【正文】 別因 素應尊重客觀事實，不能出現(xiàn)明顯矛盾。區(qū)別不 同土地用途，計算地價的變化幅度。 （ 3） 工業(yè)： a、 交通便捷度 ： 對外交通便利度也是一個反映土地交通區(qū)位的重要指標，是城鎮(zhèn)與其周邊地 區(qū)聯(lián)系的紐帶。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 基礎設施完善度 ≥ 95% [90,95) ［ 80,90) ［ 70,80) 70 d、 公用設施完備度： 公用設施則是指與居民日常生活密切相關的公眾共同使 用的服務 設施，如中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、體育場館、文化館、影劇院、公園、郵局、銀行 (儲蓄所 )等。對商業(yè)用地而言，人口密度高， 則意味著商業(yè)交往頻繁，生活消費量大，社會購買力強，土地區(qū)位條件好。 】 第一、 基準地價系數(shù)修正法 一、概念： 所謂 基準地價系數(shù)修正法 ，就是指求取一宗待估宗地價格時，利用級別或區(qū)域基準地價，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，得待估宗地客觀價格的方法。 依次點擊“插入” —— “圖片” —— 來自文件 —— 選擇需要插入的圖片 —— 對圖片進行簡單編輯 —— “打印”，完成 打印。但同時產(chǎn)生的問題是，在這種強烈的光照情況下，相機 LCD 顯示屏上的內(nèi)容就會非常不容易看清，所以，你最好是購買一個還帶有光學取景器的相機，否則，在這種情況下，你就會很難拍攝到好的圖像。直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再進行拍攝。 圖件資料是否與實地相符合。 按照相關的法律法規(guī)的要求，乙方所編制的報告和圖件需評審認定的，由乙方負責評審認定，并承擔評審認定的費用，如需評審認定的報告而未進行評審認定，甲方可以不予認可，并有權(quán)拒付評估費。 第六條 國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。核定補交給政府的土地出讓金，出讓金補交以評估價值的一定比例進行征收。 2基本法律、法規(guī) 《 中華人民共 和國土地管理法 》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 ； 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 ； 《 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 》 《 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法 》 ； 《 關于土地使用權(quán)抵押登記有關問題的通知 》 ； 《 全國土地分類 》 ； 《 閑置土地處置辦法 》 。 2土地還原利率、建筑物還 原利率和綜合還原利率 ： 未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率 土地還原利率 —— 將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 建筑物還原利率 —— 將建筑物產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 綜合還原利率 —— 將土地及地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 2區(qū)位 區(qū)位是指地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地域自身的社會經(jīng)濟地位等。 1土地市場 土地市場的主體：供給者、需求者、中介者、管理者 土地市場的客體：土地本身及其產(chǎn)權(quán)關系 土地市場的結(jié)構(gòu)： 一級市場： 土地使用權(quán) 出讓 市場 。里地線以外的區(qū)域稱為里地。（ 2）宗地紅線內(nèi)的開發(fā)程度不一致。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換、贈與。 （ 1） 自然供給：指土地固有的可供人類利用的部分，無彈性。 （ 8） 折舊現(xiàn)象不同：土地不僅沒有折舊，而且有 增值 現(xiàn)象。因此土地也既是 土地權(quán)利和收益的 購買價格。一般為農(nóng)民集體所有的土地或荒地，受讓者除支付生地價外，通常還需以代征方式對農(nóng)民集體支付征地補償費。評估工作到底具體做什么事情，該注意什么問題，具體操作流程是什么。 二 、 業(yè)務發(fā)展狀況 公司已成為省內(nèi)最具影響力的土地評估、房地產(chǎn)評估、咨詢專業(yè)性評估機構(gòu)之一。 