【正文】 內(nèi)發(fā)放完畢。（第21條） 六是明確規(guī)定被征收房屋的價值補償不低于征收決定公告之日類似房地產(chǎn)市場價格，更好的保護被征收人的利益?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第三，停產(chǎn)停業(yè)損失，一般包括設(shè)備、儀器、搬遷過程中發(fā)生損壞的費用；生產(chǎn)產(chǎn)品、半成品或商品搬遷過程中發(fā)生損壞的費用；停產(chǎn)、停業(yè)期間職工（包括離、退人員）工資、福利費、各種保險等社會基金；企業(yè)因拆遷倒閉、解散后職員的安置費用；為特定經(jīng)營環(huán)境而設(shè)的牌匾及其他裝飾物的報廢損壞費用；生產(chǎn)、經(jīng)營證照的重新辦理或變更費用，因解除房屋租賃關(guān)系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費用等。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。層高小于2．2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。1住宅建筑內(nèi)無樓梯、設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。獨立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積。在我國，與建筑面積有關(guān)的規(guī)范性文件有《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》及現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》。首先是土地的用途，其次是對區(qū)位特性的認(rèn)識和價值判斷標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于行政證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。3起訴補償決定被法院判決維持或者駁回訴訟請求后，可否再起訴征收決定？答：在征收及補償中，存有兩個關(guān)聯(lián)行政行為，一是征收決定，二是征收補償決定。據(jù)此，最高人民法院審判委員會第1441次會議討論通過了最高人民法院《關(guān)于行政案件管轄若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《管轄規(guī)定》）。估價時點應(yīng)當(dāng)是收回土地使用權(quán)時刻，而不是取得土地使用權(quán)時刻，根據(jù)國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，1999年以來我國土地出讓總收入已達數(shù)萬億元人民幣，其中多數(shù)為2004年土地出讓實行“招拍掛”以來的所得。3房屋被征收，房屋下的土地使用權(quán)也一同被征收嗎？答：是的。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險評估的相關(guān)材料進行審核，確?？陀^準(zhǔn)確。另外，《條例》的草案征求意見一審稿以超過90%認(rèn)同作為依據(jù)，而本條例將90%的比例取消，只是規(guī)定“多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的……”在實際操作中，只要有超過50%的被征收人即可?！稐l例》第8條在公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，采用了包括主體、內(nèi)容、范圍三個要素的實體標(biāo)準(zhǔn)，第（二）、（三）項“由政府組織實施的”作為定語就是例證。2什么是“公共利益”？答：《條例》第8條采取了列舉的方式規(guī)定，為了保障國家安全，促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一：（一）國防和外交需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！绷硗?，《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第59條規(guī)定：“縣級以上的地方各級人民政府有權(quán)領(lǐng)導(dǎo)所屬各工作部門和下級人民政府的工作；改變或者撤消所屬各工作部門的不適當(dāng)?shù)拿?、指示和下級人民政府不適當(dāng)?shù)臎Q定、命令；依照法律的規(guī)定任免、培訓(xùn)、考核和獎懲國家行政機關(guān)工作人員；管理本行政區(qū)域內(nèi)的城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)；保護社會主義的全民所有財產(chǎn)和勞動群眾集體所有的財產(chǎn)，保護公民私人所有的合法財產(chǎn)；保護各種經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。例如，在房屋征收補償工作中，要求征收補償方案應(yīng)當(dāng)公布，征收補償方案征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況應(yīng)當(dāng)公布，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)公告，房屋的權(quán)屬等調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布，補償決定應(yīng)當(dāng)公布，每戶補償情況應(yīng)當(dāng)公布，對征收補償費用管理和使用情況的審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布等。國有土地劃撥需要通過征地獲得，因而其有土地取得成本。目前我國劃撥土地之所以不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，是因為我國的《土地管理法》第54條在制度設(shè)計上已將劃撥土地使用權(quán)定位于公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)。