn)品設(shè)計(jì)： ①非住宅部分：總建筑面積為35000平方米。慶陽市對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的縣（區(qū)），各商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。自通知下達(dá)之日起，暫定同一購房家庭只能在本市（包括縣區(qū)）新購買一套商品住房；對(duì)購買兩套及兩套以上商品住房的，房屋登記機(jī)構(gòu)暫不予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。慶陽市發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。商業(yè)地產(chǎn)不僅對(duì)房地產(chǎn)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民消費(fèi)品位的提升以及帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展都具有非常重大的作用。慶陽市的房地產(chǎn)開發(fā)雖然起步晚，但發(fā)展較快，商品房已成為居民改善住房條件唯一渠道，西峰是全市的核心區(qū)（下文的慶陽市專指市區(qū)），開發(fā)力度強(qiáng)勁、開發(fā)場(chǎng)面紅火，市場(chǎng)價(jià)格一路走高，即是在今年的調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)也未出現(xiàn)停漲回穩(wěn)的跡象。建筑密度30%。16五、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃7 工程概況：“東湖天堂”項(xiàng)目占地面積總計(jì)50000m2，住宅為總建筑面積的70%，非住宅為總建筑面積的30%，其中90平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%。第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1慶陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、投資環(huán)境、人文等因素都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)持續(xù)發(fā)展、永久性的產(chǎn)業(yè)，與住宅開發(fā)完全不同。土地政策：對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工的房地產(chǎn)開發(fā)用地，依法征收土地閑置費(fèi)，已滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的房地產(chǎn)用地，無償收回。對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，個(gè)人購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購房需求。實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。建筑密度44%（建筑基層占地面積為22000平方米）。樓層：10層 戶型面積：50 m2 ~~ 150m2。一梯2戶，每棟八單元，共約480戶。72000m2（3 ~ 4）C、面積為250平方米的復(fù)式豪華多層住宅：戶型結(jié)構(gòu)為四室兩廳。 面積共為13860平方米。 *%=。項(xiàng)目的盈利能力相對(duì)較
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