三、 企業(yè)文化 眾聯(lián)服務宗旨 —— 受人之托 成人之事 眾聯(lián)精神 —— 團結(jié) 自信 敬業(yè) 創(chuàng)新 眾聯(lián)人才觀 —— 以人為本 賽馬不相馬 眾聯(lián)作風 —— 雷厲風行 精益求精 眾聯(lián)價值觀 —— 精誠攜手 共鑄輝煌 第二章 專業(yè)培訓 評估工作涉及的知識面廣泛，評估方法眾多。來到了眾聯(lián)，你要對自己說：我能！ 第一節(jié) 基本概念 土地、宗地、界址點 土地 —— 是地球陸地表面 由 地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的 自然歷史綜合體 ，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。 土地的特性 土地的 自然特性 ：（ 1）面積的有限性；（ 2）位置的固定性；（ 3）土地質(zhì)量的差異性；（ 4）土地永續(xù)利用的相對性。 （ 4） 地價主要由地產(chǎn) 需求 決定。 土地估價的概念及原則 (1) 土地估價的概念 土地估價 就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充 分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某地塊或多地塊在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。 制約土地經(jīng)濟供給的因素有：（ a）土地的自然供給量；（ b）人們利用土地的知識和技術(shù)水平；（ c）交通運輸條件；（ d）土地利用的集約化程度；（ e）社會需求。劃撥土地使用權(quán)的收回：（ a）公共利益需要該劃撥土地；（ b）由于實施城市規(guī)劃和進行舊城改造，需要調(diào)整使用土地；（ c）因單位撤消、遷移等原因，不在需要使用該劃撥土地的，該土地必須由國家收回；（ d）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的。 樓面地價 =總地價 /建筑總面積 =單位地價 /容積率 1土地使用年期 1土地開發(fā)程度 土地開發(fā)程度是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，即通常所說的“三通一平”（通路、通電、供水和場地平整）、“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊和場地平整）、“七通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊、通氣、通熱和場地平整）。 1評估期日和評估日期 評估期日 —— 是決定估價對象不動產(chǎn)價格額的基準日期，通常以年、月、日表示，為一時點。 袋地 —— 里地線以內(nèi)但不直接臨街的土地。是開發(fā)商根據(jù)政府的有關規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設，并將經(jīng)過開地使用權(quán)采取最發(fā)的土地使 用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 均質(zhì)區(qū)域 —— 指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域； 相鄰地區(qū) —— 指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)區(qū)域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域； 類似地區(qū) —— 指與待估宗地所處 地域 相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)區(qū)域。主要有企業(yè)改制土地，儲備中心委托拍賣的國有土地。 （ 6）改變土地使用用途補差價評估。 乙方必須按照甲方的委托事項進行評估。 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。 補充收集估價所需要的其它資料。如果你把相機放在汽車上，那么你一定要注意陽光是會隨時間而變化方向的，所以要將相機放到太陽曬不到的地方。當你在逆光情況下拍攝時（光線源在物體的背后，比如 說日落），拍攝到的結(jié)果通常都是物體是黑色的輪廓，而背景卻十分明亮。 重點介紹三種評估方法要點： 【使用 由于宗地位于 **市城鎮(zhèn)基準地價的覆蓋范圍內(nèi)，故選用基準地價系數(shù)修正法。開發(fā)程度修正幅度 ] K4 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù) ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 三、公式詳解： 基準地價：依據(jù)資料及現(xiàn)場踏勘，判斷宗地所在區(qū)域（路段）的基準地價。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 商業(yè)繁華度 A≤ 400 B≤ 200 (400,1000] (200,600] (1000,1600] (600,1200] (1600,3000] (1200,20xx] 3000 20xx b、 交通便捷度 ： 公交便捷度和道路通達度一樣是反映土地交通區(qū)位的重要指標。