1征收改造中對軍事設(shè)施的保護應(yīng)注意什么？答：《軍事設(shè)施保護法》第4條規(guī)定：“中華人民共和國的所有組織和公民都有保護軍事設(shè)施的義務(wù)。共有包括按份共有和共同共有。征收權(quán)屬有爭議的房屋應(yīng)注意什么？答：由于權(quán)屬存有爭議的房屋屬于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，應(yīng)當(dāng)由征收部門提出補償安置方案，報政府同意后作出補償決定。至于私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系，《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。其中危舊房改造補償方案在批準(zhǔn)前如果存在1/2以上被征收人反對的不得征收（第11條）；四是房屋征收部門要按照補償安置方案與被征收人訂立補償協(xié)議（第25條）；五是補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟（第25條）；六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障住房等（第18條）。對土地使用權(quán)的補償問題，更為明確的規(guī)定是《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)定》《條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。 國有土地上房屋征收與補償實務(wù)答疑本冊在編寫過程中，主要參考了著名拆遷專家王達博士的著述，并得到了湖南中思律師事物所劉輝律師、金杰律師的鼎力協(xié)助，一并致謝。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。2007年8月30日，十屆全國人大常委會第二十九次會議審議通過了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，授權(quán)國務(wù)院就征收國有土地上單位、個人的房屋與拆遷補償制定行政法規(guī)?！币虼恕稐l例》對集體土地上房屋征收拆遷也沒有規(guī)定?！稐l例》對土地使用權(quán)是否作出了補償?shù)囊?guī)定？答：沒有明確。原條例僅指城市房屋拆遷。實踐中承租情況較為復(fù)雜?！钡?7條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外?！币虼耍?dāng)征收部門得知被征收房屋存在法院查封的情形時，應(yīng)當(dāng)及時通知作出查封裁定的人民法院，并協(xié)助人民法院進行處理?！币虼?，征收改造中涉及軍事設(shè)施的，政府應(yīng)當(dāng)積極與駐地部隊協(xié)商解決。而全民所有制企業(yè)獲得的國有土地使用權(quán)，大多是以征地的方式從農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟組織的土地所有權(quán)演化而來，也有一部分從城郊國有土地的公民住房宅基地征用來的。1“決策民主”原則的基本含義有哪些？答：決策民主是指決策的形成必須經(jīng)過民主程序，保障人民群眾充分參與決策的過程，聽取人民群眾的意見，體現(xiàn)和反映人民群眾的意愿和要求，代表他們的根本利益。同時賦予被征收人有房屋征收決定、補償協(xié)議履行、補償決定等環(huán)節(jié)的行政救濟權(quán)和司法救濟權(quán)。包括縣、市、區(qū)、盟、旗。 答：沒有資格限制。所以無論是我國的《憲法》還是《土地管理法》，以至新制訂的《物權(quán)法》都回避了對“公共利益”的定義?！憋L(fēng)險評估報告由市、縣級人民政府審定，作為是否作出或暫緩作出征收決定的重要參考?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。3對房屋征收決定不服，怎樣提出行政復(fù)議？答：房屋征收決定是市、縣級人民政府作出的，剝奪被征收人房屋所有權(quán)的具體行政行為。另外，《行政訴訟法》第14條第3項規(guī)定，重大復(fù)雜的案件由中級人民法院管轄。保護性安置工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。為了解決這一矛盾，建議政府作出征收決定后，暫不作出征收補償決定，等待三個月的起訴期限到期以后，再作出征收補償決定，這期間只通過協(xié)商解決補償事宜，不作補償決定。3調(diào)查房屋權(quán)屬應(yīng)該注意哪些？答：包括所有權(quán)人、共有權(quán)人及份額，抵押權(quán)及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，是否登記發(fā)證，是否屬于經(jīng)租房、房改房、共有住房、承租房、歷史遺留問題房，所屬土地是出讓取得、劃撥取得或者是歷史傳承取得，是否屬于城市規(guī)劃部門確認(rèn)及處理的違法建筑等。使用面積是指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積。用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。檢修、消防等用的爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。《城市房地產(chǎn)管理法》第43條也有相同的規(guī)定。 第四，土地使用權(quán)的損失?！绷硗?，各地政府還制定有相應(yīng)的補助和獎勵。 廉租住房。我們要嚴(yán)格區(qū)分被征收房屋的評估和拆遷補償。50、同樣的房屋就有同樣的價值補償嗎？答：不一定。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。5價格評估機構(gòu)及評估師可能對評估報告承擔(dān)什么責(zé)任？答：《條例》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)評估師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)處5萬元以上20萬以下罰款，對房地產(chǎn)估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。