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 公用設施完善度 ≥ 90% [75,90%) ［ 60,75) [45,60) 45% e、 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度： 環(huán)境質(zhì)量是環(huán)境污染狀況的綜合反映。 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 交通便捷度 ( 距火道路寬度 道路寬度≥35m 道路寬度[20,35)m 道路寬度[12,20)m 道路寬度 [6,12)m 道路寬度6m 車站、貨運站的距離 ) Ⅰ ≤ 400 (400,650] (650,900] (900,1500] 1500 Ⅱ 鐵路專用線 ≤ 800 (800,1600] (1600， 2500] 2500 Ⅲ 鐵路專用線 ≤ 20xx (20xx,3000] (3000,4000] 4000 Ⅳ 鐵路專用線 ≤ 3000 (3000,4500] (4500,6000] 6000 b、 基礎設施完備度 ： 基礎設施主要包括城市居民生活、生產(chǎn)所必不可少的供水、排水、供電、供 氣、電訊等設施，是城市設施的重要組成部分，是反映社會活動、經(jīng)濟生產(chǎn)、生活等活動場所保障的指標。永州市城區(qū)各項開發(fā)費用平均數(shù)如下表所示。 二、公式 總地價 =售樓總價 開發(fā)總費用 專業(yè)費 不可預見費 利息 利潤 稅費 三、公式詳解 ① 售樓總價 =商業(yè)建筑面積商業(yè)單價 +住宅建筑面積住宅單價 ② 開發(fā)總費用 =小區(qū)配套費 +建筑開發(fā)費 （小區(qū)配套費 =建筑開發(fā)費 12%，建筑開發(fā)費 =重建單價建筑總面積） ③ 專業(yè)費 =開發(fā)總費用專業(yè)費率 5% ④ 不可預見費 =（開發(fā)總費用 +專業(yè)費）不可預見費率 3% ⑤ 利息 =總地價 [（ 1+利息率） 開發(fā)周期 1]+（開發(fā)總費用 +專業(yè)費 +不可預見費） [（ 1+利息率） 開發(fā)周期 /2 1] ⑥ 租賃費 =售樓總價租賃費率 3% ⑦ 銷售稅費 =售樓總價銷售稅費率 % ⑧ 土地取得稅 =總地價土地取得稅率 4% ⑨ 利潤 =（開發(fā)總費用 +專業(yè)費 +不可預見費）利潤率 +總地價利潤率 設總地價為 P~則我們常用的測算公式可表達為： P=① － ② － ③ － ④ － ⑤ － ⑥ － ⑦ － ⑧ － ⑨ =售樓總價－開發(fā)總費用－專業(yè)費－不可預見費－ P [（ 1+利息率） 開發(fā)周期 1]+（開發(fā)總費用 +專業(yè)費 +不可預見費） [（ 1+利息率） 開發(fā)周期 /2 1] －租賃費－銷售稅費－ P土地取得稅率 4%－（開發(fā)總費用 +專業(yè)費 +不可預見費）利潤率 +P利潤率 解一元一次方程即可 。成本法的理論依據(jù)，從賣方角度來看是生產(chǎn)費用價值論；從買方角度來看是替代原理。結(jié)合當?shù)亟y(tǒng)計調(diào)查資料以及當?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實際情況 ,來確定前三年平均畝產(chǎn)值及補償倍數(shù)。 D、（ E、 F、 … ）其他稅費 土地取得費及相關稅費合計＝（ 1）＋（ 2） 土地開發(fā)費 不同的土地開發(fā)程度和開發(fā)程度完善程度，土地開發(fā)費用也不同。 一般來說，工業(yè)用地的土地增值收益率為 25%，住宅用地為 35%，商業(yè)用地為 50%。 項目名稱應該包含委托方、評估目的、宗地位置、評估宗地數(shù)、土地性質(zhì)。 土地登記狀況一般要注明四至 。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法?！?； 表格中沒有設置統(tǒng)一 的對齊方式； 出現(xiàn)明顯的錯別字； 首行應空格； 把某一大標題或表頭留在一頁的最后一行。 第二、 方便我們的個人交往應酬 。有人說是一種禮儀是一種形式美，有人講禮儀是一種風俗習慣。 業(yè)務能力只是基本能力，沒有業(yè)務能力是做不好工作的，但是只有業(yè)務能力也不一定做好工作。一是企業(yè)要發(fā)展要獲得必要的資金、原料和技術(shù)。另外就是不能在女人面前夸別的女人漂亮。比如說一個最基本的，女士在商務交往中的首飾佩戴，原則是 “符合身份，以少為佳 ”不能比顧客戴的多，不能喧賓奪主。再舉一例，女士穿職業(yè)裙裝需注意什么，需注意五不準：一、黑色皮群，在 正式 場合絕對不能穿，這是國際慣例，給人們的感覺是不正經(jīng)；二、正式的高級的場合不能光腿，為什么？不好看 。 二、 尊重別人更重要。 善于表達。二是按照你寫下來的去做；三是把做過的事情記下來。 形式規(guī)范。第二過分鮮艷