5房地產(chǎn)估價機構(gòu)分哪些等級，有業(yè)務(wù)范圍的區(qū)分嗎？答：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。產(chǎn)權(quán)調(diào)換涉及的問題較為復(fù)雜，至少包括：（1）挑選房屋的順序，將簽訂協(xié)議的順序作為選房順序，可以激勵簽訂補償協(xié)議?！北徽魇辗看嬖诘盅旱模徽魇杖诉x擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將安置房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的同時一并辦理抵押登記。第四，市、縣級人民政府是“應(yīng)當(dāng)提供”。就補償事宜與被征收人經(jīng)商量達成一致意見后應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂書面征收補償安置協(xié)議。1征收行為必須符合有關(guān)法律規(guī)定和城市整體規(guī)劃。以行政法比例原則來衡量執(zhí)法與立法中對違章建筑一律不給補償?shù)淖鞣?，無疑缺乏妥當(dāng)性、可行性和合法性。特別是舊城區(qū)系歷史形成，它記錄著社會、經(jīng)濟發(fā)展的軌跡。第二、后臺掙腰型。他們會耍無賴，耍小聰明。例如根據(jù)本條例第24條第2款的規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理……”等；形式要件。根據(jù)《條例》第27條的規(guī)定：采取暴力、威脅是絕對禁止的，中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方式迫使被征收人搬遷的以“違反規(guī)定”為條件?！缎姓V訟解釋》第86條規(guī)定，政府根據(jù)《行政訴訟法》第66條的規(guī)定申請執(zhí)行，補償決定應(yīng)當(dāng)已經(jīng)生效并具有可執(zhí)行的內(nèi)容。作出征收決定沒有載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利，致使無法及時向法院申請非訴強制執(zhí)行，造成公共利益項目無法按計劃實施。因此，實踐中有些地方市政府制定的一些評估辦法是無效的。如果認(rèn)為原來頒發(fā)的拆遷許可證難以經(jīng)受司法審查，筆者建議拆遷部門主動撤銷拆遷許可證，然后按照新條例由市、縣級人民政府作出征收決定。7法院有權(quán)對房屋征收是否屬于公共利益進行認(rèn)定嗎？答：不能。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地，需要說明的是：建設(shè)用地規(guī)劃許可在前，建設(shè)用地批準(zhǔn)在后，只適用于劃撥方式供地的建設(shè)項目，不適用于以出讓方式供地的建設(shè)項目。”《條例》第17條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。8合法有效的協(xié)商記錄應(yīng)當(dāng)具備哪些要件？答：我國至今沒有對此明確、具體的規(guī)定。8與被征收人進行協(xié)商時，征收部門指派的工作人員需要攜帶哪些材料？答：雖然我國迄今沒有關(guān)于拆遷當(dāng)事人協(xié)商程序的任何規(guī)定，但是從有利于保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益及為以后發(fā)生糾紛提供依據(jù)的角度出發(fā)，拆遷雙方應(yīng)當(dāng)平等友好的約定協(xié)商的時間和地點?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。調(diào)查登記屬于征收部門的行政取證過程，行政主體行政過程中調(diào)查取證的，相對人無正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)，在以后的行政訴訟中提交可能被人民法院不予采納。四、參照以上原則確定的從寬處理的范圍，只要房屋建筑正規(guī)，結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)過一定的申報審批程序，給予批評教育或適當(dāng)罰款之后，可以補辦手續(xù)，確認(rèn)其所有權(quán)，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證件。所以我國禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村的宅基地房屋，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地房屋的，不受法律保護，其購買協(xié)議不具有任何法律效力。9房屋征收中涉及收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)如何計算補償款？答：《物權(quán)法》第148條規(guī)定是“退還相應(yīng)的出讓金”。現(xiàn)行的新《條例》 又恢復(fù)到原來的精神，在第17條（三）項中規(guī)定為“因征收房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償。9未經(jīng)安置補償，政府是否可以預(yù)先收回土地使用權(quán)直接供應(yīng)土地，并發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件？答：不能。9征收雙方對土地使用權(quán)有爭議的，是否可以實施強制拆遷？答：不能。征收公告是征收決定的法律行為的表現(xiàn)，是行政機關(guān)對相對人作出的行政意思表示，這種意思表示的目的是產(chǎn)生一定的法律后果，使行政法上的權(quán)利義務(wù)得以建立、變更或者消滅；征收公告所載明的具體行政行為針對特定的權(quán)利人與特定的事，征收決定由政府單方作出，是對相對人權(quán)利義務(wù)的安